인천지방법원 2025타경510043. 인천 미추홀구 용현동 한양아파트 103동 7층 706호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물의 7층에 위치합니다. 현재 소유자는 유화숙·정연범으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 권리분석의 기준점은 2016.11.07 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 이후 페퍼저축은행 근저당과 현대카드·농협은행· 인천신용보증재단·우리금융캐피탈·신용보증기금의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 권리만큼 중요합니다. 현재는 1회 유찰된 회차로 감정가 179,000,000원에서 최저매각가가 125,300,000원까지 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 166,500,000원, 최신 거래는 153,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.3%이며, 시장 추세도 최근 구간이 이전 구간보다 1.2% 높은 것으로 집계돼 하락 추세로 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510043 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 627-105 한양아파트 103동 7층 706호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물내 7층 706호 |
| 소유자 | 유화숙 2분의 1 · 정연범 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 주식회사페퍼저축은행 / 18,700,558원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.07 현대해상화재보험주식회사 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 0명이고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자가 누구인지, 전입·점유 관계가 추가로 존재하는지는 현장 및 원본 서류를 통해 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래
비교 단지는 한양2차, 동일면적은 67.59㎡이며 총 352세대, 사용승인일은 1992.07.24입니다. 최근 거래 12건의 전체 평균은 165,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간인 최근 12개월 평균 166,500,000원과 최신 거래 153,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 67.59㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 2026.07 | 67.59㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 67.59㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 67.59㎡ | 2 | 168,000,000원 |
| 2025.10 | 67.59㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2025.08 | 67.59㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2025.02 | 67.59㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.02 | 67.59㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2024.11 | 67.59㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2024.11 | 67.59㎡ | 5 | 174,000,000원 |
| 2024.11 | 67.59㎡ | 15 | 168,000,000원 |
| 2024.11 | 67.59㎡ | 2 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.59㎡ | 6건 | 166,500,000원 |
최근 12개월 평균은 166,500,000원, 최신 거래는 153,000,000원입니다. 현재 최저가 125,300,000원은 최근 12개월 평균의 75.3%입니다. 전체 12건 평균 165,500,000원만 보더라도 현재 최저가가 낮지만, 가격 판단의 핵심은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 현재 최저가가 낮다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 148,800,000원 | 122,745,800원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 80,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드주식회사 | 5,099,891원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 24,747,130원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,416,689원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 40,969,620원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 48,694,461원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 125,300,000원 가정 시 집행비용 2,554,200원과 현대해상화재보험주식회사에 122,745,800원이 배당되고, 이후 채권자는 미배당입니다. 전체 채권액 369,127,791원 중 예상배당액은 122,745,800원, 미배당액은 246,381,991원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 125,300,000원 | 122,745,800원 | 246,381,991원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 87,710,000원 | 85,731,220원 | 283,396,571원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,396,999원 | 59,891,853원 | 309,235,938원 | 0원 |
채권자의 미배당액은 유찰이 진행될수록 커지지만, 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 회수 부족과 매수인의 권리 인수는 구별해서 봐야 합니다. 현재 경매신청 채권자인 페퍼저축은행의 청구액은 18,700,558원이고, 현재 회차 시뮬레이션상 신청채권자 예상배당은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 낙섬사거리 북측 인근. 주위에는 아파트·공동주택·학교·공공시설·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물의 7층 706호이며, 위생·급배수·가스·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 광대로, 북측으로 소로인 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 2,367,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 한양2차는 352세대, 1992.07.24 준공이며 동일면적 67.59㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 152,000,000원에서 180,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2016.11.07 현대해상화재보험주식회사 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 현대해상 근저당은 설정 당시 148,800,000원, 2018.10.29 변경등기에는 127,621,200원이 기록돼 있으므로 배당표와 원등기를 함께 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 125,300,000원, 최근 12개월 평균 166,500,000원, 최신 거래 153,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단하세요.
- 신청채권자 배당. 페퍼저축은행 청구액은 18,700,558원이지만 현재 시나리오상 예상배당은 0원입니다. 이는 채권자 회수 문제이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 관리비·세금. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 시세 아래
이 물건의 핵심은 매수인 인수액 0원과 현재 가격대입니다. 말소기준권리 이후 현존 등기권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 0명입니다. 동시에 현재 최저가 125,300,000원은 최근 12개월 평균 166,500,000원의 75.3%이고 최신 거래 153,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 1.2%로 하락장이 아닙니다.
따라서 현재 자료만 놓고 보면 권리와 가격이 함께 우호적인 편입니다. 다만 임대관계가 미상이라는 감정평가 기록이 있으므로 점유·전입 확인을 생략할 단계는 아닙니다. 등기상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 최종 입찰 판단은 실제 점유상태와 원본 서류를 확인한 뒤 확정하는 것이 맞습니다.
