인천지방법원 2025타경510385. 인천 계양구 귤현동의 부경캐슬빌 2층 203호, 전용 38.80㎡ 다세대주택입니다. 감정가 150,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 51,450,000원까지 하락했습니다. 겉으로는 감정가의 34.3%에 취득할 수 있는 물건처럼 보입니다. 하지만 등기부와 매각물건명세서를 함께 확인하면 이 물건의 가격을 결정하는 것은 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금이라는 사실이 드러납니다.
임차인 윤다솜은 2022.05.04 전입·점유를 시작했고, 2022.04.12 확정일자를 받았습니다. 이 날짜들은 말소기준권리인 2022.08.31 국 압류보다 앞섭니다. 따라서 매각물건명세서에는 배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이것이 이 사건의 가장 중요한 권리분석 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510385 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 511-4 부경캐슬빌 2층 203호 도로명: 인천광역시 계양구 화단봉길 23-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 38.80㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2010.03.18 사용승인 |
| 소유자 | 권철승 (2021.02.10 소유권이전, 거래가 122,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 51,450,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 163,729,358원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2022.08.31 국 압류 (평택세무서장) |
| 선순위 임차보증금 | 윤다솜 · 141,000,000원 |
| 예상 매수인 인수액 | 90,876,100원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 문제
말소기준권리는 2022.08.31 국 압류입니다. 그 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2010년 김천신용협동조합의 근저당권 130,000,000원도 2020.11.19 이미 말소되었습니다.
하지만 윤다솜의 임차권은 별도로 살펴야 합니다. 주택임차권등기 자체는 2023.12.15에 이루어졌지만, 그 이전인 2022.05.04에 전입과 점유가 시작되었습니다. 임차보증금은 141,000,000원이며 우선변제권도 갖추고 있습니다. 등기된 임차권이 매각으로 정리되더라도 배당으로 변제받지 못한 보증금에 관한 매수인 인수문제는 남습니다.
즉, 임차보증금이 전액 배당되지 않는 한 매수인의 인수부담이 발생합니다. 최저가 낙찰 기준 예상 인수액은 90,876,100원입니다.
② 임차인 분석 — 선순위 보증금 1억 4,100만원
조사상 임차인 명의자는 윤다솜과 이용현입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 명의자는 없습니다. 다만 두 사람의 권리상 지위는 다릅니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤다솜 203호 전부 · 주거 |
2022.05.04 2022.04.12 |
141,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 이용현 현황조사상 전입자 |
2024.12.23 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
윤다솜의 배당요구는 확인됩니다. 그러나 배당요구가 있다고 해서 보증금 전액이 배당되는 것은 아닙니다. 매각대금에서 집행비용 등을 공제하면 전액을 지급할 수 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
③ 가격의 착시 — 5,145만원 낙찰이 5,145만원 취득은 아니다
현재 최저매각가와 선순위 임차보증금의 관계를 보면 문제는 더욱 명확해집니다.
| 계산 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 150,000,000원 | 감정 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 51,450,000원 | 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 선순위 임차보증금 | 141,000,000원 | 윤다솜 보증금 |
| 예상 임차인 배당 | 50,123,900원 | 집행비용 공제 후 배당 |
| 매수인 인수 | 90,876,100원 | 임차보증금 미배당액 |
| 실질취득 | 142,326,100원 | 최저가 + 인수액 |
51,450,000원(낙찰가) + 90,876,100원(인수보증금)
선순위 보증금 141,000,000원이 최저매각가보다 크기 때문에 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다. 위 계산이 보증금보다 1,326,100원 큰 것은 예상 집행비용이 매각대금에서 먼저 공제되기 때문입니다.
④ 유찰 시뮬레이션 — 가격은 내려가도 총부담은 거의 그대로
후속 유찰 회차에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 윤다솜에게 배당되는 금액도 줄어듭니다. 그 결과 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 증가합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
51,450,000원 | 90,876,100원 | 142,326,100원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
36,015,000원 | 106,033,270원 | 142,048,270원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
25,210,500원 | 116,643,289원 | 141,853,789원 |
각 회차의 실질취득은 해당 매각가와 예상 인수액의 합계입니다. 배당액과 집행비용은 추정치이며 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 감정가 대비 최저가 할인율로 투자성을 평가하면 안 됩니다. 가격 비교의 기준은 낙찰가와 인수금액을 합한 실질취득비용입니다. 현재 회차에서는 142,326,100원이며, 장래 회차에서도 대체로 임차보증금 141,000,000원 안팎의 부담이 유지됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,326,100원 |
| 1. 윤다솜 · 임차보증금 우선변제 | 141,000,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 1,804,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 · 신청채권 | 163,729,358원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 윤다솜 보증금 미배당 | — | 90,876,100원 인수 |
최저가 51,450,000원에서 집행비용 추정액 1,326,100원을 먼저 공제하면 윤다솜에게 배당 가능한 금액은 50,123,900원입니다. 보증금 141,000,000원에서 이를 제외한 90,876,100원은 매수인이 부담하게 됩니다.
