인천지방법원 2025타경4300. 김포시 운양동 에이치씨티 1층 113호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 소유자 구나영은 2021.04.02. 거래가액 801,030,384원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 남동농업협동조합 앞으로 채권최고액 672,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.10.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사에 확인되는 점유자는 주식회사 엠쉐어스입니다. 보증금 10,000,000원, 월차임 660,000원이고 전입일은 2024.05.16.으로, 말소기준인 2021.04.02.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 이 사건의 권리상 핵심은 인수 부담보다는 이미 두 차례 유찰된 근린시설의 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4300 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1307-5 에이치씨티 1층 113호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 김포한강1로 266 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 113호 |
| 소유자 | 구나영 · 2021.04.02. 소유권 취득 · 거래가액 801,030,384원 |
| 감정가 / 최저가 | 902,000,000원 / 441,980,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 남동농업협동조합 · 552,771,814원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2021.04.02. 남동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 672,000,000원이고 채무자는 구나영입니다. 이후 등기된 2025.10.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 별도의 압류는 확인되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엠쉐어스 | 2024.05.16 | 10,000,000원 | 660,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
전입일 2024.05.16.은 말소기준권리 2021.04.02.보다 후순위입니다. 따라서 주식회사 엠쉐어스는 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 매수인 승계 여부 판단에는 대항력 부재가 핵심입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
감정가는 902,000,000원, 현재 최저매각가는 441,980,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰 결과 가격이 크게 낮아졌지만, 확인 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인폭을 곧바로 시장가 대비 할인폭으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 441,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,819,800원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 672,000,000원 | 435,160,200원 |
| 미배당 | 672,000,000원 | 236,839,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 6,819,800원을 제외한 435,160,200원이 남동농업협동조합에 배당되는 것으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당액은 236,839,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 441,980,000원 | 435,160,200원 | 236,839,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 309,386,000원 | 304,254,596원 | 367,745,404원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 216,570,200원 | 212,738,217원 | 459,261,783원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격이 낮아질수록 낙찰자의 권리 인수액이 커지는 구조가 아니라, 남동농업협동조합의 미배당이 커지는 구조입니다. 따라서 유찰 자체가 새로운 인수 위험을 만드는 사건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운양역(김포골드선) 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·업무시설·근린시설·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 김포골드선 전철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 2019.01.10. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 113호이며 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 스프링클러, 옥내소화전이 구비돼 있습니다.
- 토지. 가장형의 평탄한 토지로 업무시설 및 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 준주거지역입니다.
- 도로. 북서측 외곽공도에 연계되고 북동측 소로3류 특수도로를 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·철도보호지구 등 각종 용도·보호구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 2,800,000원/㎡이며 토지면적은 3,193.4㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 주식회사 엠쉐어스의 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 실제 영업 여부, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대가치 확인. 보증금 10,000,000원·월차임 660,000원이라는 조사 내용이 실제 현재 임대조건과 일치하는지 확인할 필요가 있습니다.
- 근린시설 환금성. 아파트와 달리 상가·근린시설은 공실과 임대수익에 따라 매수층이 크게 달라질 수 있으므로 장기 보유 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증
이 사건은 권리만 보면 비교적 간단합니다. 2021.04.02. 남동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 임차인 주식회사 엠쉐어스는 2024.05.16. 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 매각가 가정에서 낙찰자 인수액도 0원입니다.
다만 902,000,000원 감정가가 441,980,000원까지 내려왔다는 사실은 시장가보다 51% 싸다는 뜻이 아닙니다. 실거래 비교 자료가 없는 근린시설이므로, 현재 단계에서 확인되는 것은 “권리는 단순하고 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌다”는 점까지입니다. 권리는 합격, 가격은 실거래·임대수익·공실 가능성을 확인한 뒤 판단하는 사건입니다.
