인천지방법원 2025타경509902. 인천 서구 신현동 남경빌라 2동 1층 102호, 전용 39.87㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 92,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 64,400,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2018년 5월 전입·점유·확정일자를 갖춘 보증금 70,000,000원의 임차권자 조건원이 존재하고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있다는 점이 우선입니다.
현재 최저가 64,400,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,559,200원을 제외한 62,840,800원이 임차보증금에 배당되고, 남는 보증금 7,159,200원은 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 입찰가만 보면 6,440만원이지만 실제 부담은 71,559,200원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수액 증가로 바뀌기 때문에 총부담은 보증금 70,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 신현동 281-40 남경빌라 2동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.87㎡ · 제1층 제102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박귀순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조건원 / 72,834,519원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 사용승인일 | 1993-11-12 |
| 단지 규모 | 남경빌라2동 · 10세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.06.12. 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차권자 조건원은 그보다 훨씬 앞선 2018.05.18. 주민등록과 확정일자를 갖고 있고, 2024.12.04. 주택임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 매각으로 보증금을 모두 돌려받지 못하면 그 미배당 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
등기부에는 과거 근저당·가압류·압류·경매 이력이 다수 있으나 대부분 이미 말소됐습니다. 2024.05.29. 부천시 압류 역시 2025.03.24. 해제를 원인으로 2025.10.15. 말소등기가 이뤄졌습니다. 현재 분석에서 매수인에게 직접적인 금전 부담을 만드는 핵심 권리는 을구 9번 주택임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 중국인 조건원 | 제1층 제102호 39.87㎡ 전부 | 2018-05-18 / 2018-05-18 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니며, 임차권자 본인의 보증금은 70,000,000원입니다. 임대차계약일은 2018년 3월 29일, 점유개시는 2018년 5월 17일, 주민등록과 확정일자는 모두 2018년 5월 18일입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금에서 전액 변제가 되지 않으면 부족분은 매수인에게 남습니다.
③ 회차별 실질부담 — 유찰돼도 총액은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 64,400,000원 | 7,159,200원 | 71,559,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 45,080,000원 | 26,131,440원 | 71,211,440원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,555,999원 | 39,412,009원 | 70,968,008원 |
숫자가 이 사건의 구조를 그대로 보여줍니다. 최저매각가가 64,400,000원 → 45,080,000원 → 31,555,999원으로 낮아져도, 임차인 인수액은 7,159,200원 → 26,131,440원 → 39,412,009원으로 증가합니다. 결국 실질취득액은 71,559,200원 → 71,211,440원 → 70,968,008원으로 보증금 70,000,000원 부근에 묶입니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,559,200원 |
| 1. 임차인 중국인 조건원 보증금 | 70,000,000원 | 62,840,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 조건원 | 72,834,519원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 부족분은 7,159,200원으로 계산돼 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 신현초등학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 제1층 제102호이며 사용승인일은 1993-11-12입니다.
- 설비. 위생시설·급배수시설·도시가스 시설 등 기본설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·가축사육제한구역·과밀억제권역에 해당하며, 토지 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,045,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 확인. 남경빌라2동은 10세대이며 동일 면적 실거래 비교자료가 없어 입찰 전 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 현재 회차 기준 64,400,000원이 아니라 인수액을 합친 71,559,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당금이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 실제 배당순위와 배당요구 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 9번 주택임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 크게 낮아져도 실질취득액은 각각 71,211,440원·70,968,008원으로 감소폭이 작습니다.
- 공매 이력 교차 확인. 2024.06.24. 공매공고 부기등기가 있었고 2024.07.15. 공매취소공고에 따른 말소가 확인됩니다.
- 현장 시세 확인. 동일 면적 실거래 자료가 없어 실질취득액 71,559,200원의 적정성은 현장 매매가와 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “6,440만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 64,400,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로는 투자 판단이 완성되지 않습니다. 보증금 70,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 배당 가정에서 7,159,200원이 매수인에게 승계됩니다. 현재 회차의 실질취득액은 따라서 71,559,200원입니다.
더 중요한 점은 다음 유찰에서도 구조가 거의 바뀌지 않는다는 것입니다. 2회 유찰 시 실질취득액은 71,211,440원, 3회 유찰 시에도 70,968,008원입니다. 낙찰가가 떨어지는 만큼 인수할 보증금이 늘기 때문입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “몇 회 유찰됐는가”가 아니라 약 7,000만원대 실질부담이 실제 시장가치보다 낮은가입니다. 현재 제공된 시세 자료만으로는 그 비교가 불가능하므로, 권리구조는 명확하지만 가격 판단은 현장 시세 확인 전 보류가 맞습니다.
