인천지방법원 2025타경1245. 송도동 33-1 소재 근린생활시설 1층 122호입니다. 소유자 김태진 씨는 2017년 10월 20일 571,100,000원에 매매한 뒤 2017년 12월 6일 소유권이전과 동시에 하나은행에 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 하나은행 근저당이 건물 등기상 말소기준권리이고, 이후 국민은행 가압류 16,880,369원, 김신화 가압류 20,000,000원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건에는 건물 등기만 보고 끝내면 놓치는 핵심이 있습니다. 매각물건명세서에 “토지 을구1번 구분지상권설정등기(2015.10.16.)는 말소되지 않고 매수인이 인수함”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 매수인 금액 인수액이 0원이라고 해서 “인수할 권리가 없다”고 결론 내리면 안 됩니다. 금전채권 인수는 0원이지만, 별도의 토지 구분지상권이라는 비금전적 권리부담은 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 구분지상권은 남는다

2015년 대우건설 가압류 85,541,586,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유권은 김태진에게 있습니다. 건물 등기상 말소기준은 2017.12.06 하나은행 근저당 420,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 가압류와 김신화 가압류, 하나은행의 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.

신고된 임차인 내역은 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 공실로 보인다고 되어 있는 반면 감정평가 이용상태는 근린생활시설로 이용중이라고 되어 있습니다. 따라서 점유·영업·임대 여부는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.

② 가격 비교 — 49%라는 숫자를 그대로 할인율로 보면 안 된다

현재 최저매각가는 288,120,000원으로 감정가 588,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰됐다는 점만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 함께 제시된 최근 실거래는 대상 면적 36.08㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 실거래 표본은 51.74㎡부터 114.95㎡까지 분포하기 때문에, 최근 12건 평균 892,916,666원이나 최신 거래 1,190,000,000원을 이 근린시설의 직접 시세로 사용해서는 안 됩니다.

표면적으로는 최저가 288,120,000원이 최근 12건 평균의 32.3%로 계산됩니다. 그러나 이 비율은 대상 근린시설의 동일 면적·동일 용도 거래와 비교한 값이 아니므로 “시세의 32.3%에 살 수 있다”거나 “68% 이상 싸다”는 식의 판단 근거로 사용할 수 없습니다. 가격 판단은 1층 근린생활시설의 실제 동일·유사 면적 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 288,120,000원 가정)

총 채권액 456,880,369원 중 예상 배당액은 283,286,320원이고, 미배당은 173,594,049원입니다. 후순위 금전채권의 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 금액 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 토지 구분지상권은 별도로 매수인이 인수합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 센트럴파크역 서측 인근으로, 주변에 업무시설·상업시설·아파트단지·근린생활시설·근린공원이 소재합니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 센트럴파크역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
• 도로. 남측·서측 약 35m 내외 도로, 북측 약 25m 내외 도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 3,514,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 19,602.1㎡입니다.
• 건물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
• 점유 확인. 매각물건명세서에는 공실로 보인다고 되어 있으나 감정평가 이용상태는 근린생활시설로 이용중이며 임대관계는 미상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 구분지상권 원문 확인. 2015.10.16 설정된 토지 을구1번 구분지상권이 매수인에게 인수됩니다. 토지 등기에서 구체적인 목적·범위·내용을 반드시 확인해야 합니다.
• 49% 할인 착시 경계. 현재 최저가 288,120,000원은 감정가 대비 49%지만, 제시된 실거래 표본은 대상 면적과 일치하지 않습니다. 32.3%라는 수치를 직접적인 시세 할인율로 쓰지 마세요.
• 근린시설 가격 재검증. 아파트 실거래가 아니라 이 물건과 용도·면적·층이 유사한 1층 근린생활시설 거래와 임대수익 기준으로 응찰가 상한을 다시 산정해야 합니다.
• 점유 현황 확인. 공실로 보인다는 기재와 근린생활시설로 이용중이라는 감정평가 내용이 함께 있으므로 실제 영업·점유·임대상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 호수 특정. 등기상 1층 122호이고 감정평가서상 현황은 C-122로 표기돼 있으므로 현장에서 대상 점포 위치를 정확히 대조해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 금전채권 미배당액 173,594,049원은 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니지만, 토지 구분지상권이라는 별도 권리는 남는다는 점을 구분하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 별도등기를 직접 확인하세요.

맺으며 — “49%까지 유찰됐다”보다 먼저 볼 것이 있다

이 물건은 감정가 588,000,000원에서 두 차례 유찰돼 288,120,000원까지 내려왔습니다. 건물 등기만 보면 2017년 하나은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 금액 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 권리가 단순해 보입니다.

하지만 매각물건명세서가 명확히 적시한 토지 을구1번 구분지상권의 매수인 인수가 결론을 바꿉니다. 더구나 가격 비교에 제시된 최근 12건 거래는 대상 36.08㎡와 면적이 맞지 않아 288,120,000원을 “시세의 32.3%”라고 판단할 수도 없습니다. 현재 단계의 결론은 후순위 금전권리는 단순하지만, 별도 토지권리와 가격 검증이 남은 물건입니다. 49%라는 할인율보다 구분지상권의 실제 영향과 동종 근린시설의 적정가를 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.