28,672,000원
서울중앙지방법원 2025타경1475. 종로구 창신동 지봉로 19 소재 지하 5층·지상 13층 건물의 2층 씨20호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 판매시설입니다. 따라서 주거형 부동산으로 전제하기보다 실제 영업·점포 사용 가능 여부, 관리규약과 건축물대장상 용도를 함께 확인해야 합니다.
현재 최저가는 28,672,000원으로 감정가 70,000,000원의 40.96%까지 낮아졌습니다. 그러나 같은 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 없어 최저가와 시세를 직접 비교할 근거는 없습니다. 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율은 시세 할인율이 아닙니다. 4회 유찰은 가격 메리트의 증거라기보다 이용 용도·환금성·점유 상태를 시장이 보수적으로 평가했다는 신호일 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1475 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 328-18 2층 씨20호 · 도로명주소 서울특별시 종로구 지봉로 19 |
| 사건상 용도 | 도시형생활주택 |
| 감정평가상 이용 | 판매시설 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하 5층, 지상 13층 · 2층 씨20호 |
| 사용승인일 | 1997.04.04 |
| 소유자 | 문정진 · 2015.07.30 소유권이전 등기 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 28,672,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 63,719,198원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 5,734,400원 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 근저당은 이미 말소
과거 등기 순위가 말소기준보다 앞선다는 이유만으로 인수되는 것은 아닙니다. 경매 시점까지 존속하는 선순위 권리여야 인수 문제가 생깁니다. 이 사건의 을구 1번과 을구 3번은 각각의 말소등기가 명확히 존재하므로, 현재 권리분석에서 매수인 인수액에 더할 수 없습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유미진 | 2023.03.11 | 미상 | 2025.07.24 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김우미 | 2021.06.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 파악된 사람은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2015.07.30보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 이 자료상 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 제공 배당 시뮬레이션 — 말소 이력과 충돌
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 916,096원 |
| 을구 1번 근저당 · 메리츠종합금융 | 26,000,000,000원 | 27,755,904원 |
| 을구 3번 근저당 · 시즌드림 | 182,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 신한은행 | 75,600,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저가는 감정가의 40.96%로 크게 낮아졌지만, 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 59.04% 하락했다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 특히 감정평가상 판매시설로 이용 중이고 4회 유찰된 물건이라는 점은 일반 주거용보다 수요층과 금융조달, 재매각 가능성이 제한될 수 있음을 보여 줍니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 종로구 창신동 동묘앞역 서측 인근의 상업지대로, 업무시설·판매시설·근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 지하철 1·6호선 동묘앞역과 노선버스 정류장이 인근에 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설로 이용 중입니다. 사건상 도시형생활주택 표기와 실제 이용상태를 건축물대장·관리규약과 대조해야 합니다.
- 건물. 1997.04.04 사용승인된 지하 5층·지상 13층 건물로 승강기·에스컬레이터·주차장·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 사다리형 상업용 토지이며 동측 약 20m, 남측 약 6m, 서측 약 3m 도로에 접합니다.
- 규제. 정비구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·서울도심 등에 포함되고 건축선 저촉 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 확인. 을구 1번과 3번 근저당의 말소가 현재 등기부에도 유지되는지 원본 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 메리츠·시즌드림 채권을 제외하고 신한은행, 조세, 집행비용, 임차인 배당 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 점유자 계약 확인. 유미진·김우미의 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위와 영업 여부를 임대차계약서 및 현장조사로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택과 감정평가상 판매시설 이용의 차이를 건축물대장, 집합건축물대장, 관리규약과 대조하세요.
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 최저가의 20%인 5,734,400원을 준비해야 합니다.
- 시세 조사. 같은 건물 2층 판매시설의 최근 매매·임대 사례, 공실률, 관리비와 권리금 형성 여부를 별도로 조사하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 2명 확인되므로 인도명령과 명도 협의에 필요한 기간과 비용을 반영하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 용도는 보류
이 사건의 권리분석 핵심은 과거 선순위 근저당의 순위가 아니라 이미 말소됐다는 사실입니다. 메리츠종합금융 근저당과 시즌드림 근저당은 각각 2009년과 2014년에 말소됐고, 현재 말소기준인 2015년 신한은행 근저당 이후 전입한 두 점유자에게도 대항력이 없습니다. 따라서 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 보수적이어야 합니다. 최저가는 28,672,000원까지 낮아졌지만 실거래 자료가 없고, 실제 이용상태는 판매시설이며 이미 4회 유찰됐습니다. 제공 배당표에는 말소된 권리가 포함돼 있으므로 그대로 신뢰할 수도 없습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 배당표 정정·용도 확인·현장 시세 조사가 끝난 뒤에만 가격 메리트를 판단할 수 있는 물건입니다.
