인천지방법원 2024타경567894. 송림풍림아이원 109동 16층 1604호, 전용 114.53㎡ 아파트입니다. 소유자 김순남은 2020년 5월 12일 매매계약으로 거래가액 297,000,000원에 취득했고, 같은 해 7월 14일 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2020.07.14 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 한국투자캐피탈 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 감정가의 49%인 220,500,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 392,800,000원, 최신 거래는 2026년 1월 385,000,000원입니다. 따라서 현 최저가는 최근 평균의 56.1%로 가격 차이가 큽니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 9.6% 낮아진 상태이므로, 과거 전체 평균 417,000,000원만 놓고 할인폭을 과장해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경567894 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 송미로 6, 109동 16층1604호 (송림동,송림풍림아이원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 114.53㎡ · 21층 건물 내 16층 |
| 사용승인 | 2009.08.07 |
| 소유자 | 김순남 · 2020.05.12 매매 · 거래가액 297,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 220,500,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 182,490,354원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 3번 국민은행 근저당권입니다. 2023년 9월 15일 설정된 한국투자캐피탈 근저당 211,200,000원을 비롯해 인천신용보증재단·신용보증기금·서민금융진흥원·국민행복기금·서울보증보험의 가압류와 국민건강보험공단·인천광역시 동구 압류는 모두 말소기준 이후입니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재가는 최근 평균의 56.1%
풍림아이원 동일 면적 114.53㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 417,000,000원이지만 가격 판단에는 보다 최근인 최근 12개월 5건 평균 392,800,000원과 최신 거래 385,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 114.53㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2025.11 | 114.53㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 2025.05 | 114.53㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.03 | 114.53㎡ | 14 | 399,000,000원 |
| 2025.02 | 114.53㎡ | 19 | 390,000,000원 |
| 2024.06 | 114.53㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2024.06 | 114.53㎡ | 12 | 413,000,000원 |
| 2023.10 | 114.53㎡ | 11 | 430,000,000원 |
| 2023.05 | 114.53㎡ | 9 | 450,000,000원 |
| 2023.05 | 114.53㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2023.03 | 114.53㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2023.01 | 114.53㎡ | 10 | 457,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.53㎡ | 5건 | 392,800,000원 |
최신 거래는 385,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 392,800,000원입니다. 현 최저가이자 인수 0원 기준 실질취득액인 220,500,000원은 최근 평균의 56.1%입니다. 가격만 보면 충분한 차이가 생겼지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 -9.6% 낮아진 하락 추세라는 점은 반드시 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,887,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 212,300,000원 | 212,300,000원 |
| 2. 한국투자캐피탈 근저당 | 211,200,000원 | 4,313,000원 |
| 3. 인천신용보증재단 가압류 | 83,924,537원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 9,458,414원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 63,000,000원 | 0원 |
| 6. 서민금융진흥원 가압류 | 10,800,000원 | 0원 |
| 7. 신용보증기금 가압류 | 27,000,000원 | 0원 |
| 8. 국민행복기금 가압류 | 16,107,340원 | 0원 |
| 9. 서울보증보험 가압류 | 4,426,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 638,216,541원 중 예상 배당액은 216,613,000원, 미배당은 421,603,541원입니다. 한국투자캐피탈은 211,200,000원 중 4,313,000원만 배당되는 시나리오입니다. 후순위 채권의 미배당은 크지만 해당 권리들은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 동구 송림동 황금고개사거리 동측 인근. 주위에 근린생활시설과 아파트가 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 규모. 풍림아이원 1,355세대, 사용승인일 2009.08.07. 본건은 21층 건물 내 16층입니다.
- 도로. 광대로·중로·소로 등에 3면이 접하는 각지 상태입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 2023년 457,000,000원에서 2026년 최신 385,000,000원까지 거래가격이 낮아진 흐름입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 별도 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유자를 반드시 대조하세요.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 392,800,000원은 이전 거래군 대비 -9.6%입니다. 과거 450,000,000원대 거래를 현재 기준가로 사용하지 마세요.
- 후순위 채권. 미배당 421,603,541원이 발생하는 구조지만 말소기준 이후 권리의 미배당을 매수인 인수액으로 혼동하지 마세요.
- 입찰가격. 현재 최저가는 220,500,000원이고 3회 유찰 시 154,350,000원, 4회 유찰 시 108,045,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 관리비·조세. 실제 배당과 취득비용은 미납 관리비, 당해세 등으로 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 충분히 내려왔다
이 물건의 핵심은 복잡한 후순위 채권 숫자에 겁먹지 않는 것입니다. 말소기준은 2020년 국민은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 동시에 2회 유찰로 최저가는 220,500,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 392,800,000원의 56.1%가 됐습니다.
다만 시장은 분명히 약해졌습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.6% 하락했고 최신 거래도 385,000,000원입니다. 그래서 이 물건은 “감정가 450,000,000원짜리를 절반값에 산다”보다 “하락한 최근 시세와 비교해도 220,500,000원의 가격 차이가 충분한가”로 봐야 합니다. 권리 측면은 긍정적이고 가격 차이도 크지만, 임대관계 미상이라는 점유 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
