42,950,000원
서울중앙지방법원 2025타경102366. 신림고등학교 북서측 인근에 있는 위드비엠 제4층 제401호로, 전유면적은 29.98㎡입니다. 숫자만 보면 감정가 320,000,000원짜리 다세대주택을 42,950,000원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 인수하는 임차보증금이 늘어나는 구조입니다.
임차인 이영훈은 2019.08.02. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2019.07.01.입니다. 말소기준권리인 2020.11.03. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 41,776,900원만 배당되고, 나머지 258,223,100원은 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102366 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1567-6 위드비엠 4층 401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 난곡로 284 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.98㎡ · 지하1층·지상6층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 박혜진 (단독소유 · 2019.08.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 42,950,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영훈 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인 | 2019.04.04. |
| 세대수 | 15세대 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 임차인의 대항력
말소기준권리는 2020.11.03. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 3,046,000,000원입니다. 그 뒤의 부평구·고양시·부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이영훈은 말소기준보다 앞선 2019.08.02. 전입·점유를 근거로 대항력이 인정돼, 임차권등기 자체가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이영훈 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2019.08.02. 확정 2019.07.01. | 300,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계기관 아님 미배당 잔액 인수 |
이영훈은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 2025.07.11. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수했습니다. 매각물건명세서에는 임대차보증금 300,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
③ 대항력 인수형 — 유찰돼도 총취득액은 거의 그대로
현재 회차에서는 최저가 42,950,000원 중 집행비용 1,173,100원을 제외한 41,776,900원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 300,000,000원에서 이 금액을 뺀 258,223,100원이 매수인 인수액입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 13% | 42,950,000원 | 258,223,100원 | 301,173,100원 |
| 10회 유찰 시 감정가 11% | 34,360,000원 | 266,658,480원 | 301,018,480원 |
| 11회 유찰 시 감정가 9% | 27,488,000원 | 273,406,784원 | 300,894,784원 |
한 회차 더 유찰되면 낙찰가는 8,590,000원 줄지만 인수액은 8,435,380원 늘어 실질취득은 154,620원만 감소합니다. 11회 유찰 시에도 실질취득은 300,894,784원입니다. 따라서 추가 유찰을 가격 할인으로 해석할 수 없는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최근 시장보다 실질취득이 높다
위드비엠 전용 29㎡ 안팎의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균 246,250,000원보다 최근 12개월 평균 229,333,333원과 최신 거래 260,000,000원을 우선해 비교해야 합니다. 최근 12개월 거래 수준은 이전 거래 대비 -22.8%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.61㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 29.69㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2025.10 | 29.69㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 2022.04 | 29.98㎡ | 2 | 297,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 229,333,333원 |
현재 회차의 실질취득 301,173,100원은 최근 12개월 평균보다 71,839,767원 높고, 최신 거래 260,000,000원보다도 41,173,100원 높습니다. 최근 평균의 131.3%, 최신 거래의 115.8%입니다. 최저가 42,950,000원이 최근 평균의 18.7%라는 수치는 가격 메리트를 보여주는 지표가 아닙니다. 미배당 보증금을 더한 실질취득액으로는 최근 시세를 크게 웃돕니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 42,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·처리 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,173,100원 | 우선 차감 |
| 1. 임차인 이영훈 보증금 | 300,000,000원 | 41,776,900원 | 258,223,100원 인수 |
| 2. 강구수산업협동조합 근저당 | 2,562,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 3,046,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 경매신청채권자 이영훈 | 300,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 확인되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 더 늘어날 수 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.7%로 추정된 금액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지하1층·지상6층 건물입니다.
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 장방형이며 서측으로 폭 약 20미터 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대이며, 같은 건물 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.4회, 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 입찰가가 아니라 입찰가와 임차보증금 인수액의 합계로 자금계획을 세워야 합니다.
- 보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 임차보증금 미배당 잔액 인수 문구와 배당요구 종기, 배당순위를 원본 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 부평구·고양시·부천시 압류 중 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄어 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 계약서, 계좌이체, 점유자료, 집행권원을 함께 확인해야 합니다.
- 근저당 말소범위 확인. 공동담보 근저당의 2019.08.02. 일부포기 말소가 이 호실 전체에 미치는 범위를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2025.05.02. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 공매 진행 상태와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 229,333,333원과 최신 거래 260,000,000원을 기준으로 실질취득 301,173,100원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.27.이며, 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사서·세금내역을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,295만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 최저가는 감정가의 13.42%까지 내려왔지만, 매수인이 실제 부담하는 금액은 전혀 다른 모습입니다. 현재 최저가 42,950,000원에 임차보증금 미배당액 258,223,100원을 더하면 실질취득은 301,173,100원입니다. 최근 12개월 평균 229,333,333원보다 31.3% 높고, 최신 거래 260,000,000원보다도 41,173,100원 높습니다.
여기에 시장 추세는 -22.8%, 같은 건물 경매 평균 유찰 횟수는 7.4회이고 매각률은 0.0%입니다. 10회·11회 유찰 시에도 실질취득액은 약 301,000,000원에서 거의 움직이지 않습니다. 최저가 할인은 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 이 물건은 ‘9회 유찰된 초저가 물건’이 아니라, 최근 거래 수준보다 높은 비용으로 대항력 임차인의 보증금을 승계하는 인수형 물건으로 판단해야 합니다.