서울중앙지방법원 2025타경102122. 경매 용도 표기는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(복층)입니다. 2021.12.13. 사용승인된 지상 14층 건물의 10층 1007호이며, 소유자 박승준은 2022.05.16. 거래가 245,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기에는 같은 날 민간임대주택 등록 사실도 기재되어 있습니다.
권리분석의 핵심은 장래훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.01., 확정일자는 2022.04.05., 전입 및 점유개시는 2022.05.16.이고 임차보증금은 245,000,000원입니다. 말소기준인 2025.02.14. 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춰 원칙적으로는 매수인에게 미배당 보증금이 승계될 수 있는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 원칙을 변경하는 주택도시보증공사의 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 제10층 제1007호 · 도로명 서울특별시 관악구 난곡로 298 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(복층) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 중 10층 · 사용승인일 2021.12.13. |
| 소유자 | 박승준 (2022.05.16. 거래가 245,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (9회 유찰 표시) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,250,568원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서
2021.12.23. 설정된 성북신용협동조합 근저당권 1,650,000,000원은 2022.03.29. 해지를 원인으로 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 존속 근저당권으로 볼 수 없습니다. 이에 따라 현재 권리관계의 말소기준은 2025.02.14. 강제경매개시결정입니다.
장래훈의 전입일 2022.05.16.은 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 원칙대로라면 배당되지 못한 보증금은 매수인이 승계합니다. 현재 최저가 239,000,000원 기준 배당 계산상 미배당액은 10,146,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장래훈 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 245,000,000원 | 2022.05.16. 2022.04.05. | 배당요구 2024.04.08. | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | HUG 승계대항력 포기말소 동의 |
주택도시보증공사는 임차보증금 채권을 승계한 보증기관이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 장래훈 1명이고, 보증금도 245,000,000원 한 건입니다.
③ 회차별 실질취득 — 확약이 유지되면 낙찰가와 동일
| 회차 | 매각가 | 기계적 인수액 | 확약 반영 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 100% | 239,000,000원 | 10,146,000원 | 0원* | 239,000,000원 |
| 10회 유찰 시 감정가 80% | 191,200,000원 | 57,276,800원 | 0원* | 191,200,000원 |
| 11회 유찰 시 감정가 64% | 152,960,000원 | 94,981,440원 | 0원* | 152,960,000원 |
* 기계적 인수액은 대항력 임차권의 미배당액을 계산한 값입니다. 2026.06.19. 확약서가 제출 내용대로 효력을 유지하고 임차권등기가 말소되는 경우, 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
동일 호형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되지 않아 현재 최저가 239,000,000원이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 확인 가능한 비교점은 소유자가 2022.05.16. 취득한 거래가 245,000,000원뿐이며, 과거 취득가만으로 현재 시세나 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 기계적 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 | - |
| 1. 임차인 장래훈 보증금 | 245,000,000원 | 234,854,000원 | 10,146,000원 |
| 2. 성북신용협동조합 근저당 | 1,650,000,000원 | 0원 | 1,650,000,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 청구 | 253,250,568원 | 0원 | 253,250,568원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당표의 장래훈 미배당 10,146,000원은 확약을 반영하기 전의 기계적 계산입니다. 확약이 유효하게 이행되면 매수인에 대한 잔존 보증금 청구는 포기되어 실질 인수는 0원입니다. 성북신용협동조합 근저당은 등기상 2022.03.29. 말소 사실을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림체육센터 서측 인근으로 오피스텔·상업시설·숙박시설이 소재한 상업지대이며, 후면에는 다세대·연립·단독주택과 각급 학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 신대방역(2호선)이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 복층으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·소방·승강기와 기계식주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 6차선 포장도로에 접하고, 동측으로 노폭 약 2~3m의 포장도로에 접하나 동측 도로는 차량 접근이 불가합니다.
- 규제. 일반상업지역·난곡사거리지구중심 지구단위계획구역·과밀억제권역· 중점경관관리구역 등에 포함되며 토지이용계획에는 토지거래계약 허가구역도 표시되어 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 확약서에 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 포함되어 있는지 원문을 대조하세요.
- 말소 이행 확인. 확약 제출만으로 끝내지 말고 매각 후 임차권등기 말소 절차와 필요한 서류·협조 방식까지 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 장래훈 1명과 주택도시보증공사 승계분을 중복 계산하지 말고, 현장에 별도 점유자나 추가 임대차가 있는지 확인하세요.
- 말소된 근저당 재확인. 성북신용협동조합 근저당권 1,650,000,000원이 2022.03.29. 말소된 사실을 최신 등기부 원본에서 확인하세요.
- 용도 차이 확인. 경매 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔, 임차권은 주거로 기재되어 있으므로 건축물대장상 용도와 대출·세금·임대 가능 조건을 확인하세요.
- 회차와 최저가 대조. 9회 유찰 이력과 감정가 100% 최저가가 동시에 표시된 이유를 매각기일 공고에서 확인하세요.
- 가격 원본 조사. 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래, 임대료, 공실기간과 관리비를 직접 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만 가격은 아직 증명되지 않았다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 245,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 239,000,000원을 넘어서는 전형적인 인수형 물건입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 확약이 유효하게 이행되는 범위에서는 매수인 인수 0원*으로 분석할 수 있습니다.
문제는 가격입니다. 9회 유찰로 표시되지만 현재 최저가는 감정가와 같은 239,000,000원이고, 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리조건은 확약 확인 후 통과 가능, 가격조건은 실거래 조사 전까지 보류입니다. 확약 원본과 말소 이행, 회차별 최저가를 법원 원문에서 확인한 뒤에만 입찰 판단을 내려야 합니다.
