인천지방법원 2025타경510192. 강화군 선원면 창리의 4층 다세대주택 중 4층 402호입니다. 감정가는 125,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 61,250,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 12개월 실거래 130,000,000원보다 크게 낮습니다. 다만 이 사건의 권리분석은 단순한 “근저당 하나”로 끝나지 않습니다. 2020.01.23 부평신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고 같은 날 그 뒤 순번으로 신탁등기가 들어왔으며, 현재 등기상 명의는 교보자산신탁주식회사입니다.
또한 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 “임차인 없음”을 곧바로 “현장 점유자 없음”으로 해석하면 안 됩니다. 특히 등기에는 임대차 등 법률행위에 관해 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다. 가격 메리트가 커진 만큼, 현장과 신탁관계 확인의 중요성도 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510192 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 선원면 창리 631-6 에이동 4층402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 강화군 선원면 중앙로236번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 55.88㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 등기상 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 86,818,267원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
현재 말소기준권리는 2020.01.23 부평신용협동조합 근저당권 12,000,000원입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 2025.06.23 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2019년 부평신용협동조합 근저당 652,000,000원과 당시 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 최근 거래는 하락
예림타운101동102동의 면적 대응 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 137,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 가장 최근 거래는 2025.07의 130,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 130,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -7.8%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 59.7㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2023.12 | 59.7㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2023.06 | 59.7㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 130,000,000원 |
현재 최저매각가 61,250,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 47.1%입니다. 따라서 신건 시세보다 비쌌던 유형과 달리, 이 사건은 현재 회차에서 가격 자체는 최근 실거래보다 충분히 낮아진 상태입니다. 다만 거래 표본이 3건뿐이고 최근 추세가 -7.8%인 만큼 과거 전체 평균 137,333,333원을 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,502,500원 |
| 1. 근저당 · 부평신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,747,500원 |
현재 회차 61,250,000원 가정에서 근저당권 채권최고액 12,000,000원은 전액 배당되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 61,250,000원 | 12,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 42,875,000원 | 12,000,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 30,012,499원 | 12,000,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창2리마을회관 남서측 인근. 전·답·임야·단독주택·다세대주택·소규모 공장·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 2필지 일단의 공동주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 632.0㎡, 공시지가는 162,900원/㎡입니다.
- 규모. 예림타운101동102동은 14세대이고 준공일은 2019.07.23입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있으나, 승강기설비는 장기간 운용이 중단된 것으로 탐문조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항, 임대차 권한 관련 내용을 등기사항증명서와 함께 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 승강기 상태 확인. 4층 402호인데 승강기설비가 장기간 운용 중단된 것으로 조사됐습니다. 복구 여부와 관리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 137,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 130,000,000원을 우선 기준으로 보며, 최근 추세 -7.8%도 함께 반영해야 합니다.
- 환금성 점검. 14세대 규모이고 거래 표본이 3건으로 많지 않습니다. 현재 최저가가 낮더라도 재매각 시 매수층을 별도로 판단해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 확인할 것은 남았다”
이 사건의 현재 최저매각가 61,250,000원은 최근 12개월 실거래 130,000,000원의 47.1%까지 내려왔고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 자체의 할인 폭은 분명합니다. 그러나 최근 거래 추세는 -7.8%이고, 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사이며 임대관계는 미상입니다. 승강기설비 장기 운용 중단까지 확인된 만큼, 이 물건은 “싼 가격을 확인한 뒤 신탁원부·점유·건물 상태를 통과시켜야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리배당은 비교적 단순하지만, 현장 확인이 완료돼야 가격 메리트가 실제 투자 메리트로 이어집니다.
