인천지방법원 2025타경4515. 부천시 원미구 중동 ‘신중동역 랜드마크 푸르지오시티’ 101동 32층 3201호 오피스텔입니다. 소유자는 백지현이고, 2023.01.25 거래가액 507,700,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 남부천새마을금고가 채권최고액 434,400,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사자이언트 근저당 115,748,400원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리상 핵심은 점유자입니다. 현황조사 등에 등장하는 사람은 허정과 PRYDRYK IRYNA로 실제 임차인 2명입니다. 허정의 전입일은 2025.08.19, PRYDRYK IRYNA의 전입일은 2025.10.17로 모두 2023.01.25 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금 액수와 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계는 매각물건명세서 원문과 배당요구 내역을 최종 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4515 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1059 신중동역 랜드마크 푸르지오시티 32층101동3201호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 백지현 · 단독소유 |
| 소유권 이전 | 2023.01.25 · 거래가액 507,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 572,000,000원 / 280,280,000원 (2회 유찰·49%) |
| 청구액 | 364,251,330원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸
2022.11.22 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 이후 말소됐고, 2023.01.25 백지현에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 남부천새마을금고 근저당 434,400,000원이 말소기준입니다. 이 근저당은 2026.03.30 확정채권양도를 원인으로 2026.05.08 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이는 같은 선순위 근저당권의 이전이지, 별도의 새로운 선순위 권리가 추가된 것이 아닙니다.
2024.07.23 설정된 주식회사자이언트의 근저당 115,748,400원은 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2023.11.17 교보자산신탁주식회사 가압류 146,557,171원은 2024.07.25 이미 말소됐습니다. 2025.11.04 남부천새마을금고의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 후순위 절차권리입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허정 | 2025.08.19 | 2025.11.21 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| PRYDRYK IRYNA | 2025.10.17 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
두 임차인의 전입일은 말소기준인 2023.01.25보다 각각 2년 이상 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않더라도 대항력에 의한 매수인 승계는 발생하지 않습니다. 허정은 2025.11.21 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, PRYDRYK IRYNA 역시 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 이 미상 사항은 배당순위 확인 문제이지, 현재 자료상 대항력 인수 문제는 아닙니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 572,000,000원, 현재 최저매각가는 280,280,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 한 번 더 유찰되면 196,196,000원, 4회 유찰 시 137,337,200원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,723,920원 |
| 1. 근저당 · 남부천새마을금고 | 434,400,000원 | 275,556,080원 |
| 2. 근저당 · 주식회사자이언트 | 115,748,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 550,148,400원 중 현재 회차 예상 배당은 275,556,080원, 미배당은 274,592,320원입니다. 집행비용은 4,723,920원으로 계산돼 있고 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·이용환경 메모
- 용도. 사건상 물건 용도는 오피스텔이며, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역·방화지구·과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 9,008.3㎡, 평지·사다리형·광대소각 조건입니다.
- 도로·철도. 중로2류(폭 15m~20m), 일반철도, 공공공지에 접합니다.
- 추가 지정. 철도보호지구·상대보호구역에 저촉되며 토지거래계약에관한허가구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 9,484,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 허정·PRYDRYK IRYNA 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 허정 배당요구. 2025.11.21 배당요구가 접수돼 있으므로 배당자격과 보증금 액수를 원문에서 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 남부천새마을금고의 말소기준 근저당이 한국자산관리공사로 이전된 상태이므로 최신 등기부에서 권리자 표시를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 2회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 가격 문제인지, 해당 호실의 점유·관리·상품성 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증 필요
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2023.01.25 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 허정과 PRYDRYK IRYNA 2명이지만 두 사람 모두 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 572,000,000원에서 두 번 유찰돼 280,280,000원, 즉 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 근거가 없으므로 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 수 없습니다. 특히 오피스텔인 만큼 실거래·임대수요·환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
