창원지방법원 2025타경12122. 창원시 성산구 중앙동 ‘창원광장 동광뷰엘’ 3층 320호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 물건은 최저가만 보면 감정가에서 74,970,000원 내려간 것처럼 보이지만, 권리분석의 기준 금액은 최저가가 아닙니다. 2019년 2월 8일 전입과 확정일자를 갖춘 임차인 유남경이 말소기준권리보다 앞서므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 배당 가정에서는 매각대금 72,030,000원 중 집행비용 1,696,540원을 먼저 빼고, 유남경에게 70,333,460원이 배당됩니다. 보증금 140,000,000원 중 남는 69,666,540원이 매수인 인수액입니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 141,696,540원입니다. 표면상 감정가 대비 51% 할인처럼 보이지만, 실질 기준 할인폭은 약 3.6%에 불과합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 94-2 창원광장 동광뷰엘 3층 320호 도로명: 경상남도 창원시 성산구 용지로 110 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 · 철근콘크리트구조 19층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사영화 (2019.01.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 72,030,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유남경 / 140,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.23. 가압류 · 송화영 · 청구금액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인일 | 2017.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2021년 3월 23일 송화영의 가압류입니다. 이후 설정된 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 유남경은 임차권등기 접수일이 2022년 2월 11일이더라도, 등기 내용상 임대차계약일은 2019년 2월 7일이고 전입·점유·확정일자는 모두 2019년 2월 8일입니다. 말소기준권리보다 앞서 취득한 대항력과 우선변제권을 보존하므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·이용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유남경 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.02.08 | 2019.02.08 | 140,000,000원 | 2022.02.11 | 대항력 있음 | 행사 가능 | 보증기관 승계 없음미배당액 인수 |
| 김지언 | 점유 범위·이용 미상 | 2024.04.17 | 미상 | 미상 | 2025.11.17 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음대항력 인수 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 유남경은 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구를 갖춰 대항력·우선변제권이 인정되는 구조입니다. 김지언은 2024년 4월 17일 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 범위는 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 1. 임차인 유남경 보증금 | 140,000,000원 | 70,333,460원 |
| 2. 가압류 · 송화영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김매자 | 1,468,556,827원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김매자 | 2,403,069,600원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 유남경 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
유남경의 보증금 미배당액은 69,666,540원으로 추정되며, 현재 회차에서 매수인이 인수할 수 있습니다. 후순위 채권 합계 4,111,626,427원은 배당되지 않는 가정입니다. 집행비용과 국세·지방세의 실제 배당순위 및 금액에 따라 유남경의 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰해도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 유남경 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 69,666,540원 | 141,696,540원 |
| 3회 유찰 시 | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 90,886,578원 | 141,307,578원 |
| 4회 유찰 시 | 35,294,700원 | 34,259,395원 | 105,740,605원 | 141,035,305원 |
3회 유찰 시 매각가는 50,421,000원으로 내려가지만 인수액은 90,886,578원으로 늘어 실질취득액이 141,307,578원입니다. 4회 유찰 시에도 매각가 35,294,700원과 인수액 105,740,605원을 합하면 141,035,305원입니다. 즉 최저가가 내려갈수록 싸지는 것이 아니라, 유남경의 미배당 보증금이 인수액으로 이동합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이마트 창원점 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·쇼핑시설·주택 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있으며, 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 유남경의 임차권등기에는 건물 전부를 주거로 사용하는 내용이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 3층 320호이며 사용승인일은 2017.08.25입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 북서측 약 25m 및 남동측 약 8m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,032,000원/㎡입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 응찰 흐름. 이미 2회 유찰됐으나 대항력 보증금 인수 때문에 유찰에 따른 실질취득액 하락은 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 72,030,000원에 인수 추정액 69,666,540원을 더한 141,696,540원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유남경 임대차 실질 확인. 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 전입세대열람, 확정일자, 임차권등기명령 기록과 강제경매 청구채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 세금 법정기일·체납액 확인. 창원시·국·양산시 압류의 실제 세액과 우선순위를 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 김지언 점유 확인. 점유 범위, 사용 형태, 보증금, 확정일자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 분류, 감정상 업무시설 이용, 임차권등기의 주거 이용 내용이 함께 존재하므로 건축물대장·현황·관리규약을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 기록과 배당요구 종기 관련 문서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “72,030,000원짜리 물건이 아니다”
이 물건의 핵심 숫자는 최저가 72,030,000원이 아니라 실질취득액 141,696,540원입니다. 유남경의 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수하므로 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어납니다. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 141,307,578원과 141,035,305원으로 약 1.41억원에 머뭅니다.
여기에 국세·지방세의 실제 우선배당액이 생기면 유남경의 배당액이 감소해 인수액이 더 커질 수 있고, 후순위 전입자인 김지언의 점유 범위와 임대차 내용도 확인해야 합니다. 감정가 147,000,000원 대비 실질 할인폭은 약 3.6%에 불과합니다. 표면 가격은 크게 내려왔지만 권리 부담을 합친 가격은 감정가에 근접한 대항력 인수형 물건입니다.
