서울중앙지방법원 2024타경124548. 상도1동 더포레스트 2층 202호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 문지우이며 2022.04.13. 매매를 원인으로 2022.05.10. 소유권을 이전받았고 거래가액은 230,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준인 2023.09.15. 압류보다 앞서 공지원이 2022.05.10. 점유를 시작하고 확정일자를 받았으며, 2022.05.12. 전입했다는 점입니다. 원칙적으로는 대항력이 있는 임차인으로서 배당 뒤 남는 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 매각가 111,360,000원을 전제로 한 배당표에서도 공지원에게 109,000,960원이 배당되고, 120,999,040원이 부족하게 계산됩니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.22. 확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고, 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 적용되는 공지원 임차권의 인수액은 따라서 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124548 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 매봉로 25, 2층202호 (상도1동,더포레스트) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 2층 202호 · 사용승인일 2021.12.10 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.05.10. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 111,360,000원 |
| 유찰 | 14회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,522,595원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 뒤집는다
2021.12.27. 수협은행 근저당권이 설정됐지만 2022.05.10. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.09.15. 영등포세무서장 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 공지원의 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 점유·임차인별로 구분
| 임차인 | 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공지원 | 주거 (임차권등기) · 전유부분전부 | 2022.05.12 | 2022.05.10 | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 |
| 이준한 | 주거 | 2024.09.24 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
실제 확인되는 임차인은 공지원·이준한 2명입니다. 공지원 임차권은 확약의 직접 적용 대상입니다. 이준한은 전입일이 말소기준권리 이후인 2024.09.24.라 대항력이 없으며 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 공지원에 대한 확약과 별개로 이준한의 보증금 조건은 원문 서류에서 확인할 필요가 있지만, 현재 판정상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,359,040원 |
| 1. 임차인 공지원 보증금 (우선변제) | 230,000,000원 | 109,000,960원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,522,595원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 공지원 보증금 중 120,999,040원이 부족해 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 2026.06.22. 확약서에서 승계인이 대항력 및 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 없이는 인수가 늘어나는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 14회 유찰 · 감정가 64% | 111,360,000원 | 120,999,040원 | 0원 |
| 15회 유찰 시 · 감정가 51% | 89,088,000원 | 142,915,584원 | 0원 |
| 16회 유찰 시 · 감정가 41% | 71,270,400원 | 160,412,467원 | 0원 |
확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 공지원 보증금 230,000,000원이 매각가보다 커 매각가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 즉 단순히 최저매각가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다. 하지만 이 사건에서는 2026.06.22. 확약으로 그 인수 위험이 실질적으로 제거되어, 현재 회차의 실질취득액은 111,360,000원으로 봅니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 동작구 상도1동 소재 서울강남초등학교 서측 인근. 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 상도역(지하철7호선)이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 다세대이나 감정평가 당시 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.12.10입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 기계식주차시설, 도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 자체 평탄화한 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔-47호) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측으로 매봉로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,668,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.06.22. 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 문언과 적용 주체를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 공지원 임차권 확인. 보증금 230,000,000원, 점유개시 2022.05.10., 전입 2022.05.12., 확정일자 2022.05.10.입니다.
- 이준한 점유 확인. 전입은 2024.09.24.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 용도 확인. 사건상 다세대와 감정평가상 오피스텔 이용상태가 함께 나타나므로 현황·공부·실제 이용을 직접 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 111,360,000원의 시장가격 대비 수준은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 14회 유찰 사유 확인. 반복 유찰의 원인이 권리뿐 아니라 물건상태·이용상태·시장가격에 있는지 현장과 원문 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 실질 0원”
이 사건을 최저가 111,360,000원만 보고 읽으면 핵심을 놓칩니다. 공지원은 말소기준보다 앞선 점유·전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차권자이고 보증금은 230,000,000원입니다. 현재 배당 계산만 보면 120,999,040원이 미배당되어 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
그러나 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 2026.06.22. 확약이 그 결론을 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 공지원 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 111,360,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 이 물건은 이미 14회 유찰됐고, 최근 실거래 시세 자료가 없습니다. 권리상 가장 큰 인수 문제는 확약으로 해소됐지만, 이것이 곧 가격 경쟁력을 뜻하지는 않습니다. 이 사건의 최종 확인 포인트는 확약서 원문과 현재 점유관계, 그리고 실제 시장가격입니다.
