서울중앙지방법원 2025타경102337. 관악구 신림동 청운아트빌 4층 401호, 감정평가상 공동주택 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김택현이고, 2021.05.15 매매를 원인으로 239,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2023.01.27 포천세무서장 처분청의 압류입니다. 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 임차권자 강혜진은 전입 2021.06.07, 확정일자 2021.04.26, 보증금 239,000,000원으로 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 확약이 없다면 현재 매각가 기준 배당 부족분 51,750,080원이 매수인에게 남는 시나리오입니다. 그러나 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.19 대항력과 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 강혜진 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102337 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 4층 401호 |
| 도로명 | 서울특별시 관악구 법원단지28길 32 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 26.77㎡ · 공동주택 다세대주택으로 이용 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.05.15 매매 · 거래가액 239,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 190,720,000원 |
| 유찰 | 11회 · 현재 회차 감정가의 64% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 272,872,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 주된 인수위험 해소
등기부상 관악농업협동조합 근저당권은 2021.01.04 설정됐지만 2021.06.07 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다. 실제 경매상 말소기준은 2023.01.27 압류입니다. 강혜진의 임차권등기는 2023.06.27 뒤에 등기됐지만, 임대차계약 2021.04.24, 확정일자 2021.04.26, 점유개시 2021.06.05, 주민등록 2021.06.07로 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
| 점유·임차관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강혜진 · 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.07 / 2021.04.26 | 239,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 주택도시보증공사 승계 · 2026.06.19 확약 |
| 주진환 | 2025.01.21 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 190,720,000원 vs 최근시세 239,000,000원
청운아트빌은 15세대, 사용승인일은 2020.12.03입니다. 대상 면적 26.77㎡와 일치하는 최근 거래로 2023.07 2층 239,000,000원이 확인됩니다. 최근 12개월 평균도 239,000,000원, 최신 거래도 239,000,000원이며 최근·과거 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 26.77㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 2021.11 | 28.07㎡ | 5 | 239,000,000원 |
| 2021.07 | 28.07㎡ | 5 | 239,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.77㎡ | 1건 | 239,000,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액은 190,720,000원으로, 최근 12개월 평균 239,000,000원의 79.8%입니다. 확약을 반영하지 않는 단순 배당 시뮬레이션에서는 51,750,080원 인수 때문에 총 부담이 보증금 수준으로 올라가지만, 이번 사건은 확약으로 그 잔존 청구가 포기됐다는 점이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,470,080원 |
| 1. 임차인 강혜진 보증금 | 239,000,000원 | 187,249,920원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 272,872,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 강혜진의 미배당 보증금 51,750,080원을 매수인 인수액으로 계산하지만, 2026.06.19 확약에 따라 해당 잔존 보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 회차별 인수 시뮬레이션 — 확약 전 계산과 실질 부담을 분리
| 회차 | 매각가 | 배당표상 미배당 보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 · 64% | 190,720,000원 | 51,750,080원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 · 51% | 152,576,000원 | 89,360,064원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 · 41% | 122,060,800원 | 119,448,051원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 강혜진의 미배당 보증금이 증가해 매수인 부담이 커지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건에서는 주택도시보증공사의 확약이 강혜진 임차권에 적용되므로 그 미배당분은 실질 인수 0원으로 처리됩니다. 따라서 가격 비교도 현재 회차에서는 실질취득액 190,720,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 남강고등학교 북측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 외벽은 화강암 석판 돌붙임 등, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샤시창이며 위생·급배수시설, 소화전, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 엘리베이터, 주차장 등이 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 327.0㎡, 제1종일반주거지역이며 남서측 소로각지에 접합니다. 공시지가는 2,815,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대이고 최근 확인된 거래 건수는 3건입니다. 반복 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.19 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 매각 시점까지 유효한지 원본으로 확인해야 합니다.
- 주진환 점유 확인. 2025.01.21 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 현재 점유 여부가 확인되지 않았으므로 인도 시점과 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 비교 실거래의 최신 건은 2023.07이고 최근 12개월 표본도 1건으로 집계되어 있으므로, 입찰 직전 인근 동일·유사 면적의 최신 거래와 매물을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 반복 유찰 사유 점검. 현재 11회 유찰, 건물 평균 유찰 9.0회입니다. 가격 외에 위치·면적·거래빈도·명도 등 응찰을 막은 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.19 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 매각에 따른 처리 상태를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 배당·세금 원본 대조. 집행비용, 조세채권, 실제 배당액은 배당요구 및 법원 계산에 따라 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 인수”와 “확약 반영 실질 인수”를 구분해야 한다
이 사건을 숫자만 보면 보증금 239,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 190,720,000원을 웃돌기 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 51,750,080원을 매수인 인수액으로 표시합니다. 하지만 이 사건에는 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 2026.06.19 확약이 존재합니다. 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 강혜진 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 190,720,000원으로 보고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 239,000,000원과 비교하는 것이 일관된 판단입니다. 그 비율은 79.8%입니다. 다만 11회 유찰과 소규모 다세대의 거래 표본, 주진환의 현재 점유 상태는 가격 할인만으로 지울 수 없는 확인 요소입니다. 이 물건의 핵심은 확약서 원문과 명도 상태를 끝까지 확인한 뒤, 현재 할인폭이 실제 환금성 위험을 충분히 보상하는지 판단하는 것입니다.
