서울중앙지방법원 2025타경102122. 사건의 핵심은 단순한 “임차권 인수형”으로만 보면 안 된다는 점입니다. 등기부에는 장래훈의 주택임차권이 보증금 245,000,000원, 주민등록일자·점유개시일자 2022.05.16, 확정일자 2022.04.05로 등기돼 있습니다. 현재 회차 매각가 152,960,000원을 기준으로 집행비용 2,941,440원을 제외한 150,018,560원이 임차보증금에 배당되고, 계산상 부족분은 94,981,440원입니다.
그러나 여기서 결론이 바뀝니다. 매각물건명세서에는 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.19 확약서를 제출해 “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의”했다고 기재돼 있습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 배당계산상 94,981,440원은 확약이 없었을 때의 룰상 인수 부족분일 뿐, 확약 반영 후 실질 부담으로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102122 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층 1007호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(복층) 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 내 10층 1007호 · 사용승인일 2021.12.13 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.03.26 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 152,960,000원 |
| 유찰 | 11회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,250,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘확약’이 결론을 바꾼다
등기 흐름상 2021년 성북신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2024.04.08 장래훈 명의의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 장래훈은 전입·점유가 2022.05.16, 확정일자가 2022.04.05이며 배당요구도 했습니다. 제공된 권리판정상 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 임차인으로 잡혀 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장래훈 | 전유부분 전부 | 245,000,000원 | 2022.05.16 | 2022.04.05 | 대항력 有 우선변제 |
② 가격 판단 — 11회 유찰, 그러나 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 152,960,000원으로 감정가 239,000,000원의 64%입니다. 이미 11회 유찰된 회차이며, 12회 유찰 시 122,368,000원, 13회 유찰 시 97,894,400원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 자료에는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수는 없습니다. 본건은 확약 반영 시 실질취득액이 현재 최저가와 같은 152,960,000원이므로, 응찰 전에는 이 금액을 실제 시장가격과 직접 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,941,440원 |
| 1. 임차인 장래훈 보증금 | 245,000,000원 | 150,018,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 253,250,568원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 94,981,440원입니다. 다만 2026.06.19 확약서에 따라 대항력·잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 부족분은 매수인의 실질 인수금으로 보지 않습니다.
④ 회차별 실질취득 — 확약이 없다면 총액이 달라 보인다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 152,960,000원 | 94,981,440원 | 0원 | 152,960,000원 |
| 12회 유찰 시 | 122,368,000원 | 125,145,152원 | 0원 | 122,368,000원 |
| 13회 유찰 시 | 97,894,400원 | 149,267,699원 | 0원 | 97,894,400원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 커져 총부담이 쉽게 줄지 않습니다. 하지만 본건은 해당 임차권의 승계인이 확약으로 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기했으므로, 이 임차권에 관한 실질 부담은 각 회차의 최저가 자체가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 더위일관악파크뷰 10층 1007호는 오피스텔(복층)로 이용중입니다.
- 주위환경. 신림체육센터 서측 인근으로 오피스텔·상업시설·숙박시설이 소재하는 상업지대이며, 후면에는 다세대·연립주택·단독주택과 각급학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 신대방역(2호선)이 있으며 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 6차선 포장도로, 동측으로 폭 약 2~3m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 사용승인일은 2021.12.13이며 위생·급배수·난방·소방·승강기·기계식주차장 설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19 확약서가 실제 매각물건명세서에 반영돼 있는지, 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 실질 인수 0원 확인. 배당표의 94,981,440원은 룰상 부족분입니다. 확약 적용 대상이 장래훈 임차권 전부인지 최종 서류로 대조해야 합니다.
- 시장가격 확인. 최근 실거래 평균·최신 거래가가 없으므로 152,960,000원이 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 실제 동일·유사 오피스텔 거래와 비교가 필요합니다.
- 11회 유찰 원인 점검. 권리 문제 외에 용도·수요·환금성·건물 특성 등이 반복 유찰에 영향을 줬는지 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.16 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 등기와 매각조건으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 9,498만원”으로 보면 틀린 사건
이 사건을 숫자만 보면 현재 매각가 152,960,000원에 임차보증금 부족분 94,981,440원이 붙는 고위험 인수형처럼 보입니다. 하지만 2026.06.19 확약서가 결론을 바꿉니다. 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 최저가를 곧바로 매력적인 가격으로 평가할 수도 없습니다. 이미 11회 유찰됐고, 최근 실거래·최신 거래·추세 자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부를 검증할 수 없기 때문입니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 이 사건의 남은 승부처는 152,960,000원이 실제 시장에서 어느 위치인지와 반복 유찰의 원인을 확인하는 데 있습니다.
