인천지방법원 2025타경509891. 인천 남동구 서창동 563-6의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고, 철근콘크리트조 지상 3층 건물입니다. 현재 등기상 소유자는 신영부동산신탁주식회사이며, 2023년 6월 8일 주식회사에이치오가 소유권을 취득한 직후 같은 날 신탁등기가 이루어졌습니다. 그 직전에 설정된 죽변수산업협동조합의 채권최고액 100,000,000원 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
배당표만 보면 구조는 단순합니다. 현재 최저매각가 1,409,577,000원을 가정할 때 집행비용 16,495,770원과 말소기준 근저당 100,000,000원을 배당하고도 1,293,081,230원이 남는 계산이며, 매수인에게 인수되는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 신탁부동산이라는 점, 임대관계가 미상이라는 점, 건물 대부분이 공실이고 수리 필요가 지적된 점은 별개의 확인 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509891 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 563-6 · 인천광역시 남동구 장아산로190번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 건축물대장상 근린생활시설 |
| 토지 | 대 · 533.1㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 철근콘크리트지붕 · 지상3층 |
| 현재 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 2,876,686,800원 / 1,409,577,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 일괄매각 | 제시외 천막 창고·대기실 42㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
현재 말소기준은 2023년 6월 8일 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권 100,000,000원입니다. 같은 날 주식회사에이치오의 소유권이전, 근저당권 설정, 신영부동산신탁주식회사 앞으로의 신탁등기가 이어졌고, 2025년 6월 11일 울진죽변수산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 등기자료는 이 근저당과 경매개시결정을 매각으로 소멸하는 권리로 분류하고 있습니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 “임차인이 확실히 없다”고 단정하기보다 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유 상태를 입찰 전에 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 49%지만 ‘싸다’고 말할 시세 근거가 없다
현재 최저매각가는 1,409,577,000원으로 감정가 2,876,686,800원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 평균, 최신 거래, 거래 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,409,577,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 986,703,899원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 690,692,729원 | 24% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,409,577,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,495,770원 |
| 1. 을구 14번 근저당 · 죽변수산업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,293,081,230원 |
현재 회차 가정에서는 말소기준 근저당 채권최고액 100,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 3회·4회 유찰 시 시나리오에서도 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물대장상 근린생활시설로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 상업·근린 용도의 수익성과 활용도를 중심으로 봐야 합니다.
- 입지. 서창초등학교 남측 인근이며, 주위에 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 533.1㎡의 대지, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 1,751,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 속하고 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 도로. 도로 및 특수도로(보행자전용도로)에 접합니다.
- 건물 상태. 지1층·2층·3층 공실, 1층 집기·폐기물 방치, 내부 수리·수선 필요가 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유권이 신영부동산신탁주식회사 명의이고, 등기 자체가 임대차 등 법률행위 전에 신탁원부를 확인하라고 명시합니다.
- 점유 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 수선비 확인. 내부 수리·수선 필요가 지적되어 있으므로 구조·설비·마감의 실제 상태와 정비 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 잔존물 확인. 1층에 각종 집기와 폐기물이 방치되어 있으므로 인도 후 처리 부담을 확인해야 합니다.
- 제시외 포함. 천막 창고·대기실 42㎡가 평가 및 매각에 포함됩니다. 현황과 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 인근 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다
현재 최저가 1,409,577,000원은 감정가 2,876,686,800원의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준 근저당은 100,000,000원이고 배당 시뮬레이션상 현재 회차부터 4회 유찰 시까지 미배당과 매수인 인수가 모두 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
그러나 이 물건의 결론을 “반값 경매”로 단순화하면 안 됩니다. 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 확인되지 않았고, 소유권은 신탁 명의이며, 임대관계는 미상입니다. 건물도 지1층·2층·3층 공실, 1층 집기·폐기물 방치, 내부 수리·수선 필요가 기재되어 있습니다. 따라서 권리배당은 비교적 단순하지만, 신탁원부·점유·수선비·실제 시장가를 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능한 물건입니다.
