서울중앙지방법원 2025타경101405. 신림동 더위일관악파크뷰 14층 1407호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설 오피스텔입니다. 내부는 복층구조이고, 박승준이 2022년 4월 8일 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 출발점은 2021년 12월 23일 설정된 강서신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,058,000,000원이며 공동담보목록이 연결돼 있습니다.
임차권자 우지현의 임대차계약일과 확정일자는 2022년 3월 22일, 주민등록일자는 2022년 4월 4일, 점유개시일자는 2022년 4월 8일입니다. 말소기준권리인 2021년 12월 23일 근저당보다 모두 늦으므로 대항력은 없습니다. 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고, 대항력·잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 2026년 6월 19일자 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 14층 1407호 (신림동, 더위일관악파크뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설 오피스텔 · 14층 1407호 · 복층구조 |
| 소유자 | 박승준 (2022.04.08. 거래가 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (10회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 말소기준권리 | 2021.12.23. 강서신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,058,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤의 임차권
말소기준은 2021년 12월 23일 강서신용협동조합 근저당권입니다. 우지현의 전입신고·점유개시·임차권등기는 모두 그 이후이므로 대항력은 없고, 등기된 임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 실제 임차인은 우지현 1명이며, 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 인수 0원*의 근거
| 실제 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 우지현 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 대항력 없음 전입 2022.04.04. | 우선변제권 주장 확정일자 2022.03.22. 배당요구 2023.06.09. | 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원* |
* 확약은 우지현 임차권의 승계인인 주택도시보증공사에 한해 적용됩니다. 이 사건에서 별도로 확인된 다른 임차인은 없습니다. 입찰 전 확약서 원본과 매각물건명세서의 매수인 인수조건을 최종 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 10회 유찰이지만 현재 할인율은 0%
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 255,000,000원입니다. 유찰 횟수는 10회로 표시되지만 현재 가격은 감정가의 100%이므로, 누적 유찰 횟수만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래가가 반영돼 있지 않아 현재 최저가의 시세 대비 수준도 확인되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (10회 유찰·감정가 100%) | 255,000,000원 | 250,630,000원 | 3,057,370,000원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 3,107,656,000원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 3,147,884,800원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 2. 근저당권 · 강서신용협동조합 | 3,058,000,000원 | 250,630,000원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
선순위 근저당권의 채권최고액이 매각대금을 크게 웃돌아 매각대금에서 집행비용을 제외한 250,630,000원이 강서신용협동조합에 배당됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 250,000,000원은 예상배당 0원이며, 총 미배당액은 3,057,370,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설 오피스텔로 이용되며 내부는 복층구조입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 입지. 서울지하철 2호선 신대방역 남측 인근 로선상업지역으로, 업무시설·오피스텔·상업시설·아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측 광로에 접한 평탄한 장방형 토지이며 업무시설 건부지로 이용됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 10,840,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.19.자 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 확인하세요.
- 임차인 중복 계산 금지. 실제 임차인은 우지현 1명이며 주택도시보증공사는 임차권 승계인입니다. 보증금 250,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 3-1번 등기의 매각 후 처리와 매수인에 대한 효력을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 현재 가격. 10회 유찰 이력과 달리 현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 최근 실거래를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 복층·이용상태. 업무시설 오피스텔 및 복층구조가 실제 현황·건축물대장·내부구조도와 일치하는지 확인하세요.
- 점유관계. 감정평가상 임대관계가 확인되지 않았으므로 현재 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만 가격은 검증 전”
이 사건의 임차권 구조는 비교적 명확합니다. 우지현의 전입과 점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 승계인 주택도시보증공사도 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 회차는 10회 유찰로 표시되지만 최저가는 감정가와 같은 255,000,000원입니다. 비교 실거래가도 없어 시세보다 저렴하다는 근거가 없습니다. 민간임대주택등기, 업무시설 오피스텔이라는 이용상태와 복층구조까지 함께 고려하면, 권리는 조건부 통과지만 가격·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.