서울중앙지방법원 2025타경102002. 신림동 1580-26 세진해피룸2 건물과 토지가 포함된 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 다가구주택으로, 지하층부터 3층까지 여러 주택 호실이 배치되어 있습니다. 현재 최저가는 2회 유찰 후 1,887,236,000원입니다. 외형상 감정가 2,948,805,900원에서 크게 낮아졌지만, 이 사건에서 먼저 봐야 할 것은 할인율이 아니라 임차보증금 인수 구조입니다.
말소기준으로 산정된 권리는 2024.01.12 관악세무서장 압류입니다. 문제는 이 날짜보다 앞서 전입한 점유자가 다수라는 점입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되는 임차인 중에는 배당요구와 우선변제권이 확인된 사람이 여럿 있지만, 이은빈은 대항력이 인정되는 반면 우선변제권이 확인되지 않아 배당추정에서 보증금 100,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 더 큰 변수는 보증금 자체가 확인되지 않은 선순위 전입자들입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102002 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1580-26 세진해피룸2 · 서울특별시 관악구 남부순환로170길 42 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 다가구주택 |
| 건물 이용 | 지1층 주택 3개호 · 1층 주택 3개호 · 2층 주택 3개호 · 3층 주택 1개호 · 옥탑1층 계단실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인일 2016.04.29 |
| 소유자 | 김근국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,948,805,900원 / 1,887,236,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권 청구액 | 1,028,415,733원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기상 2016.04.26 관악농업협동조합 근저당은 이후 변경·이전 과정을 거쳤고 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 권리분석상 말소기준으로 계산된 권리는 2024.01.12 압류입니다. 이후 성동세무서장 압류와 2025.01.31 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
② 임차인 — 알려진 1억 원보다 ‘미상’이 더 중요하다
조사된 점유·임차 관계는 총 14명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 특히 정석호·김세호·손상기·유소영·김민성·이혜윤은 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액을 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정석호 | 2018.08.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능액 미상 |
| 김세호 | 2019.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능액 미상 |
| 김민기 | 2019.03.18 | 90,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 가정 전액 배당 · 보증기관 승계 없음 |
| 선혁준 | 2019.05.03 | 90,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 가정 전액 배당 · 보증기관 승계 없음 |
| 이은빈 | 2020.04.28 | 100,000,000원 | 있음 | 없음 | 100,000,000원 인수 · 보증기관 승계 없음 |
| 박소정 | 2021.03.26 | 90,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 가정 전액 배당 · 보증기관 승계 없음 |
| 김태우 | 2021.10.19 | 130,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 가정 전액 배당 · 보증기관 승계 없음 |
| 손상기 | 2022.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능액 미상 |
| 강길응 | 2022.03.18 | 100,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 가정 전액 배당 · 보증기관 승계 없음 |
| 유소영 | 2022.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능액 미상 |
| 이혜윤 | 2022.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능액 미상 |
| 김양현 | 2023.04.25 | 130,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 가정 전액 배당 · 보증기관 승계 없음 |
| 김민성 | 2016.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능액 미상 |
| 우승아 | 2025.01.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,887,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,272,360원 |
| 1. 임차인 박소정 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 1. 임차인 선혁준 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 1. 임차인 김태우 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 임차인 김민기 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 1. 임차인 김양현 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 임차인 강길응 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 인수 · 임차인 이은빈 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,235,963,640원 |
현재 배당가정에서는 이은빈 보증금 100,000,000원이 배당되지 않아 매수인이 전액 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 선순위 전입자도 별도로 남아 있어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 또한 신청채권 청구액 1,028,415,733원에 대한 배당은 현재 배당추정에서 0원으로 표시되어 있으므로 배당순위와 채권관계는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남서울중학교 동측 인근으로 단독주택·공동주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대이며, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장 및 지하철 2호선 신림역이 도보 10분거리내에 소재하는 등 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물이며, 기본 위생·급배수시설, 도시가스 난방, 화재설비, CCTV가 구비되어 있습니다.
- 토지. 신림동 1580-26 토지는 115.9㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,979,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 6명 확인. 정석호·김세호·손상기·유소영·김민성·이혜윤의 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 이은빈 100,000,000원 인수 반영. 현재 배당가정에서는 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인 인수입니다. 최저가만으로 취득원가를 계산하면 안 됩니다.
- 배당표 원본 대조. 신청채권 청구액 1,028,415,733원과 현재 배당추정의 배당 0원 표기가 일치하는지 채권계산서와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가등기 부기 확인. 김천우 명의 가등기는 말소 표기가 있으나 김만기 명의 가등기권 이전 부기등기가 함께 나타나므로 최신 등기사항전부증명서로 최종 상태를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각 대상 토지와 건물의 정확한 범위, 각 호실의 점유관계 및 현황을 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 맞춰야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 64%라는 사실만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 실질취득액과 실제 임대수익·매매가를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수액
이 사건은 숫자만 보면 감정가 2,948,805,900원에서 최저가 1,887,236,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 거치면 그림이 달라집니다. 이은빈 보증금 100,000,000원은 현재 가정상 전액 인수이고, 알려진 금액만 더해도 최소 실질취득은 1,987,236,000원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 6명의 추가 인수 가능성이 남아 있습니다.
실거래 시세도 확인되지 않은 만큼 감정가 대비 64%를 곧바로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 미상 임차보증금을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다. 알려진 1억 원만 보고 입찰하기보다는 선순위 전입자의 보증금·확정일자·점유 상태와 배당관계를 모두 대조한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다. 가격은 매력적으로 보일 수 있지만, 권리는 아직 닫히지 않았습니다.
