창원지방법원 2025타경11776. 김해시 부곡동 프린스빌딩 5층 501호가 대상인 강제경매입니다. 등기부에는 2003년 한기훈 명의의 소유권보존과 2025년 채권자 김영수의 강제경매개시결정만 확인됩니다. 근저당권과 압류는 확인되지 않으며, 배당 가정에서도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 판단하기 어렵습니다. 감정서에는 501호와 502호가 벽체 구분 없이 함께 독서실 등으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 등기사항전부증명서상 용도는 일반음식점과 위락시설(유흥주점), 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설인 일반음식점과 인터넷컴퓨터게임시설제공업소로 등록돼 있어, 공부상 용도와 실제 이용상태가 일치하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11776 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡동 1160-3 프린스빌딩 5층 501호 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 집합건물 · 501호와 502호를 벽체 구분 없이 함께 독서실 등으로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하 및 5층 건물 내 5층 501호 및 502호 |
| 공부상 용도 | 등기상 일반음식점·위락시설(유흥주점), 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점·인터넷컴퓨터게임시설제공업소) |
| 소유자 | 한기훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 162,680,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영수 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 제한물권 없이 경매개시결정이 기준
등기부상 근저당권과 압류는 확인되지 않습니다. 말소기준으로 정리된 권리는 2025년 7월 9일 김영수의 강제경매개시결정이며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표에서도 신청채권 50,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 162,680,000원으로 감정가 332,000,000원의 49%입니다. 하지만 이 비율은 감정가 대비 유찰 결과일 뿐, 최근 거래가격 대비 할인율은 아닙니다. 실질취득액은 인수액이 없어 최저매각가와 같은 162,680,000원이지만, 인근 또는 동일 건물의 최근 거래와 비교하기 전에는 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(감정가 49%) | 162,680,000원 | 50,000,000원 | 0원 | 109,602,480원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34.3%) | 113,876,000원 | 50,000,000원 | 0원 | 61,481,736원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24.01%) | 79,713,200원 | 50,000,000원 | 0원 | 27,878,362원 |
③ 예상배당표 (매각가 162,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,077,520원 |
| 1. 갑구 2번 경매개시결정 · 김영수 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,602,480원 |
현재 최저가 가정에서는 신청채권 50,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 낙찰자 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 부곡동 월산초등학교 북동측 인근이며, 주변에는 아파트단지·상업용건물·근린상가가 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 현황 이용. 501호와 502호는 벽체 구분 없이 함께 독서실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 상업용 건부지이며 남동측에 폭 약 12m의 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역·장유지구 지구단위계획구역이며, 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,996,000원, 토지면적은 404.1㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 공부상 용도와 현황 이용에는 차이가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 501·502호 경계 확인. 벽체가 없는 현재 상태에서 각 호실의 전유부분 경계와 점유 범위를 도면·현장으로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 대상과 각 물건번호, 대지권 및 건물 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 공부상 일반음식점·위락시설·제2종근린생활시설과 현황상 독서실 이용 사이의 차이를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 영업자와 점유자, 사용 근거 및 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 49%라는 수치만 보지 말고 동일 건물·인근 상업용 물건의 최근 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비와 공과금 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 현황 일치 여부가 먼저다”
이 물건은 근저당권과 압류가 확인되지 않고, 신청채권 50,000,000원이 전액 배당되는 가정이라 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 놓고 보면 단순합니다. 그러나 감정가 332,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 162,680,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
501호와 502호가 벽체 구분 없이 함께 사용되고 있고, 공부상 용도와 현황상 독서실 이용도 다릅니다. 임대관계 역시 미상이므로, 실제 투자판단의 핵심은 호실 경계·일괄매각 범위·점유관계·용도 적합성 확인입니다. 결론은 권리는 단순하지만 현황은 확인 전 보류입니다.