73,500,000원
창원지방법원 2025타경12653. 보광드림빌 15층 건물 중 13층 1302호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 150,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 73,500,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균의 73.7%여서 할인처럼 보이지만, 이 물건은 최저가만 비교하면 안 됩니다.
임차인 김경희는 2018.09.28 전입했고 보증금은 135,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.11.21 국세 압류보다 전입이 빨라 대항력 있음으로 조사됐습니다. 반면 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 없는 것으로 분류돼, 예상배당표에서는 임차인 배당이 0원이고 보증금 전액이 매수인 인수 위험으로 표시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12653 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-6 보광드림빌 13층 1302호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 전용면적 / 층 | 84.0351㎡ · 15층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 보광건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김경희 / 135,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.21 갑구 6번 압류 · 국(처분청 창원세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인일 | 2017.04.18 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 남는다
등기부상 근저당권은 없으며, 말소기준은 2023.11.21 창원세무서장의 국세 압류입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 창원시 압류 2건, 아이비케이저축은행 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2017년 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2018.09.28 이미 말소돼 보광건설주식회사로 귀속됐습니다.
문제는 등기권리보다 앞선 임차인의 전입입니다. 김경희의 전입일 2018.09.28은 말소기준일 2023.11.21보다 약 5년 빠릅니다. 따라서 후순위 압류·가압류가 모두 소멸하더라도, 임차보증금 반환 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경희 | 전부 | 135,000,000원 | 2018.09.28 | 확인되지 않음 | 2026.02.05 신청 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.35억원을 비교해야 한다
보광드림빌 전용 84.04㎡의 확인된 실거래는 9건입니다. 전체 평균은 111,503,333원이지만, 과거 160,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 7건 평균 99,790,000원, 최신 거래 150,000,000원, 최근과 과거의 추세 -34.6%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 84.04㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2025.05 | 84.04㎡ | 14 | 128,000,000원 |
| 2024.08 | 84.04㎡ | 13 | 92,000,000원 |
| 2024.08 | 84.04㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2024.08 | 84.04㎡ | 14 | 92,000,000원 |
| 2024.08 | 84.04㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2024.08 | 84.04㎡ | 4 | 66,530,000원 |
| 2023.08 | 84.04㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 2022.05 | 84.04㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.04㎡ | 7건 | 99,790,000원 |
최저가 73,500,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 73.7%입니다. 그러나 대항력 인수형의 실질취득 기준은 135,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 135.3%입니다. 최신 거래 150,000,000원보다는 낮지만, 같은 2025.05 거래 중에는 128,000,000원도 있고 최근 표본의 범위는 66,530,000원부터 150,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 인수 · 임차인 김경희 보증금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 297,500,000원 | 71,777,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 아이비케이저축은행 | 363,103,211원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 김경희 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 795,603,211원 | 723,826,211원 |
집행비용 1,723,000원을 제외한 71,777,000원이 신용보증기금에 배당되는 추정입니다. 임차인 김경희는 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 배당액이 0원이며, 보증금 135,000,000원은 매수인 인수 위험으로 분리됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감돼 실제 후순위 배당액은 줄어들 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 메리트는 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 임차인 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 723,826,211원 | 135,000,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 745,479,311원 | 135,000,000원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 760,636,481원 | 135,000,000원 |
3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 대항력 보증금 인수 위험은 135,000,000원으로 표시됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 커지는 것만으로 투자 매력이 높아진다고 볼 수 없습니다. 대항력과 임대차 진정성이 해소되지 않는 한 가격 판단의 기준선은 보증금입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 공부상 근린시설이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 폐문부재로 정확한 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 창덕중학교 북측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 거리와 대중교통 이용 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측 소로2류, 남서측 소로1류에 각각 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 810,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 근린상업지역과 제1종일반주거지역에 걸쳐 있으며 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 보광드림빌은 20세대 소규모 건물입니다. 거래금액이 66,530,000원부터 160,000,000원까지 넓게 분산돼 개별 호수 상태에 따른 가격 편차가 큽니다.
- 경매 통계. 평균 유찰 횟수는 1.5회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 73,500,000원이 아니라 대항력 보증금 기준 실질취득 135,000,000원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 전입세대 내역, 실제 점유 상태와 확정일자 유무를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 김경희로 표시됩니다. 동일인 여부와 채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 배당요구 효과 확인. 2026.02.05 배당요구를 했지만 현 자료상 우선변제권은 없습니다. 배당 및 인수 범위를 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설과 실제 주거용 오피스텔 이용 상태에 따른 대출·전입·사용 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부가 확인되지 않았으므로 수리비와 점유 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 명도·보증금 협의. 대항력 임차인이 인정될 경우 보증금 반환 문제와 인도 협의를 함께 고려해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49%”보다 “대항력 1.35억”이 중요하다
이 물건의 후순위 압류와 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리가 깨끗하다고 볼 수는 없습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 김경희의 보증금 135,000,000원이 남기 때문입니다. 최저가 73,500,000원은 최근 12개월 평균의 73.7%지만, 대항력 인수형의 실질취득 기준 135,000,000원은 최근 평균의 135.3%입니다.
시장도 상승 흐름이 아닙니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 34.6% 낮아졌고, 소규모 20세대 건물의 거래가격 편차도 큽니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시되는 관계 확인, 국세·지방세 압류, 공부상 근린시설과 실제 주거용 오피스텔 이용의 차이까지 확인해야 합니다. 최저가 할인은 크지만 실질취득은 최근 시세보다 높고, 권리 확인 난도도 높은 물건입니다. 임차권의 진정성과 인수 범위가 명확히 해소되지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다.
