창원지방법원 2025타경11874. 창원시 성산구 사파동 31-9 토지와 지상 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 물건 표시는 ‘연립/다세대 + 토지’이고, 감정 이용상태는 공부상 다가구주택입니다. 건물은 벽돌구조 콘크리트경사슬래브지붕 2층이며, 토지는 대지 260.2㎡입니다. 현재 소유권은 김지연과 정기권이 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.
등기상 기준점은 2016.03.23. 설정된 창원새마을금고 근저당입니다. 이후 소유권이 김지연·정기권에게 이전됐고, 추가 근저당과 가압류, 경매개시결정, 이상하의 주택임차권등기가 차례로 들어왔습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 문제는 등기보다 점유 관계입니다. 1층 101호·102호·103호 등을 중심으로 임차인 4명이 확인되며, 이 가운데 윤채빈의 전입일과 보증금이 특정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11874 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 사파동 31-9 · 경상남도 창원시 성산구 비음로27번길 12-24 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 다가구주택 |
| 건물 구조 | 벽돌구조 콘크리트경사슬래브지붕 2층 · 위생설비 및 난방설비 |
| 토지 | 대 260.2㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김지연 2분의 1 · 정기권 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 776,374,000원 / 380,422,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원새마을금고 / 295,644,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.03.23. 창원새마을금고 근저당입니다. 2024년 추가된 창원새마을금고 근저당 12,000,000원, 이상희 근저당 80,000,000원, 전남신용보증재단 가압류 15,800,000원, 경매개시결정과 이상하의 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 4명 중 1명은 판정 보류
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병은 | 1층 102호 | 2018.03.20 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤채빈 | 1층 103호 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민석 | 미상 | 2019.05.17 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상하 | 1층 101호 · 59.5㎡ | 2024.03.22 / 2024.03.05 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 4명입니다. 이상하의 임차권등기는 2026.04.16. 접수됐고, 임대차계약일은 2024.03.05., 전입·점유개시일은 2024.03.22.입니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’ 할인일 뿐
감정가는 776,374,000원이고 현재 최저매각가는 380,422,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 다만 동일·인근 다가구주택의 최근 실거래 비교 기준이 제시되지 않아, 이 49%를 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
다가구주택과 토지가 함께 매각되는 물건은 토지면적, 도로 조건, 건물 상태, 임대수익, 각 호실의 보증금과 점유관계에 따라 가격 차이가 큽니다. 특히 이 물건은 임차인 4명이 확인되고 윤채빈의 임대차 조건은 미상입니다. 따라서 현재 최저가가 싸다는 결론보다, 실제 임대차보증금 총액과 인근 거래가격을 먼저 확정하는 절차가 우선입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 380,422,000원 | 374,296,092원 | 123,503,908원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 266,295,399원 | 261,767,263원 | 236,032,737원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 186,406,779원 | 182,997,084원 | 314,802,916원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 380,422,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,125,908원 |
| 1. 근저당 · 창원새마을금고 | 390,000,000원 | 374,296,092원 |
| 2. 후순위 근저당 · 창원새마을금고 | 12,000,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 근저당 · 이상희 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 15,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 497,800,000원 중 채권자 예상배당은 374,296,092원, 미배당은 123,503,908원입니다. 현재 가정에서는 말소기준 근저당 단계에서 매각대금이 소진돼 후순위 권리와 소유자에게 돌아갈 금액이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 경남 창원시 성산구 사파동 소재 토월초등학교 북동측 인근이며, 부근은 단독주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 다가구주택입니다. 현장실사 당시 이해관계인 부재로 외부관찰, 평가사례와 탐문조사에 의한 통상적 이용상황을 전제로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌구조 콘크리트경사슬래브지붕 2층 건물이며, 외벽은 적벽돌쌓기 및 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 기재돼 있습니다.
- 토지. 대지 260.2㎡, 평지의 세로장방형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 1,045,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 표준화된 아파트가 아니라 토지와 다가구주택을 함께 매각하는 구조이고, 다수 임차인의 명도·보증금 확인이 필요합니다. 2회 유찰 이력도 있어 응찰 전 개별 가격조사가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤채빈 임대차 원본 확인. 전입신고일, 점유개시일, 임대차계약일, 확정일자, 보증금과 실제 103호 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 390,000,000원과 2018.02.23. 변경등기의 444,000,000원, 예상배당표 기준액을 최신 등기와 채권계산서로 대조해야 합니다.
- 이상하 101호 확인. 임차권등기 범위 59.5㎡, 보증금 100,000,000원, 실제 점유와 퇴거·임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 전체 호실 현황 확인. 김병은 102호, 윤채빈 103호, 김민석의 미상 점유 부분을 포함해 각 호실의 현 점유자와 임대차계약서를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지 260.2㎡와 지상 건물의 경계, 현황, 부속물과 매각 포함 범위를 현장 및 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 실거래·수익가치 조사. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 다가구주택 거래가격과 실제 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세, 최우선변제, 체납 공과금, 명도비용과 건물 보수비용은 배당 시나리오와 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 임차인이 먼저”
등기 권리만 보면 말소기준 이후의 근저당·가압류·임차권등기가 모두 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건을 곧바로 ‘권리 깨끗한 저가 물건’으로 분류하기에는 두 가지가 남아 있습니다.
첫째, 윤채빈의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수 가능성을 확정할 수 없습니다. 둘째, 최저가 380,422,000원은 감정가의 49%이지만 실제 거래가격과 비교할 기준이 없어 시장 대비 할인 여부는 판단되지 않았습니다. 여기에 다가구주택의 다수 점유자 명도, 말소기준 근저당 변경액 확인까지 필요합니다. 결론은 후순위 권리는 소멸, 인수는 0원 추정 — 그러나 미상 임차인 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
