서울중앙지방법원 2025타경102337. 관악구 신림동 청운아트빌 4층 401호, 전용 26.77㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김택현은 2021.05.15. 매매를 원인으로 2021.06.04. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 239,000,000원입니다. 강혜진의 임대차보증금 역시 239,000,000원으로, 2021.04.26. 확정일자, 2021.06.05. 점유개시, 2021.06.07. 주민등록을 갖춘 뒤 2023.06.27. 주택임차권등기를 마쳤습니다.
표면적으로는 말소기준일보다 먼저 대항요건을 갖춘 고액 임차권이 있어 인수형 경매로 보일 수 있습니다. 그러나 강혜진 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.19.자로 우선변제권만 주장하고 대항력, 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 이 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원*으로 봅니다. 다만 확약은 강혜진 임차권에만 적용되므로, 별도 점유자인 주진환의 현황은 독립적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102337 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 4층 401호 · 도로명 법원단지28길 32 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 26.77㎡ · 15세대 · 2020.12.03. 준공 |
| 소유자 | 김택현 (2021.06.04. 소유권이전 · 거래가액 239,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (누적 9회 유찰, 현재 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 272,872,520원 |
| 말소기준 | 2023.01.27. 포천세무서장 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약으로 실질 해소
등기상 2021.01.04. 관악농업협동조합 공동담보 근저당권 1,099,200,000원이 설정됐지만, 2021.06.07. “1번 근저당권설정등기 말소·일부포기”가 기재됐습니다. 이후 2023.01.27. 포천세무서장 압류가 말소기준으로 제시됐고, 2024.04.25. 의정부세무서장 압류와 2025.03.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명, 보증금 중복 합산 금지
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강혜진 | 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 239,000,000원 | 당초 있음 전입 2021.06.07. | 있음 확정 2021.04.26. · 배당요구 | HUG 승계 2026.06.19. 대항력·잔존청구권 포기 |
| 주진환 | 점유 부분·용도 미상 | 미상 | 현재 자료상 없음 전입 2025.01.21. | 미상 확정일자 미상 | 해당 없음 별도 현황 확인 필요 |
확인된 임차관계는 강혜진과 주진환 2명입니다. 주택도시보증공사는 강혜진 임차권의 승계인으로, 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 강혜진 보증금 239,000,000원은 우선변제 대상이지만 확약에 따라 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않는 구조입니다. 주진환은 전입일이 2025.01.21.로 말소기준일 이후라 현재 자료상 대항력은 없으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 점유 범위·계약관계·배당요구 여부를 최종 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.98억은 최근 거래의 124.7%
청운아트빌은 15세대 규모로 실거래 표본이 적습니다. 확인된 유사면적 거래는 총 3건이며, 거래금액은 모두 239,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.07. 전용 26.77㎡ 2층, 239,000,000원이고, 최근 12개월 평균으로 집계된 금액도 1건 기준 239,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 26.77㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 2021.11 | 28.07㎡ | 5 | 239,000,000원 |
| 2021.07 | 28.07㎡ | 5 | 239,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 239,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 239,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 298,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 239,000,000원보다 59,000,000원 높고, 시세의 124.7%입니다. 가격 추세 지표는 0.0%로 과거 거래와 같은 수준이지만, 거래 표본이 3건에 불과하고 최신 확인 거래가 2023.07.이므로 감정가 298,000,000원을 뒷받침할 최신 거래 근거는 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,972,000원 |
| 1. 강혜진 보증금 · 승계인 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 239,000,000원 |
| 2. 관악농업협동조합 근저당권 | 1,099,200,000원 | 54,028,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 272,872,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 강혜진 보증금 239,000,000원이 전액 우선변제되고 매수인 인수액은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 1,318,044,520원, 소유자 잔여는 0원으로 산정됐습니다. 다만 등기에는 2021.06.07. 관악농협 1번 근저당권설정등기 말소·일부포기가 함께 기재돼 있으므로, 해당 근저당권의 본건 존속과 실제 배당 여부는 등기 원문 및 공동담보목록으로 대조해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 법정계산상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 100% | 298,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 · 80% | 238,400,000원 | 4,737,600원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 · 64% | 190,720,000원 | 51,750,080원 | 0원* |
* 강혜진 임차권 승계인의 2026.06.19. 확약을 전제로 한 실질 인수 표시입니다. 확약이 없었다면 회차별 미배당 보증금이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있으나, 승계인이 대항력과 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 효력은 강혜진 임차권에만 적용됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 입지. 서울 남강고등학교 북측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 외벽은 화강암 석판 돌붙임 등으로 마감됐고, 도시가스 개별난방·엘리베이터·주차장·소화전·화재경보기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 대지 327.0㎡, 남서측 소로각지에 접하며 공시지가는 2,815,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 3건뿐입니다. 누적 9회 유찰과 단지 경매 평균 7.6회 유찰은 매수층이 제한적일 가능성을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 확약서의 제출 주체, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 대조하세요.
- 주진환 점유 확인. 보증금·확정일자·점유 부분·계약관계가 미상입니다. 전입일은 말소기준일 이후지만 현장점유와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 대조. 2021.06.07. “1번 근저당권설정등기 말소·일부포기”의 본건 효력과 공동담보목록을 등기 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 매각 후 등록 표시 말소와 임대의무 영향 여부를 관할청과 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 현재 최저가 재확인. 누적 9회 유찰에도 현재 가격이 감정가 100%로 표시돼 있으므로 법원 매각기일 공고의 최저매각가격을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 실질취득 298,000,000원은 최근 거래 239,000,000원의 124.7%입니다. 권리 해소와 가격 메리트를 혼동하지 마세요.
- 명도·관리비 확인. 점유자와 임차권등기 명의자, 실제 인도 가능 시점, 공용부분 관리비 체납 여부를 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*이어도 현재 가격은 비싸다”
이 사건의 핵심은 대항력 임차권 자체가 아니라 확약의 효력과 가격입니다. 강혜진 임차권은 보증금 239,000,000원과 대항력·우선변제 요건을 갖췄지만, 승계인 주택도시보증공사의 2026.06.19. 확약으로 매수인에 대한 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기돼 실질 인수액은 0원*입니다.
그러나 현재 최저가 298,000,000원이 그대로 실질취득액이고, 이는 최신 거래와 최근 12개월 평균 239,000,000원보다 59,000,000원 높은 124.7%입니다. 여기에 누적 9회 유찰, 15세대 소규모 다세대, 적은 실거래 표본, 별도 점유자 확인, 선순위 민간임대주택등기 확인 과제가 겹칩니다. 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 가격과 환금성은 불합격에 가깝습니다. 권리만 보고 응찰할 물건이 아니라, 확약서 원본과 점유관계를 확인한 뒤 최근 시세보다 충분히 낮은 가격인지부터 판단해야 합니다.