창원지방법원 2025타경11954. 창원광장 남서측 인근 하이페르오피스텔 10층 1009호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자 임정택은 2020년 8월 18일 거래가 38,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 근저당권이 없으며, 2023년 2월 16일 케이비캐피탈의 가압류 8,102,863원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 국민건강보험공단의 압류와 하이페르상가오피스텔번영회의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 자료는 없지만, 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재하고 문이 닫혀 내부 확인이 불가능했으며 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 등기상 인수액과 별개로 실제 점유자, 임대차 여부와 명도 조건은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11954 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 95-1 하이페르오피스텔 10층 1009호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 · 지하 5층 / 지상 14층 중 10층 · 사용승인일 2003.03.27 |
| 소유자 | 임정택 (2020.08.18 소유권 취득 · 거래가 38,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 26,460,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하이페르상가오피스텔번영회 / 2,279,921원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
2003년 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기는 같은 날 신탁 일부해지를 원인으로 말소됐고, 배정련 명의의 소유권도 2020년 임정택에게 이전되면서 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.02.16 케이비캐피탈 가압류입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에 기재된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 시세 판단은 별도
감정가는 54,000,000원, 현재 최저매각가는 26,460,000원으로 2회 유찰된 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 18,522,000원, 4회 유찰 시 12,965,400원으로 제시돼 있습니다.
그러나 동일 건물 또는 인근 유사 물건의 실거래 자료는 제시되지 않았습니다. 소유자의 2020년 취득가 38,500,000원은 과거 개별 거래일 뿐 현재 시세로 사용할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단해서는 안 됩니다. 근린시설로 분류되고 오피스텔로 이용 중인 물건인 만큼 실제 이용 가능성, 관리 상태, 임대수익과 주변 거래 사례를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 876,280원 |
| 1. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 8,102,863원 | 8,102,863원 |
| 2. 경매신청 · 하이페르상가오피스텔번영회 | 2,279,921원 | 2,279,921원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,200,936원 |
현재 회차에서는 표에 반영된 채권 청구액 합계 10,382,784원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원으로 계산됐습니다. 국민건강보험공단 압류의 채권액, 당해세 및 임차인 최우선변제액은 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 26,460,000원 | 10,382,784원 | 0원 | 15,200,936원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 18,522,000원 | 10,382,784원 | 0원 | 7,405,820원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 12,965,400원 | 10,382,784원 | 0원 | 1,949,239원 | 0원 |
제시된 세 시나리오에서는 신청채권자 하이페르상가오피스텔번영회의 청구액 2,279,921원이 모두 충족되고, 매수인 인수액도 계속 0원입니다. 다만 이는 기재된 채권과 비용을 기준으로 한 계산이므로, 채권액이 표시되지 않은 국민건강보험공단 압류와 조세채권 등이 확인되면 실제 배당 순서와 잔여액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 창원시 성산구 중앙동 창원광장 남서측 인근으로, 주변에 오피스텔·업무용빌딩·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 관내 대중교통 통행횟수 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이었습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 지하 5층·지상 14층 건물의 10층 1009호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 대지권의 목적 토지는 세장형 평지의 상업용 건부지이며, 북서측 대로와 북동측·남동측 소로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,032,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 폐문으로 내부조사가 불가능해 통상적인 상태를 전제로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현황조사와 전입세대·사업자등록 현황을 확인해 실제 주거 또는 영업 점유자가 있는지 대조하세요.
- 임대차 확인. 임대관계 미상이므로 보증금, 대항력, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 누수·설비·마감·수리비를 보수적으로 반영하세요.
- 현재 시세. 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔과 근린시설의 실제 거래·임대 사례를 확인하세요.
- 체납 관리비. 오피스텔·상가 관리단 또는 번영회에 공용부분 관리비, 연체료와 기타 부담금을 확인하세요.
- 압류채권 확인. 국민건강보험공단 압류의 실제 채권액과 조세채권 존재 여부를 확인해 배당표와 소유자 잔여액을 다시 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현장과 가격은 미확인
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 케이비캐피탈 가압류가 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 54,000,000원의 49%인 26,460,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 할인율을 곧바로 시세 차익으로 연결해서는 안 됩니다. 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없고, 현장 폐문으로 내부조사가 되지 않았으며 임대관계도 미상입니다. 특히 근린시설로 분류되면서 오피스텔로 이용 중인 물건은 실제 사용 가능성과 수요층을 따로 확인해야 합니다. 결론은 등기상 권리는 합격, 시세·점유·내부 상태는 확인 전입니다.
