인천지방법원 2024타경2482. 김포 풍무동 ‘유현마을신동아아파트’ 114동 2층 202호, 동일면적 실거래 비교 기준 전용 140.23㎡ 아파트입니다. 감정 이용상태 역시 아파트이며, 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물의 2층입니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 유이나·유하나·이하영이고, 등기부상 현재 근저당권은 없습니다. 경매의 말소기준은 2023.10.30 접수된 신한은행 가압류 86,523,709원이며, 이후 하나카드 가압류와 한국주택금융공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건에서 가장 중요한 권리는 등기부의 가압류보다 앞선 임차인입니다. 박득희의 전입일은 2016.06.15, 확정일자는 2022.05.18로 말소기준일 2023.10.30보다 앞섭니다. 제공된 조사 결과 역시 대항력을 인정하고 있습니다. 문제는 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 배당 계산상 인수액이 0원으로 표시되더라도, 실제 입찰 판단에서는 미배당 보증금이 매수인에게 남을 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경2482 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 유현로 19, 114동 2층202호 (풍무동,유현마을신동아아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 140.23㎡ · 15층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 유이나 지분 7분의 2 · 유하나 지분 7분의 2 · 이하영 지분 7분의 3 |
| 소유권 원인 | 2023.04.27 상속 · 2023.10.26 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 441,000,000원 / 308,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권액 | 92,547,518원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 특별매각조건 | 매수보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 근저당권들은 이미 모두 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.10.30 신한은행 가압류입니다. 하나카드와 한국주택금융공사의 가압류, 강제경매개시결정은 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 다만 박득희의 전입은 2016.06.15로 훨씬 빠릅니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 본인 임차인으로 조사돼 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박득희 | 2016.06.15 | 2022.05.18 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가는 74.6%, 그러나 가격 메리트는 조건부
유현마을(신동아) 동일면적 140.23㎡의 최근 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 423,833,333원이지만, 가격 판단에는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 414,000,000원, 최신 2026.07 거래는 410,000,000원입니다. 현재 최저가 308,700,000원은 최근 12개월 평균의 74.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 140.23㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 140.23㎡ | 4 | 418,000,000원 |
| 2025.05 | 140.23㎡ | 8 | 415,000,000원 |
| 2025.05 | 140.23㎡ | 5 | 425,000,000원 |
| 2025.05 | 140.23㎡ | 12 | 440,000,000원 |
| 2025.05 | 140.23㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2025.05 | 140.23㎡ | 7 | 410,000,000원 |
| 2024.12 | 140.23㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 2024.10 | 140.23㎡ | 9 | 393,000,000원 |
| 2024.08 | 140.23㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2024.03 | 140.23㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2023.09 | 140.23㎡ | 12 | 455,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 140.23㎡ | 2건 | 414,000,000원 |
최신 거래 410,000,000원과 최근 12개월 평균 414,000,000원은 전체 평균 423,833,333원보다 낮습니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세도 -2.8%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만 보고 할인 폭을 과대평가하면 안 됩니다. 더 중요한 것은 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 이 금액이 더해진 실질취득가가 최근 시세에 가까워지거나 이를 웃돌면 현재 최저가의 표면상 할인은 사라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,121,800원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 86,523,709원 | 86,523,709원 |
| 갑구 7번 가압류 · 하나카드주식회사 | 13,802,977원 | 13,802,977원 |
| 갑구 8번 가압류 · 한국주택금융공사 | 196,821,184원 | 196,821,184원 |
| 갑구 9번 · 주식회사신한은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,430,330원 |
위 배당 계산은 채권자 총 청구액 297,147,870원에 대해 297,147,870원이 배당되는 구조이고 소유자 잔여는 6,430,330원입니다. 다만 박득희의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당과 미배당액은 이 표에 확정적으로 반영할 수 없습니다. 따라서 표의 매수인 인수 0원 계산만으로 실제 인수액을 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 풍무동 유현초등학교 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 단지와 생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물의 2층 202호로, 아파트로 이용 중입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기 설비가 있습니다.
- 단지. 유현마을(신동아)은 1,256세대, 사용승인 기준 1999.11.29이며 동일면적 140.23㎡의 실거래가 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 고도지구, 공항 관련 장애물제한표면구역·진입표면구역 및 교육환경 보호구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 토지면적은 73,715.6㎡, 공시지가는 2,274,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 흐름. 동일면적 전체 12건 평균은 423,833,333원이지만 최근 12개월 평균은 414,000,000원, 최신 거래는 410,000,000원이며 최근 가격 추세는 -2.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 박득희의 보증금과 실제 배당 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 대항력 전제 유지. 전입일 2016.06.15가 말소기준일 2023.10.30보다 앞섭니다. 인수 여부는 미배당 보증금과 연결해 판단해야 합니다.
- 우선변제·배당요구 확인. 확정일자는 2022.05.18이지만 우선변제 및 배당요구 결과는 미상입니다. 실제 배당관계 확인 없이 인수액 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 특별매각조건. 매수보증금이 20%로 기재돼 있으므로 통상적인 보증금 조건과 혼동하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 414,000,000원, 최신 거래 410,000,000원, 최근 가격 추세 -2.8%를 우선 기준으로 보세요.
- 최저가 할인율만 보지 않기. 최저가 308,700,000원은 최근 12개월 평균의 74.6%지만, 보증금 인수분이 붙으면 실질취득가는 달라집니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사 및 임차보증금·배당관계를 입찰 판단 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 봐야 할 숫자가 비어 있다
이 사건은 표면만 보면 감정가 441,000,000원에서 1회 유찰돼 308,700,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 평균 414,000,000원의 74.6%라 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 대항력 있는 박득희의 보증금이 확인되지 않았다는 사실이 모든 가격 판단보다 앞섭니다. 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 최저가에 미배당 보증금이 더해질 수 있기 때문입니다.
최근 시세도 무조건 낙관적이지 않습니다. 최신 거래 410,000,000원, 최근 12개월 평균 414,000,000원이고 최근 가격 흐름은 -2.8%입니다. 따라서 전체 평균 423,833,333원만 기준으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인 인수액은 미상. 보증금과 배당관계가 확인되기 전까지 가격 매력도 역시 확정할 수 없는 사건입니다.
