서울동부지방법원 2025타경50319. 암사동 한강스타빌 3층 302호, 전용 28.63㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김정숙이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 267,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 87,490,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 2020-12-29 전입·점유 개시한 임차인 이윤경의 보증금 250,000,000원이 매각대금에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 점이 핵심입니다.
현재 배당 추정에서는 매각대금 87,490,000원 중 집행비용 1,974,820원을 제외한 85,515,180원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 164,484,820원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그래서 최저가가 시세 지표의 39.8%라는 숫자는 실질 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수금액의 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경50319 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 고덕로20마길 21, 3층302호 (암사동,한강스타빌) |
| 용도 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택-단지형) · 전용 28.63㎡ · 6층 건물 내 제3층 |
| 소유자 | 김정숙 · 2020-12-29 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 87,490,000원 · 5회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,200,426원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2014-05-14 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권’이 핵심
2014-06-03 설정된 우리은행 근저당권과 2015-03-06 설정된 우리은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025-01-10 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 이윤경은 그보다 앞선 2020-12-29 전입·점유 개시, 2020-11-18 확정일자를 갖고 있고, 2023-12-06 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이윤경 | 건물 제3층 제302호 28.63㎡ 전부 | 250,000,000원 | 전입 2020-12-29 확정 2020-11-18 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
③ 유찰 시나리오 — ‘낙찰가 하락’과 ‘총 취득부담 하락’은 다르다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 33%) | 87,490,000원 | 164,484,820원 | ≈ 250,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 69,992,000원 | 181,667,856원 | ≈ 250,000,000원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 55,993,600원 | 195,414,285원 | ≈ 250,000,000원 |
이 시나리오가 이 사건을 가장 잘 설명합니다. 일반 경매라면 유찰이 반복될수록 매수 가격이 낮아지지만, 이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가는 만큼 인수금액이 늘어납니다. 따라서 87,490,000원·69,992,000원·55,993,600원이라는 숫자만 비교해 입찰 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
한강스타빌의 거래 표본은 1건이며, 2023.02 전용 27.01㎡·6층 거래가 220,000,000원입니다. 제공된 시세 지표 역시 220,000,000원입니다. 반면 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 250,000,000원이고, 유찰이 더 진행돼도 실질취득이 이 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다. 따라서 현재 최저가가 39.8%라는 이유로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 87,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,974,820원 |
| 1. 임차인 이윤경 보증금 | 250,000,000원 | 85,515,180원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 274,200,426원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인은 배당으로 85,515,180원을 받고, 부족분 164,484,820원이 매수인 인수로 추정됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 이용 중이며 전용 28.63㎡입니다.
- 입지. 암사1동 주민센터 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 암사역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제3층이며 사용승인일은 2014-05-14입니다.
- 도로. 본건 소재 토지 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,535,000원/㎡, 토지면적은 205.1㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 87,490,000원만 보고 할인율을 계산하지 말고, 인수 164,484,820원을 함께 보세요.
- 실질취득 기준 유지. 유찰이 추가되더라도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 250,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 2023-12-06 접수 제174268호 주택임차권등기의 배당 후 잔액 인수 조건을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 집행비용과 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액 및 인수 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 거래 표본은 1건이므로 220,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 개별 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 입지·규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획과 실제 적용 범위를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “최저가는 싸지만, 실질취득은 싸지 않다”
이 물건의 숫자는 강한 착시를 만듭니다. 감정가 267,000,000원이 5회 유찰돼 최저가 87,490,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 이윤경의 보증금 250,000,000원이 배당에서 전액 소진되지 않습니다. 현재 회차만 해도 164,484,820원이 매수인 인수로 추정됩니다.
더 유찰돼 69,992,000원이나 55,993,600원으로 내려가더라도 인수액이 각각 181,667,856원, 195,414,285원으로 커집니다. 즉 이 사건의 승부처는 ‘몇 번 더 유찰되느냐’가 아니라 대항력 임차보증금까지 합친 실질취득이 제공된 시세 지표 220,000,000원과 비교해 적정한가입니다. 현재 데이터만 놓고 보면 실질취득은 시세 지표 이상이고, 5회 유찰까지 겹친 고위험 가격 구조입니다.