* 매수인 인수 0원은 제공된 배당계산 및 권리분류에 따른 값입니다. 미상 임차인의 권리, 실제 배당액, 별도 인수사항까지 확정한 금액이 아닙니다.

서울중앙지방법원 2025타경1130. 동작구 신대방동에 위치한 파란하늘하우스의 건물 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층~지상 4층으로, 단독주택(다중주택) 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 아파트 한 세대의 권리분석과는 접근 방식이 다릅니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 6일 설정된 관악새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,320,000,000원이며, 이후 확정채권양도로 근저당권자가 제이비우리캐피탈주식회사로 이전된 이력이 있습니다. 임차권등기와 가압류 등은 말소기준 이후에 설정되었거나 이미 말소된 것으로 정리되지만, 등기 말소와 임차인의 실제 점유 해소는 구분해서 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계가 복잡하다

권리분석의 출발점은 2022.01.06 근저당권입니다. 근저당권의 최초 권리자는 관악새마을금고이며, 2025.08.08 제이비우리캐피탈주식회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 경매 신청채권자와 배당표의 채권자 명의는 관악새마을금고로 표시되어 있으므로, 실제 채권귀속 및 배당권자 명의를 최종 배당 관련 서류와 대조해야 합니다.

이청미의 155,000,000원 임차권등기와 가압류는 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 유효한 임차권등기 보증금에 합산하지 않습니다. 반면 김혜지 등 나머지 임차권등기는 말소기준 이후 설정되어 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 23명, 인수액 확정은 별개

임차인으로 기재된 사람은 23명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 실제 임차인으로 중복 합산한 내역은 없습니다. 이 중 9명은 유효한 임차권등기가 있으며, 나머지 14명은 보증금·확정일자 및 구체적인 점유 범위가 확인되지 않았습니다.

말소기준일 이후 전입이 확인되는 임차인은 제공된 판정상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 남도현은 주민등록일과 점유개시일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 별도 취급해야 합니다. 보증금 미상 점유자 역시 전입일만으로 실제 임대차 내용이나 모든 인수 위험이 확인된 것은 아닙니다.

유효 임차권등기 9건

보증금·확정일자 미상 임차인 14명

후순위 전입은 기재된 전입신고일이 2022.01.06 말소기준일 이후라는 의미입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 임차인의 실제 임대차관계, 점유개시일, 권리 승계 및 배당 가능성을 모두 확정한 판정은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격의 적정성은 미판정

감정가와 최저매각가는 모두 2,986,775,880원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%가 최저매각가입니다. 다만 이 물건에 대해 확인된 최근 12개월 거래 평균이나 최신 실거래가격이 없으므로, 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,986,775,880원 가정)

제공된 배당계산을 그대로 표시했습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제·기타 임차보증금 배당은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전에 따른 실제 채권자 명의와 김혜지 채권의 중복 여부도 확인이 필요합니다. 따라서 소유자 잔여금 및 매수인 인수액은 확정된 배당 결과가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동작구 신대방동 문창중학교 동측 인근입니다. 주변에 단독주택·공동주택·근린생활시설·보라매병원·보라매공원 등이 위치한 주거지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 신림선 보라매병원역이 있습니다. 감정평가상 교통환경은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층~지상 4층입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 및 화재경보설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 면적 231.0㎡, 지목 대, 완경사·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 3,994,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 교육환경보호구역은 관할교육청의 최종 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 다중주택과 제2종근린생활시설이 함께 이용되는 건물입니다. 호실별 임대차관계 및 실제 수익을 확인해야 매수 수요와 환금성을 검토할 수 있습니다. 실거래 비교자료가 없어 현 단계에서 환금성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 23명 전수 확인. 각 임차인의 실제 점유 여부, 사용 호실, 임대차계약 내용과 퇴거 상태를 확인해야 합니다. 임차권등기가 존재한다고 현재 점유가 계속된다고 단정해서도 안 됩니다.
• 남도현 대항력 확인. 주민등록일과 점유개시일이 확인되지 않았습니다. 전입·점유 이력 및 임차권등기 관련 서류를 대조하여 대항력과 인수 가능성을 판정해야 합니다.
• 보증금 미상 14명 확인. 계약서, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 보증금과 점유 범위를 확인해야 합니다. 미상 금액을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
• 김혜지 채권 중복 확인. 임차권등기 보증금 150,000,000원과 가압류 청구금액 150,000,000원이 동일합니다. 실제 채권 관계 및 배당 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 관악새마을금고의 근저당권이 제이비우리캐피탈주식회사로 이전되었습니다. 신청채권자·현재 권리자·배당권자의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당표 재검토. 유효 임차권등기 보증금 955,000,000원과 미상 임차인의 배당관계, 최우선변제 및 당해세를 반영해 실제 배당 가능액과 인수 위험을 다시 확인해야 합니다.
• 매각 범위 확인. 건물 및 토지 일괄매각의 구체적인 범위와 다중주택·근린생활시설의 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 실거래·수익 확인. 감정가만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 유사 건물 거래가격, 임대수입과 공실 및 유지관리비를 확인해야 합니다.
• 명도 비용 확인. 임차인이 다수인 물건이므로 실제 점유자와 퇴거 현황을 확인하고, 인도·명도 절차와 관련 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라는 숫자만으로는 부족하다”

이 사건의 말소기준권리는 2022년 1월 6일 설정된 근저당권으로 확인됩니다. 등기상 후순위 권리가 소멸하는 구조라는 점은 분명하지만, 임차인 23명·유효 임차권등기 9건·보증금 미상 14명이라는 임대차관계가 권리분석의 핵심입니다.

특히 남도현의 대항력은 미상이고, 김혜지의 임차권등기와 가압류는 중복채권 여부를 확인해야 합니다. 배당계산상 인수액은 0원이지만 임차보증금 배당이 완전히 반영된 결과가 아니므로, 실제 인수액과 명도 부담이 모두 해소되었다고 결론 내릴 수 없습니다.

최저매각가 2,986,775,880원의 가격 적정성도 실거래 시세가 없어 미판정입니다. 유찰 시나리오의 가격이 낮아지더라도 실제 시장가격과 실질취득비용을 비교하기 전에는 저렴하다는 판단을 유보해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 임차관계 정리, 실제 배당 확인, 명도 가능성 및 시장가격 검증입니다.