주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 예상배당액은 각각 0원입니다. 두 채권의 미배당 합계는 1,967,729,358원이지만, 이것이 그대로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 등기상 소멸할 채권의 배당부족과 선순위 임차인의 매수인 인수보증금은 서로 다른 문제입니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당순위·배당액·인수액은 관계 서류와 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 국 압류 관련 조세채권의 내용과 법정기일도 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 소재 인천귤현초등학교 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 아파트단지, 학교, 공원, 소규모 근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 인천1호선 귤현역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2010.03.18 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 다세대주택으로, 대상은 2층 203호입니다. 외벽은 스톤코트 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감이며, 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 난방설비가 있습니다. 1층 필로티 주차장이 마련되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형이며, 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현 구획정리), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 귤현역과 주거지역 내 입지라는 장점은 있으나, 대상은 전용 38.80㎡의 개별 다세대주택입니다. 매수층과 재매각 가능성은 주변 유사 다세대주택의 실제 거래 수준을 기준으로 검토해야 합니다. 3회 유찰 이력과 큰 보증금 인수부담도 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 우선 검증. 윤다솜의 보증금 141,000,000원, 예상배당 50,123,900원, 인수액 90,876,100원을 기준으로 자금계획을 작성해야 합니다. 매각대금만 준비하는 방식은 위험합니다.
- 배당·조세 관계 확인. 국 압류에 관련된 조세채권, 법정기일 및 실제 배당순위를 검토해야 합니다. 예상배당은 확정 배당이 아니며 변경 시 임차인의 미배당액과 인수액도 바뀔 수 있습니다.
- 윤다솜의 권리 확인. 전입 2022.05.04, 확정일자 2022.04.12, 임차권등기 2023.12.15와 임차보증금 141,000,000원을 임대차계약서·등기부·명세서 등 원본으로 대조해야 합니다. 보증금 반환 및 임차권 말소조건도 검토해야 합니다.
- 이용현 점유관계 확인. 2024.12.23 전입한 이용현의 실제 점유 여부, 임대차계약 및 보증금, 확정일자 등은 추가 확인이 필요합니다. 선순위 대항력이 없는 것으로 조사되었더라도 인도 및 명도 문제는 별도로 남을 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 현재 최저가 51,450,000원뿐 아니라, 4회 유찰 시 실질취득 142,048,270원, 5회 유찰 시 141,853,789원까지 함께 비교해야 합니다. 추가 유찰이 곧 실질취득비용의 큰 감소를 의미하지 않습니다.
- 시세 검증. 감정가 150,000,000원을 현재 시세로 간주하지 말고, 인근 동일 용도·유사 면적 다세대주택의 최근 실거래와 매도 호가를 확인해야 합니다. 비교 기준은 최저매각가가 아닌 인수금액을 포함한 실질취득비용입니다.
- 명도·관리비 확인. 현재 점유자, 임차권 행사 관계, 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다. 인수보증금 외의 실제 취득비용도 별도 예산으로 검토해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 관계서류와 감정평가서를 매각기일 전에 최신 내용으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수보증금은 남는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가 51,450,000원만으로 살 수 있는 물건이 아닙니다. 윤다솜의 선순위 임차보증금 141,000,000원 중 예상배당에서 부족한 90,876,100원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득비용은 142,326,100원입니다.
3회 유찰이라는 사실은 눈에 띄지만, 이후 4회·5회 유찰을 가정해도 총부담은 각각 142,048,270원과 141,853,789원으로 선순위 보증금 수준에 머뭅니다. 낙찰가의 하락이 대부분 임차보증금 인수액 증가로 상쇄되는 구조이기 때문입니다.
실질취득비용과 현재 시장가격을 비교하지 않은 상태에서 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 다세대주택의 환금성과 실제 점유관계, 조세채권 및 배당 결과까지 검토해야 합니다.
결론은 ‘최저가는 낮지만, 실질취득은 낮지 않은 선순위 보증금 인수형 경매’입니다. 가격 할인율보다 중요한 것은 보증금 미배당액과 최종 실질취득비용입니다. 인수조건과 현재 시세가 충분히 검증되기 전까지 낮은 최저가만을 근거로 한 입찰은 신중해야 합니다.
