인천지방법원 2025타경1113. 인천광역시 서구 석남동 109-14 소재 토지와 단층주택이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 조립식 판넬조 조립식 판넬지붕 단층주택으로 이용 중이고, 토지는 129.0㎡의 대지입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이며 제시외 창고 등 판넬조 4㎡도 평가 및 매각에 포함된다고 기재돼 있습니다.
권리관계의 핵심은 2018.03.28. 설정된 김정민의 80,000,000원 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이며, 2025.06.04. 같은 채권자 김정민의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 예상배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 현재 회차에서 채권 전액이 배당되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1113 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 109-14 · 인천광역시 서구 서달로116번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단층주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 129.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 조립식 판넬조 조립식 판넬지붕 단층 · 사용승인일 1998.10.07. |
| 소유자 | 김영실 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 290,375,920원 / 142,284,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 599,620,092원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 가압류
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 인한 매수인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 현재 살아 있는 권리 가운데 말소기준은 2018.03.28. 김정민의 가압류이고, 이후 2025.06.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2007년 유경분 가압류, 2015년 국민건강보험공단 압류, 2016년 신용보증기금 가압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’ 판단은 금지
감정가 290,375,920원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 142,284,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 99,598,800원, 4회 유찰 시 69,719,160원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 단층 판넬조 주택과 토지를 함께 보는 물건이므로 토지 형상·도로접면·규제와 현물 상태를 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,791,976원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 김정민 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 김정민 | 599,620,092원 | 59,492,024원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 679,620,092원, 총 예상배당은 139,492,024원이며 540,128,068원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건성 — 토지와 판넬조 단층주택을 함께 봐야 한다
- 이용상태. 감정평가상 단층주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 조립식 판넬조 조립식 판넬지붕 단층이며 사용승인일은 1998.10.07.입니다. 외벽은 조립식 판넬, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 129.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 제시외 물건. 창고 등 판넬조 4㎡는 평가 및 매각에 포함됩니다.
⑤ 입지·규제 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 석남초등학교 남측 인근으로 단독주택·연립주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장과 석남역(지하철 7호선·인천2호선)이 소재합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,107,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 표시가 있습니다.
- 학교 관계. 인천석남초등학교 및 병설유치원 관련 절대보호구역·상대보호구역 표시가 있고 학교에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 갑구 8번 2018.03.28. 김정민 가압류를 기준으로 경매 후 권리 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지·건물과 제시외 창고 등 판넬조 4㎡가 평가 및 매각에 포함되는 조건을 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 조립식 판넬조 단층주택의 실제 관리상태와 제시외 물건의 위치·상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로접면 확인. 토지정보상 세로한면(불)로 표시된 도로 조건과 실제 차량 진입·건축 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 절대·상대보호구역과 토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한을 관계기관 자료와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 49%라는 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 말고 인근 토지·단독주택 거래를 별도로 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 중심은 물건성과 가격
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원이며, 2018.03.28. 김정민 가압류가 말소기준입니다. 반면 가격과 물건성은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저가가 142,284,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 이것만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.
토지는 129.0㎡의 부정형 대지이고 도로접면은 세로한면(불), 건물은 1998.10.07. 사용승인된 조립식 판넬조 단층주택입니다. 여기에 보호구역과 토지거래계약에관한허가구역 표시, 제시외 창고 포함 조건까지 함께 봐야 합니다. 결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 2회 유찰이라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 물건입니다. 현장성과 규제를 확인한 뒤 실제 토지·주택 시세와 맞춰 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
