49,536,000원
인천지방법원 2025타경924. 인천 미추홀구 용현동 4-10의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 점포(공실), 2층 주택으로 이용 중이며, 1975.12.31 사용승인된 철근콘크리트조 2층 건물입니다. 감정가 101,093,580원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 49,536,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 점유관계와 토지 구조입니다.
등기상 말소기준권리는 2008.03.13 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 신한카드주식회사 가압류, 남인천농업협동조합 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 최용규의 전입신고가 2004.08.11로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 단순히 “인수 0원”이라고 결론내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경924 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 4-10 · 인하로163번길 49-26 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 점포(공실), 2층 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 2층 · 1975.12.31 사용승인 |
| 토지 | 대 · 132.6㎡ · 주상용 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김은순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 101,093,580원 / 49,536,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 14,943,292원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유자가 먼저다
등기부상 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2008.03.13 남인천농업협동조합 근저당권 44,200,000원입니다. 2024.06.10 신한카드주식회사 가압류 9,773,325원, 2024.12.13 남인천농업협동조합 가압류 9,747,332원, 2025.03.21 임의경매개시결정은 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — ‘보증금 미상’이 가격표를 흔든다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용규 | 2004.08.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고 시점만 보면 최용규는 말소기준권리보다 약 4년 앞섭니다. 하지만 보증금이 얼마인지, 확정일자가 있는지, 배당요구를 했는지가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 49,536,000원에 낙찰된다는 가정만으로 실질취득비용을 49,536,000원으로 볼 수 없습니다. 선순위 보증금이 존재하고 매수인에게 승계되는 범위가 있다면 그 금액이 실질취득비용에 추가됩니다.
특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로, 이 물건에 “49% 할인”이라는 표현을 그대로 투자 메리트로 연결해서는 안 됩니다.
③ 토지·건물 구조 — 지분매각과 법정지상권을 같이 봐야 한다
매각물건명세서에는 일괄매각이면서도 토지는 지분매각이라고 기재되어 있습니다. 해당 토지는 2인의 구분소유적 공유토지로 조사됐고, 공유자인 이종한 소유의 별도 등기 건축물 3개호인 통칭 38호·39호·46호도 같은 토지 위에 있습니다.
또 대상건물 옥상에는 콘크리트 벽과 유리창 지붕이 있는 옥탑방이 있고, 감정평가에는 포함됐으나 그 가치는 0원으로 평가됐습니다. 일반건축물대장에는 이 옥탑방이 위반건축물로 등재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,536,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,291,648원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 44,200,000원 | 44,200,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 9,773,325원 | 4,044,352원 |
| 4. 가압류 · 남인천농업협동조합 | 9,747,332원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 63,720,657원 중 48,244,352원이 배당되고 15,476,305원이 미배당되는 계산입니다. 다만 이 배당표의 매수인 인수 0원은 선순위 점유자 최용규의 보증금이 확인되지 않은 상태의 계산값이므로, 실제 인수 위험을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용일초등학교 남동측 인근이며 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 용남시장이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 교통시설·간선도로와의 거리와 편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통수준입니다.
- 이용. 감정 기준일 현재 1층은 점포(공실), 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대 132.6㎡, 주상용, 평지, 정방형, 세로한면(가)이며 공시지가는 1,734,000원/㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역·시장에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으나 옥상 옥탑방이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최용규 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 실질취득비용을 결정하는 최우선 확인사항입니다.
- 인수액 재산정. 선순위 보증금이 확인되면 낙찰가가 아니라 낙찰가와 실제 승계금액을 합친 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
- 토지 지분 범위 확인. 2인의 구분소유적 공유토지로 조사된 만큼 매각되는 지분과 현실 이용부분의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 토지 위 별도 등기 건물 3개호와의 관계, 법정지상권 성립 가능성을 원본 서류와 현장 기준으로 점검해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 옥탑방은 감정가치 0원이며 일반건축물대장상 위반건축물입니다. 시정·이행 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 1층은 공실이지만 2층 주택의 실제 점유상태와 최용규의 점유범위를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 물건은 감정가 101,093,580원에서 49,536,000원까지 내려와 겉으로는 할인폭이 큽니다. 그러나 최용규의 전입일 2004.08.11이 말소기준권리 2008.03.13보다 빠르고 보증금이 미상입니다. 그래서 현재 최저가만으로는 매수인의 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
토지 역시 단순하지 않습니다. 토지는 지분매각이고 2인의 구분소유적 공유토지로 조사됐으며, 다른 소유자의 별도 등기 건물 3개호가 같은 토지에 존재합니다. 법정지상권 성립 여부도 불분명하고 옥탑방은 위반건축물입니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가보다 선순위 점유자 보증금·토지 지분·법정지상권을 먼저 확정해야 하는 고위험형입니다.
