인천지방법원 2025타경4973. 김포시 구래동 김포한강아이파크 304동 8층 802호, 전용 84.9592㎡ 아파트입니다. 소유자 김승현은 2018.07.02 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 275,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 아이엠캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
가격도 현재 회차부터 비교할 만합니다. 감정가는 457,000,000원이지만 1회 유찰돼 최저매각가는 319,900,000원입니다. 별도 인수액이 없으므로 이 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 319,900,000원으로 볼 수 있습니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 415,583,333원, 최신 거래는 2026.07의 405,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 77.0% 수준으로, 감정가가 아니라 실질취득가 기준으로도 최근 거래가격 아래에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4973 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6874-20 김포한강아이파크 304동 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9592㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 김승현 · 2018.07.02 소유권이전 · 거래가액 355,610,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 319,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 239,620,548원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2018.07.02 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 275,000,000원이며, 그 뒤 2025.02.06 설정된 아이엠캐피탈의 129,875,464원 가압류와 2025.11.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 319,900,000원 vs 최근 평균 415,583,333원
김포한강아이파크 동일 면적 84.96㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026.03부터 2026.07까지 거래가 이어졌고, 최근 12개월 평균은 415,583,333원, 최신 거래는 2026.07의 405,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 7 | 405,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 6 | 412,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 5 | 414,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 17 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 3 | 403,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 18 | 432,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 13 | 430,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 14 | 434,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 17 | 417,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 11 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 415,583,333원 |
실거래 범위는 400,000,000원~434,000,000원이고 최근 12개월 평균은 415,583,333원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득가인 319,900,000원은 최근 12개월 평균의 77.0%입니다. 최신 거래 405,000,000원보다도 낮으므로, 이 사건은 감정가 457,000,000원이 아니라 현재 실질취득가 319,900,000원을 기준으로 시세 메리트를 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,278,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 129,875,464원 | 39,621,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 319,900,000원 가정 시 채권자 총 청구액 404,875,464원 중 314,621,400원이 배당되고, 미배당액은 90,254,064원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 예상배당은 근저당 채권최고액 275,000,000원을 기준으로 작성돼 신청채권자 청구액 239,620,548원과 기준이 다릅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 김포호수초등학교 북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·학교·근린생활시설이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 김포골드라인 구래역이 있어 감정요항표상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 8층 802호로, 전기·위생·급배수·난방·소화·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지·거래. 김포한강아이파크는 1,230세대, 사용승인일 2018.02.19이며 동일 면적 84.96㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 도로·토지. 남측 김포한강4로420번길을 통해 인근지역과 연계되며, 토지는 평지·부정형·중로한면 조건입니다. 공시지가는 1,867,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가격 기준. 감정가 457,000,000원보다 현재 실질취득가 319,900,000원을 기준으로 판단하세요. 최근 12개월 평균 415,583,333원 대비 77.0%입니다.
- 임대관계 확인. 임차인 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인하세요.
- 배당 변수. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구종기 이후 원본 서류에서 추가 변동을 확인하세요.
- 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2026.08.25까지로 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 규제가 경매 취득에 미치는 적용관계를 확인하세요.
- 명도·관리 상태. 실제 점유관계와 체납 관리비 등 인도 이후 비용 요소를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.12입니다. 매각물건명세서·현황조사·등기부·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리도 가격도 현재 회차부터 볼 만하다”
이 사건의 말소기준은 2018.07.02 하나은행 근저당이고, 이후 아이엠캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 최저가 319,900,000원이 곧 실질취득가입니다.
가격 측면에서도 감정가 457,000,000원만 보면 판단을 그르치기 쉽습니다. 이미 1회 유찰돼 현재 실질취득가는 319,900,000원이고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 415,583,333원의 77.0%입니다. 최신 거래도 405,000,000원으로 확인됩니다. 즉 이 사건은 권리상 후순위 인수 부담이 없고, 현재 회차 가격도 최근 실거래 아래로 내려온 구조입니다. 다만 감정요항표에 임대관계가 미상으로 남아 있으므로, 최종 승부처는 실제 점유관계 확인과 그 결과를 반영한 응찰가 결정입니다.
