35,770,000원
인천지방법원 2025타경510316. 인천 서구 석남동 해경스테이1차 비동 3층 301호입니다. 감정평가상 이용상태는 “공부상 생활숙박시설로 이용중”이며, 건물은 철근콘크리트구조 14층 건물 중 3층입니다. 이 사건 권리분석의 기준점은 2019.02.01 설정된 광주은행 근저당권 74,400,000원입니다. 이후의 현재 전세권, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격이 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 현재 판단 가능한 가격 기준은 감정가와 유찰 회차입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 여부”와 “생활숙박시설의 실제 매매가치”를 분리해서 판단하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510316 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 511-16 해경스테이1차 비동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 중 3층 · 301호 · 23.95㎡ |
| 소유자 | 정현우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 35,770,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 최저가 감정가의 49% |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 55,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2019.02.01 광주은행 근저당권입니다. 이후 등기된 권경상의 전세권은 말소기준권리보다 후순위이고, 현재 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류도 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 김선혜의 주택임차권과 박하정의 전세권은 이미 말소된 이력이어서 현재 매수인 인수권리로 남지 않습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준권리 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권경상 | 2025.04.02 | 미상 | 2025.07.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
실제 확인되는 임차인은 권경상 1명입니다. 전입신고일 2025.04.02는 말소기준권리인 2019.02.01 광주은행 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.07.30 접수되어 있으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 맞습니다.
권경상 명의의 등기상 전세권은 2023.11.17 설정되었고 전세금은 40,000,000원입니다. 이 전세권 역시 2019.02.01 말소기준권리 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하며, 현재 배당표에서는 배당액 0원·매수인 인수액 0원으로 반영되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 73,000,000원에서 49%까지 하락
감정가는 73,000,000원, 현재 최저매각가는 35,770,000원입니다. 2회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 한 차례 더 유찰되는 시나리오는 25,039,000원, 그 다음은 17,527,300원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 35,770,000원 | 79,673,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 25,039,000원 | 90,211,702원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 17,527,300원 | 97,588,191원 | 0원 |
중요한 점은 유찰이 더 진행되어 채권자 미배당이 커져도 각 시나리오의 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 반대로 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 최근 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 생활숙박시설이라는 용도까지 감안해 실제 거래가격과 환금성을 별도로 확인한 뒤 응찰가격을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,043,860원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 74,400,000원 | 34,726,140원 |
| 2. 전세권 · 권경상 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 114,400,000원 중 현재 회차 예상 배당은 34,726,140원이고, 미배당액은 79,673,860원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 석남동 소재 지하철 7호선·인천2호선 석남역 북서측 인근입니다.
- 주위환경. 근린생활시설·편의시설·다세대주택·오피스텔·생활숙박시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 석남역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 3층 301호이며 위생·급배수·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,855,000원/㎡입니다. 토지면적은 441.1㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.02.01 광주은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임차인 확인. 권경상의 전입은 2025.04.02로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 전세권 확인. 권경상 전세권 40,000,000원은 후순위로 배당액 0원이며 매수인 인수액 역시 0원으로 제시되어 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 생활숙박시설이므로 실제 사용상태와 향후 처분 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단하세요.
- 가격 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 거래가치와 비교한 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시나리오이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 용도까지 보고 판단”
이 사건은 2019.02.01 광주은행 근저당권을 말소기준으로 잡으면 구조가 비교적 명확합니다. 현재 확인되는 권경상의 전입은 2025.04.02로 뒤에 들어왔고, 2023.11.17 설정된 전세권도 후순위입니다. 현재 매각가 35,770,000원 시나리오에서 광주은행 채권과 전세권에 큰 미배당이 생기지만 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 이미 2회 유찰되어 감정가 73,000,000원의 49%인 35,770,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사실만으로 시세보다 싸다고 결론내리면 안 됩니다. 이 호실은 공부상 생활숙박시설이고, 실제 거래가치 확인이 선행되어야 합니다. 따라서 결론은 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격은 생활숙박시설의 실제 시장가치를 확인한 뒤 결정하는 것입니다.
