인천지방법원 2025타경4300. 경기도 김포시 운양동 에이치씨티 1층 113호에 대한 임의경매입니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 운양역 남동측 인근에 있는 철근콘크리트구조 건물의 1층 상가로, 감정가가 902,000,000원에 달했지만 세 차례 유찰되어 최저매각가는 309,386,000원까지 하락했습니다.
등기상 현재 소유자는 구나영입니다. 2021.04.02 소유권을 취득했으며 당시 등기 거래가액은 801,030,384원입니다. 같은 날 남동농업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐고, 채권최고액은 672,000,000원입니다. 이후 채권자인 남동농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리와 매각으로 소멸하는 권리의 구분은 비교적 명확하지만, 상가의 매수 가치는 권리관계와 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1307-5 에이치씨티 1층 113호 도로명주소: 경기도 김포시 김포한강1로 266 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 1층 113호 |
| 사용승인일 | 2019.01.10 |
| 이용상태 | 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 구나영 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2021.04.02 · 거래가액 801,030,384원 |
| 감정가 | 902,000,000원 |
| 최저매각가 | 309,386,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 남동농업협동조합 |
| 청구금액 | 552,771,814원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.02 남동농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 후순위
이 사건의 말소기준권리는 2021.04.02 설정된 남동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 672,000,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 2025.10.21 접수된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요
현황조사에서 확인되는 임차인은 주식회사 엠쉐어스입니다. 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 660,000원입니다. 신고일은 2024.05.16로 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 조사상 대항력 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 | 신고일 | 보증금 | 월 차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엠쉐어스 | 2024.05.16 | 10,000,000원 | 660,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 일반 임차인으로 확인됩니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
특히 상가 임차인의 권리관계는 실제 점유와 사업자등록, 임대차계약 내용 등에 영향을 받을 수 있습니다. 본건의 조사상 대항력 판정과 별개로, 매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서의 최종 확인이 중요합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세 할인은 아니다
이 물건의 가장 눈에 띄는 수치는 감정가 대비 최저매각가입니다. 최초 감정가는 902,000,000원이었지만, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 309,386,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 309,386,000원 | 34.3% | 현재 |
| 4회 유찰 시 | 216,570,200원 | 24.01% | 가정 |
| 5회 유찰 시 | 151,599,140원 | 16.81% | 가정 |
추가 유찰 시 가격 하락 폭은 커질 수 있습니다. 그러나 이 표는 감정가 대비 가격 변화를 보여주는 것이지, 실제 시장가격 대비 할인율을 보여주는 것은 아닙니다. 현재 매각가와 비교할 수 있는 근린시설 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 309,386,000원이 주변 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
현재 파악되는 임대조건은 보증금 10,000,000원, 월 차임 660,000원입니다. 다만 실제 임대료 수취 여부, 관리비, 공실 가능성, 임차인의 영업 지속 여부가 확인되지 않아 단순한 월세 정보만으로 적정 수익률이나 투자 가치를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,131,404원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 672,000,000원 | 304,254,596원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당 채권최고액 672,000,000원을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면, 집행비용 5,131,404원을 제외한 304,254,596원이 남동농업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 367,745,404원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
신청채권자의 청구금액은 552,771,814원입니다. 현재 회차의 예상배당액은 이 금액에도 미치지 못합니다. 다만 근저당 채권최고액과 실제 확정 채권액은 다를 수 있으며, 위 미배당액은 채권최고액을 사용한 시뮬레이션 결과입니다.
| 회차 | 예상 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 304,254,596원 | 367,745,404원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 212,738,217원 | 459,261,783원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 148,676,752원 | 523,323,248원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 운양동 소재 운양역(김포골드선) 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설, 단독주택 등으로 이루어져 있으며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 김포골드선 전철역이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 113호입니다. 외벽은 석재 붙임 및 스톤코트 등으로 마감됐고 스테인레스 강화유리 창호가 설치돼 있습니다. 위생·급배수 설비, 승강기, 스프링클러, 옥내소화전이 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지 면적은 3,193.4㎡이며, 평탄한 가로장방형 토지입니다. 업무시설 및 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,800,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측으로 외곽 공도에 연계되고, 북동측으로 소로3류 특수도로를 이용합니다. 접근성뿐 아니라 개별 점포의 출입 동선과 가시성을 확인해야 합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며, 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 규제. 고도지구, 공항 관련 진입표면·장애물제한표면구역, 철도보호지구, 상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 실제 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와 현황의 차이는 별도로 지적되지 않았고, 위반건축물 여부는 위반 사항 없는 것으로 표시돼 있습니다. 실제 시설 상태와 내부 사용 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설은 같은 건물 내에서도 점포의 위치·동선·가시성·영업 수요에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 본건은 3회 유찰됐으므로 재매각 가능성과 적정 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래가 확인. 에이치씨티 내 유사 점포와 운양역 인근 근린생활시설의 실제 거래사례를 비교해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 임대차 확인. 주식회사 엠쉐어스의 보증금 10,000,000원, 월 차임 660,000원, 신고일 2024.05.16을 기준으로 실제 점유·계약기간·사업자등록·임대료 지급 현황을 확인해야 합니다.
- 최우선변제 검토. 예상배당에는 임차인 최우선변제 가능성이 반영되지 않았으므로 상가임대차 관련 요건과 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 후순위 임차인이라고 해서 실제 점유자의 인도가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다. 영업시설, 집기, 점유 상태 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 월 차임 660,000원이 실제 지급 중인지, 공실 시 재임대가 가능한지, 해당 점포의 업종 제한과 임차 수요가 어떠한지 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합상가의 공용부분 관리비 체납과 낙찰 후 관리비 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 상가 위치. 건물 1층이라는 사실만으로 접근성이 우수하다고 단정할 수 없습니다. 점포 전면 노출, 출입구 위치, 보행 동선과 주차 이용 편의성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 최저매각가는 216,570,200원, 이후 151,599,140원으로 낮아지는 시나리오가 있습니다. 다만 하락한 가격도 실거래가 및 임대수익과 비교해야 합니다.
- 토지이용 규제. 준주거지역·지구단위계획구역, 고도지구, 철도보호지구 및 기타 용도 제한을 확인하고, 영업하려는 업종에 적합한지 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유 현황을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”
이 사건은 등기상 권리 인수 위험은 비교적 명확하지만, 가격 매력은 아직 검증되지 않은 근린시설 경매입니다. 남동농업협동조합 근저당권은 말소기준권리이고, 후순위 임차인 주식회사 엠쉐어스의 조사상 대항력은 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 정리된다는 사실만으로 좋은 낙찰 물건이 되는 것은 아닙니다. 감정가 902,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 309,386,000원으로 내려온 것은 큰 가격 변화이지만, 이 금액이 현재 상가시장에서 적정한 가격인지는 별개의 판단입니다.
현재 확인된 임대조건은 보증금 10,000,000원, 월 차임 660,000원입니다. 이를 바탕으로 실질 임대수익과 점포의 지속적인 임차 수요를 검토하고, 주변 유사 근린시설의 거래사례를 확인해야 합니다. 특히 3회 유찰이라는 이력은 환금성과 시장 수요에 관한 주의 신호로 해석할 필요가 있습니다.
결론은 권리는 조건부 양호, 가격 판단은 보류입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 장점은 분명하지만, 실제 시세·점포의 영업 가치·명도 및 재임대 가능성을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 많이 할인됐는지가 아니라, 309,386,000원에 취득했을 때 실질적으로 얼마의 가치와 수익을 확보할 수 있는가입니다.
