인천지방법원 2025타경1314. 인천 미추홀구 숭의동 숭의힐타운 3동 2층202호의 다세대주택입니다. 권리구조의 핵심은 2022.09.01 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 267,950,000원이며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.08 수협은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 매각으로 소멸합니다.
임차인 김국의 전입일은 2023.09.18입니다. 말소기준권리보다 뒤이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 근저당 채권이 매각대금으로 전액 회수되지 못하더라도 그 미배당액이나 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인의 보증금과 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1314 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-227 숭의힐타운 3동 2층202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 장천로112번길 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 한은지 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 144,550,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 260,665,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
등기 흐름은 2022.03.15 정남원의 소유권보존과 수협은행 신탁, 2022.09.01 신탁등기 말소 및 한은지의 소유권이전, 같은 날 수협은행 근저당권 설정으로 이어집니다. 이 가운데 2022.09.01 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.07.08 임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김국 | 2023.09.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 2회 유찰 뒤 최근 거래보다 낮아졌다
숭의힐타운의 비교 거래는 8건이며 최근 12개월 평균 거래금액은 168,000,000원입니다. 현재 최저매각가 144,550,000원은 이 평균의 86.0%입니다. 최신 거래는 2025.10의 165,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래금액보다도 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 60.99㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2025.10 | 60.99㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2025.09 | 60.99㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2025.09 | 60.99㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2025.08 | 60.99㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2025.08 | 60.99㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2025.07 | 65.41㎡ | 2 | 177,000,000원 |
| 2025.06 | 65.41㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 168,000,000원 |
실거래 범위는 165,000,000원~177,000,000원이고, 현재 최저가 144,550,000원은 최근 12개월 평균의 86.0%입니다. 반대로 감정가 295,000,000원은 실거래 평균보다 크게 높았고, 2회 유찰을 거치면서 가격이 실제 거래권 아래로 내려온 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,823,700원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 267,950,000원 | 141,726,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 144,550,000원을 가정하면 수협은행 근저당 채권에는 141,726,300원이 배당되고 126,223,700원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 근저당권자의 채권 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 144,550,000원 | 141,726,300원 | 126,223,700원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 101,185,000원 | 98,968,410원 | 168,981,590원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 70,829,500원 | 69,154,569원 | 198,795,431원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 용정초등학교 북서측 인근이며, 주변은 중·소규모 공동주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로, 외벽은 타일 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 승강기, 도시가스 및 개별난방 시설이 되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 노폭 약 8M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 고도지구, 수봉 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 사다리형 완경사 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,542,000원/㎡입니다.
- 단지. 숭의힐타운은 48세대이며 사용승인일은 2022.02.23입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김국의 보증금과 확정일자, 우선변제 여부를 매각물건명세서 및 관련 원본에서 확인하세요.
- 대항력 기준 재확인. 전입일 2023.09.18이 말소기준권리 2022.09.01보다 후순위라는 점을 원본 서류와 대조하세요.
- 배당 변동성. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 수협은행 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 명도 확인. 조사된 임차인이 있으므로 실제 점유 상태와 인도·명도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 144,550,000원은 최근 12개월 평균 168,000,000원의 86.0%이지만, 개별 호수의 상태와 실제 거래 가능가격은 별도로 확인하세요.
- 환금성. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수 2.0회와 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 가능성과 수요를 보수적으로 점검하세요.
맺으며 — 감정가가 아니라 현재 가격을 봐야 한다
이 물건의 출발점인 감정가는 295,000,000원이었지만 2회 유찰을 거쳐 최저매각가는 144,550,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 168,000,000원, 최신 거래는 165,000,000원이므로 현재 회차 가격은 최근 실거래 수준 아래입니다.
권리 측면에서도 말소기준권리 이후 전입한 김국은 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 만큼 배당과 점유관계는 마지막까지 원본 확인이 필요합니다. 결론은 “가격은 2회 유찰로 매력 구간에 진입했지만, 임차보증금·우선변제와 실제 환금성 확인을 끝낸 뒤 접근할 물건”입니다.
