인천지방법원 2025타경508671. 귤현동 승윤노블리안1차 4층 403호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기상 현재 공유자는 유태호와 이영란이고 각 지분은 2분의 1입니다. 이번 경매개시결정은 이영란 지분에 대해 이루어졌으며 매각물건명세서도 명확히 지분매각이라고 적고 있습니다. 따라서 49,000,000원을 낙찰가로 보더라도 취득하는 것은 403호 전체 소유권이 아니라 해당 공유지분입니다.
권리의 출발점은 2009년 5월 19일 설정된 주식회사한국스탠다드차타드제일은의 채권최고액 48,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후의 한국대부금융 근저당, 인천신용보증재단·제이비우리캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 명세서에는 이 선순위 근저당이 전체 부동산에 설정돼 있어 배당 후 지분변경등기 형식으로 일부지분 말소등기될 수 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508671 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 492-5 승윤노블리안1차 4층403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 귤현길 19-2 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제4층 제403호 |
| 공유자 | 유태호 2분의 1 · 이영란 2분의 1 |
| 매각 대상 | 이영란 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 37,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 ‘지분매각’을 본다
말소기준은 2009.05.19. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 한국대부금융 근저당과 인천신용보증재단·제이비우리캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 이지훈 근저당, 한미경 근저당, 오케이저축은행 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임대관계 — 확인 전까지 단정 금지
별도의 임차인 신고 자료는 확인되지 않지만, 감정평가 현장조사는 폐문부재로 진행돼 임대관계가 미상으로 기록돼 있습니다. 따라서 이 자료만으로 실제 점유자나 임대차관계를 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드제일은 | 48,000,000원 | 47,718,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사한국대부금융 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,687,500원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 7,468,499원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 126,155,999원 중 예상 배당액은 47,718,000원이고, 미배당은 78,437,999원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 1,282,000원이며 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 지분가치 문제는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 78,437,999원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 92,873,399원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 102,978,179원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%인 49,000,000원이고, 2회 유찰 시 34,300,000원, 3회 유찰 시 24,010,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거는 없습니다. 특히 대상이 전체 소유권이 아니라 2분의 1 공유지분이므로 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 귤현초등학교 북측 인근으로 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 귤현역이 소재하며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호로 외벽은 치장 벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 상하수도 등이 되어 있습니다.
- 도로. 대상물건 서측 및 남측의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(귤현(구획정리))·과밀억제권역 등이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 이번에 취득하는 대상은 이영란의 2분의 1 지분입니다. 유태호의 2분의 1 지분은 그대로 남습니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자가 1회에 한해 우선매수신고를 행사할 수 있으므로 최고가 입찰만으로 취득이 확정되는 구조인지 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 처리 확인. 전체 부동산에 설정된 선순위 근저당이 배당 후 지분변경등기 형식으로 일부지분 말소등기될 수 있다는 명세서 문구를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 자료가 없으므로 49,000,000원이 시장가보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 공유지분의 환금성은 전체 소유권과 다릅니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당·매각 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 경매”
표면적으로는 감정가 70,000,000원에서 한 차례 유찰돼 49,000,000원까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 이영란의 2분의 1 지분만 매각된다는 사실입니다. 기존 공유자 유태호의 지분이 남고, 공유자 우선매수권이 있으며, 전체 부동산에 설정된 선순위 근저당권의 지분별 말소 처리도 확인해야 합니다.
실거래 자료가 없는 만큼 현재 최저가를 두고 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수는 0원이지만, 지분구조·점유관계·우선매수권·환금성을 함께 검토해야 하는 물건입니다. 가격만 낮아졌다는 이유로 단순한 할인 매물로 접근하기보다, 공유지분 취득 이후의 사용과 처분 가능성까지 입찰 전에 확인하는 것이 핵심입니다.
