인천지방법원 2025타경510296. 인천 부평구 부평동 유엔어스 13층 1302호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건은 감정가 228,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 111,720,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 등기 흐름을 보면 2022.01.13 우일정보기술주식회사가 건물 전부에 전세금 288,000,000원의 전세권을 설정했고, 이 권리가 2025.06.26 임의경매개시결정보다 앞섭니다. 등기상 판단은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”입니다.
현재 소유자 김산은 그 뒤인 2022.03.28 이 물건을 거래가액 288,000,000원에 취득했습니다. 이후 전세권자인 우일정보기술주식회사가 2025.06.26 임의경매를 신청했고, 2025.07.14에는 서대전세무서장 처분의 국 압류가 추가됐습니다. 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 전세권은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510296 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 116-9 유엔어스 13층 1302호 · 도로명 인천광역시 부평구 부흥로365번길 17-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 15층 건물 내 13층 1302호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 사용승인 2017.07.20 |
| 소유자 | 김산 · 2022.03.28 소유권이전 · 거래가액 288,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 111,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우일정보기술주식회사 / 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 288,000,000원이 핵심
2017년과 2019년 농협은행주식회사 근저당권은 2022.01.10 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2022.01.13 설정된 우일정보기술주식회사 전세권은 전세금 288,000,000원, 범위는 기숙사용 건물의 전부, 존속기간은 2022.01.10부터 2024.01.10까지입니다. 이 권리는 2025.06.26 경매개시결정보다 앞서며 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 판정돼 있습니다.
즉 낙찰가만 감정가의 49%까지 떨어졌다고 해서 실질 부담도 49%가 된 것이 아닙니다. 대항력·선순위 인수형 권리의 핵심은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총부담이 전세금 수준에 가까이 고정된다는 점입니다. 이 사건도 다음 회차로 내려갈수록 최저가는 감소하지만 전세권 미배당액은 오히려 증가합니다.
② 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 전세권 배당 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 111,720,000원 | 109,355,920원 | 178,644,080원 | 290,364,080원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 78,204,000원 | 76,396,328원 | 211,603,672원 | 289,807,672원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 54,742,800원 | 53,357,430원 | 234,642,570원 | 289,385,370원 |
③ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,364,080원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 우일정보기술주식회사 | 288,000,000원 | 109,355,920원 |
| 미배당 전세금 | - | 178,644,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 전세권 배당으로 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 선순위 전세권 미배당 178,644,080원은 권리의 존속을 전제로 실질 인수액에 반영했습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥오거리 북동측 인근으로, 주변에는 유사형 오피스텔과 공동주택 및 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 건물이 위치한 토지는 업무시설(오피스텔) 부지로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생·상하수도·난방·가스·승강기·소화전·기계식주차 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 부지 북측으로 노폭 약 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 111,720,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 미배당 전세금 178,644,080원을 합친 290,364,080원이 현재 회차의 실질 부담입니다.
- 선순위 전세권 원본 확인. 2022.01.13 설정된 우일정보기술주식회사 전세권 288,000,000원의 존속·말소·인수 조건을 매각물건명세서와 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 3회 유찰 시 최저가 78,204,000원, 4회 유찰 시 54,742,800원으로 내려가도 미배당액이 각각 211,603,672원과 234,642,570원으로 증가합니다.
- 점유관계 확인. 감정요항상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 2025.07.14 국 압류가 있으며 현재 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 매각기일 변동 여부를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “111,720,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면 가격은 2회 유찰된 111,720,000원입니다. 그러나 권리분석을 끝까지 하면 전혀 다른 숫자가 보입니다. 선순위 전세권 288,000,000원 중 현재 예상배당 후 178,644,080원이 남고, 이를 낙찰가와 합치면 실질취득액은 290,364,080원입니다.
더 유찰되어 최저가가 78,204,000원이나 54,742,800원으로 내려가더라도 미배당 전세금이 함께 늘어나 실질취득액은 289,807,672원·289,385,370원 수준입니다. 따라서 이 사건에서 “두 번 유찰되어 싸졌다”는 해석은 성립하지 않습니다. 후순위 권리는 정리되지만, 말소기준 이전의 우일정보기술주식회사 전세권이 가격과 권리 판단을 지배합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 감정가 228,000,000원보다 높은 구조. 입찰 판단의 출발점은 111,720,000원이 아니라 선순위 전세권입니다.
