서울동부지방법원 2025타경50333. 강동구 천호동 엘림하우스 3층 301호, 전용 37.97㎡의 다세대주택입니다. 감정평가서상 이용상태는 공동주택(도시형단지형다세대)이며, 2015.07.01. 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물입니다. 현재 최저매각가는 256,000,000원으로 감정가 320,000,000원의 80% 수준이며, 누적 유찰은 5회입니다.
권리의 핵심은 등기부상 말소기준인 2022.03.28. 김정이 근저당권 84,000,000원보다 황사라의 전입일 2021.06.18.과 확정일자 2021.05.21.이 앞선다는 점입니다. 원칙대로라면 황사라는 대항력과 우선변제권을 갖고, 현재 최저가 256,000,000원에서는 집행비용을 제외하고 251,616,000원만 배당받아 52,384,000원이 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경50333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 상암로41가길 60, 3층 301호 (천호동,엘림하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형단지형다세대) · 전용 37.97㎡ · 6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 유형두 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 256,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,697,768원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.28. 을구 3번 근저당권 · 김정이 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 황사라 부분은 해소
황사라는 2021.06.18. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.21.로, 말소기준권리인 2022.03.28. 김정이 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 304,000,000원이며 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 등기부에는 2023.06.28. 주택임차권 304,000,000원이 등기되어 있습니다.
* 배당 시뮬레이션 규칙만 적용하면 현재 회차에서 황사라 미배당액은 52,384,000원입니다. 다만 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어 황사라 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 적용범위 구분
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황사라 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.18 / 2021.05.21 | 304,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 공사 | 주거 | 2021.06.18 / 2021.05.21 | 0원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득가는 최근 시세보다 낮다
엘림하우스(37-15)는 15세대, 2015.07.01. 준공이며 대상 면적은 37.97㎡입니다. 확인된 거래는 4건으로, 2021.06. 304,000,000원, 2023.10. 310,000,000원, 2024.11. 310,000,000원입니다. 36.61㎡의 2023.03. 거래도 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 37.97㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2023.10 | 37.97㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2023.03 | 36.61㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2021.06 | 37.97㎡ | 3 | 304,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.97㎡ | 1건 | 310,000,000원 |
가격 판단에서는 전체 평균 308,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 둘 다 310,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 추세도 +0.6%로 하락장은 아닙니다. 황사라 확약을 반영한 현재 실질취득가 256,000,000원은 최근 12개월 평균의 82.6%입니다. 황사라만 기준으로 보면 가격 차이는 분명 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 황사라 보증금 | 304,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 근저당권 · 김정이 | 84,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,697,768원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 황사라의 미배당액은 52,384,000원이나, 2026.07.01. 확약으로 황사라의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 4건 있어 당해세에 해당하면 배당순서와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰별 구조 — 낙찰가가 내려가면 원래 인수액은 늘었다
| 회차 | 매각가 | 룰상 황사라 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 256,000,000원 | 52,384,000원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 | 204,800,000원 | 102,867,200원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 | 163,840,000원 | 143,253,760원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 304,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 황사라가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했으므로, 황사라에 한해서는 그 고정효과가 제거됩니다. 이 예외를 확약 밖 ‘공사’까지 확대해 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호중학교 북측 인근으로, 주변에 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 굽은다리역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 용도·규모. 공동주택(도시형단지형다세대)으로 이용 중이며, 15세대 규모·2015.07.01. 준공입니다.
- 도로. 동측 약 6미터 내외 상암로41가길, 북측 약 4미터 내외 상암로41나길에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 4,716,000원/㎡, 토지면적 361.6㎡, 지목은 대입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용범위와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- ‘공사’ 임차인 확인. 보증금 0원 기재와 보증금 미상 위험이 함께 존재하므로 실제 보증금·점유관계·권리주체를 매각물건명세서와 현황조사에서 재확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국민건강보험공단·계양구·강동구·인천광역시 압류가 있어 당해세 여부에 따라 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 5회 유찰 이유 확인. 현재 가격이 최신 실거래보다 낮은데도 5회 유찰된 만큼 권리 외에도 물건 상태·점유·수요·환금성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 다세대 환금성. 15세대 규모이므로 아파트와 같은 거래 깊이를 기대하기 어렵고, 실거래 표본도 4건에 그칩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 보이지만, 권리 확인이 끝난 것은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 포인트는 황사라 보증금 304,000,000원을 단순 인수금으로 더하면 안 된다는 것입니다. 2026.07.01. 확약으로 황사라는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미변제액이 남더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 황사라에 대한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득가는 256,000,000원으로 봅니다.
그 가격은 최근 12개월 평균과 최신 거래 310,000,000원의 82.6%라 가격 면에서는 여지가 있습니다. 그러나 확약 밖 ‘공사’ 임차인의 보증금 미상 위험, 국세·지방세 압류 4건, 5회 유찰, 15세대 다세대라는 낮은 환금성이 함께 존재합니다. 그래서 이 물건은 “가격은 할인, 권리는 추가 확인”으로 정리하는 것이 맞습니다.