인천지방법원 2025타경872. 김포시 대곶면 쇄암리의 공장용지와 공장·사무실·기숙사 등으로 이용 중인 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 토지는 1,982.0㎡, 지목은 공장용지이며 계획관리지역입니다. 건물은 기호4·5·7이 공장, 기호6이 사무실·기숙사 등으로 이용 중입니다. 감정가 2,875,120,180원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 1,408,809,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
등기 권리만 보면 기준점은 뚜렷합니다. 2023.03.06 설정된 국민은행 근저당 채권최고액 1,168,800,000원이 말소기준권리이고, 같은 날 이후 설정된 국민은행 근저당과 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 2019.12.31, 2020.04.02, 2022.05.02에 전입한 점유자들이 있어 모두 말소기준일보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경872 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 쇄암리 378 · 쇄암리 378, 380-2 가동 · 쇄암로 67-50 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호4·5·7 공장 · 기호6 사무실·기숙사 등 |
| 토지 | 1,982.0㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정병인 · 2024.01.30 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 2,875,120,180원 / 1,408,809,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,638,912,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 별도 확인
2016.12.27·2017.09.11·2021.04.26 중소기업은행 근저당은 2023.03.06 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 국민은행 을구 4번 근저당 1,168,800,000원입니다. 이후 국민은행의 추가 근저당 259,200,000원·240,000,000원, 2024.02.26 국민은행 근저당 240,000,000원, 이현옥 234,000,000원, 부강보드주식회사 200,000,000원과 가압류·압류는 모두 기준권리 뒤에 있습니다.
② 점유자 4명 — 보증금 미상이라 실질취득도 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| MUSTAQIM YANSHUR | 2019.12.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| RIFAI ANGGI KHOIRUR | 2019.12.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| MUNAWIR MUHAMAD | 2020.04.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| SUPRAYITNO | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
네 사람 모두 전입일이 2023.03.06보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 두고, 보증금과 실제 임대차관계가 확인될 때까지 매수인 인수액을 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰로 49%, 그러나 시세 평가는 보류
감정가 2,875,120,180원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가격은 1,408,809,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49%, 3회 유찰 시 986,166,299원, 4회 유찰 시 690,316,409원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 공장·사무실·기숙사와 토지가 결합된 일괄매각 물건이고, 점유자 보증금도 확인되지 않았습니다. 동일 조건의 최근 거래가격을 근거로 한 비교가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,408,809,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,488,090원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,168,800,000원 | 1,168,800,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 259,200,000원 | 223,520,910원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당 · 이현옥 | 234,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당 · 부강보드주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 20,694,209원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 118,260,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,480,954,209원 중 예상 배당액은 1,392,320,910원, 미배당은 1,088,633,299원입니다. 이 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있으나, 현황조사상 말소기준보다 앞선 전입자 4명의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 인수 여부까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,408,809,000원 | 1,392,320,910원 | 1,088,633,299원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 986,166,299원 | 973,904,636원 | 1,507,049,573원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 690,316,409원 | 681,013,245원 | 1,799,940,964원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김포시 대곶면 석정리 소재 석정초등학교 서측 인근이며, 중소규모 공장·창고·상가점포·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 기호4·5·7은 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장, 기호6은 일반철골구조 판넬지붕 지상2층으로 사무실·기숙사 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 각 건물에 기본적인 전기설비가 있고 기호6·7은 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,982.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며 공시지가는 330,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 특이사항 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 4명 임대차 원본 확인. 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 대항력과 인수액을 확정하지 마세요.
- 실질취득가 계산. 낙찰가만 보지 말고, 인수될 임차보증금이 확인되면 반드시 낙찰가에 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 토지·건물 이용관계 확인. 공장·사무실·기숙사가 함께 이용되는 만큼 각 건물의 실제 사용주체와 인도 범위를 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역을 관계부서에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하지 말고 공장·토지의 실제 거래가치와 수익성을 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것은 점유자 4명
이 사건은 감정가 2,875,120,180원에서 2회 유찰되어 최저가가 1,408,809,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기 권리의 말소기준도 2023.03.06 국민은행 근저당으로 비교적 명확합니다. 그러나 그보다 먼저 전입한 점유자 4명의 보증금이 전부 확인되지 않아, 매수인이 실제로 부담할 금액은 아직 계산할 수 없습니다.
말소기준 이후의 등기권리는 소멸 예정이지만, 임차보증금 인수 위험은 별개입니다. 특별매각조건으로 보증금도 최저매각가격의 20%가 필요하고, 공장·토지가 묶인 일괄매각이라 가격 검증과 명도 검토 역시 단순 주거용보다 까다롭습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 절반 이하니까 싸다”가 아니라 점유자 보증금과 실제 임대차관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
