139,200,000원
서울중앙지방법원 2024타경124548. 동작구 상도1동 더포레스트 2층 202호입니다. 사건상 용도는 다세대로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 문지우이며 2022.04.13. 매매를 원인으로 2022.05.10. 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 230,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.09.15. 영등포세무서장의 압류로, 자료상 말소기준권리로 선언돼 있습니다.
말소기준보다 앞선 2021.12.27. 수협은행 근저당권은 2022.05.10. 이미 말소됐습니다. 이후 2023.10.17. 주택도시보증공사의 1,023,000,000원 가압류, 2024.03.14. 공지원의 주택임차권등기, 2024.12.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기가 후순위라는 사실만으로 공지원의 대항력을 부정하면 안 됩니다. 공지원은 2022.05.12. 주민등록, 2022.05.10. 확정일자, 2022.05.10. 점유개시로 조사돼 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124548 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 매봉로 25, 2층202호 (상도1동,더포레스트) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제2층 제202호 · 사용승인일 2021.12.10 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.04.13. 매매 · 2022.05.10. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 139,200,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 13회 / 감정가의 80% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,522,595원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 확약서가 핵심
등기부상 2021.12.27. 설정된 수협은행 근저당권 5,376,000,000원은 2022.05.10. 이미 말소돼 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 자료가 선언한 말소기준은 2023.09.15. 압류입니다. 따라서 그보다 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 공지원 전유부분전부 | 점유개시 2022.05.10 전입 2022.05.12 | 230,000,000원 | 2022.05.10 배당요구 2024.03.14 | 대항력 有 우선변제 승계 확약 |
| 이준한 주거 | 전입 2024.09.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
자료상 임차인은 2명입니다. 이준한은 2024.09.24. 전입으로 말소기준 2023.09.15.보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 말소기준보다 늦으므로 매수인에게 대항하는 임차인으로 보기는 어렵습니다.
주택도시보증공사는 공지원의 임차권을 승계한 보증기관으로 기재돼 있을 뿐 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 즉 실제 임차인 수는 자료상 공지원·이준한 2명이며, 주택도시보증공사를 세 번째 임차인으로 보증금에 다시 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 최저가 139,200,000원만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 139,200,000원으로 감정가 174,000,000원의 80%입니다. 하지만 이 사건에는 동일 유형의 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정하지 않습니다.
오히려 데이터에서 확인되는 강한 시장 신호는 13회 유찰입니다. 현재 가격이 감정가의 80%라고 해도 반복 유찰 이력 자체가 응찰자가 가격 또는 물건 특성을 보수적으로 평가해 왔다는 신호입니다. 특히 사건 용도표기는 다세대인 반면 감정평가 이용상태는 오피스텔로 확인되므로, 입찰가는 단순 감정가 할인율보다 실제 이용상태와 거래 가능성을 함께 확인한 뒤 판단하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,748,800원 |
| 1. 임차인 공지원 보증금 · 우선변제 | 230,000,000원 | 136,451,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,522,595원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 공지원 보증금 부족분 93,548,800원이 매수인 인수액으로 표시되지만, 2026.06.22. 승계인의 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 공지원 관련 실질 인수는 0원입니다. 확약은 공지원 임차권에 관한 것이며 다른 점유자에게 자동으로 확대 적용되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 룰상 인수는 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 후순위 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 · 감정가 80% | 139,200,000원 | 93,548,800원 | 1,263,522,595원 |
| 14회 유찰 시 · 감정가 64% | 111,360,000원 | 120,999,040원 | 1,263,522,595원 |
| 15회 유찰 시 · 감정가 51% | 89,088,000원 | 142,915,584원 | 1,263,522,595원 |
확약을 빼고 기계적으로 계산하면 낙찰가가 내려갈수록 공지원 보증금의 미배당분이 늘어 매수인 인수액이 93,548,800원 → 120,999,040원 → 142,915,584원으로 커집니다. 즉 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 최저가만 떨어지는 것을 가격 메리트로 보면 안 되는 전형적인 구조입니다. 다만 이 사건은 2026.06.22. 확약으로 그 인수구조가 실질적으로 해소됐다는 점이 핵심 차이입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강남초등학교 서측 인근. 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 상도역(지하철7호선)이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물 전체 토지는 업무시설(오피스텔-47호) 건부지로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물, 사용승인일 2021.12.10. 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 본건 남동측으로 매봉로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되며 도로 및 건축선에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 422.5㎡, 공시지가 5,668,000원/㎡, 완경사 사다리형, 소로한면입니다.
- 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.22.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 확약 적용범위. 확약은 공지원 임차권에 관한 것입니다. 이준한 등 다른 점유관계에 자동으로 적용된다고 해석해서는 안 됩니다.
- 이준한 점유 확인. 전입 2024.09.24.로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 현 점유상태와 인도 일정은 별도 확인 대상입니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 다세대, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·공부·매각대상 현황을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 13회 유찰 원인 확인. 실거래 자료가 없으므로 단순히 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 반복 유찰 원인을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.10. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 서류를 원본에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 가격까지 풀린 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 매각가 139,200,000원 기준 룰상 미배당 93,548,800원이 발생하기 때문입니다. 그러나 2026.06.22. 주택도시보증공사의 확약이 판을 바꿉니다. 승계인이 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 공지원 관련 실질 인수는 0원으로 보는 것이 데이터와 정확도 규칙에 맞습니다.
그렇다고 바로 좋은 입찰물건이 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가 139,200,000원은 감정가의 80%지만, 이를 검증할 실거래 시세가 없고 이미 13회 유찰됐습니다. 권리분석의 핵심 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격·환금성 측면에서는 반복 유찰 자체를 무겁게 봐야 합니다. 권리는 확약 확인 시 통과, 가격은 별도 검증. 이 사건의 결론입니다.
