서울중앙지방법원 2025타경101405. 서울 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 14층 1407호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설 오피스텔이며 내부는 복층구조입니다. 소유자는 박승준으로, 2022.03.19. 매매를 원인으로 2022.04.08. 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 250,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 우지현의 250,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2022.03.22., 주민등록일자는 2022.04.04., 점유개시일자는 2022.04.08., 확정일자는 2022.03.22.입니다. 현재 말소기준권리는 2025.01.20. 강제경매개시결정이므로 임차권은 그보다 앞서고, 원래 구조라면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 핵심 위험이 됩니다. 그러나 이 사건에는 그 위험을 직접 해소하는 2026.06.19.자 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 14층1407호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설 오피스텔로 이용 · 복층구조 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.04.08. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 163,200,000원 |
| 유찰 | 12회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 핵심
2021.12.23. 강서신용협동조합의 채권최고액 3,058,000,000원 근저당권은 2022.03.23. 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 2025.01.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 우지현의 임차관계는 주민등록 2022.04.04., 점유개시 2022.04.08.로 그보다 앞서며 임차권등기도 2023.06.09. 마쳐져 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 우지현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 대항력 우선변제 전입 2022.04.04. · 확정 2022.03.22. | 주택임차권 승계인 주택도시보증공사 확약서 2026.06.19. |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 255,000,000원, 현재 최저매각가는 163,200,000원이며 12회 유찰된 회차입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 등 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 최저가가 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,084,800원 |
| 1. 임차인 우지현 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 160,115,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 89,884,800원입니다. 그러나 2026.06.19.자 확약서에 따라 주택도시보증공사가 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 업무시설 오피스텔로 이용되고 있습니다. 내부는 복층구조입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울지하철2호선 신대방역 남측 인근이며, 주변은 업무시설·오피스텔·상업시설·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 광로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 업무용으로 이용되고 있습니다. 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19.자 확약서의 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소 이행 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 163,200,000원을 시세 이하라고 전제하지 말고 동일 건물·인근 유사 오피스텔 및 업무시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 12회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 용도·점유·물건 상태·환금성 등 다른 요소인지 현장과 원본서류에서 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 업무시설 오피스텔 이용이므로 실제 사용·전입·대출·세금 등 목적별 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리문제는 확약이 풀었고, 남은 것은 가격 검증
이 사건의 첫인상은 보증금 250,000,000원의 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 163,200,000원으로 배당하면 룰상 89,884,800원이 부족해 원칙적으로는 매수인 인수형이 되지만, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.19. 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 이 때문에 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
다만 권리가 정리됐다는 사실이 곧 가격 매력을 뜻하지는 않습니다. 이 물건은 이미 12회 유찰됐고, 현재 자료에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래 추세가 없습니다. 따라서 결론은 확약으로 권리부담은 크게 해소됐지만, 현재 최저가 163,200,000원의 가격 적정성은 실거래 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.