73,500,000원
인천지방법원 2025타경510385. 인천 계양구 귤현동 부경캐슬빌 2층 203호, 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 73,500,000원으로 감정가 150,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
윤다솜은 2022.05.04 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.12입니다. 말소기준권리는 2022.08.31 압류이므로 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 141,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 배당을 받지만, 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 71,777,000원만 배당됩니다. 남는 69,223,000원은 매수인이 인수하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510385 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 511-4 부경캐슬빌 2층203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 화단봉길 23-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 2010.03.18 사용승인 · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 권철승 (2021.02.04 매매 · 거래가액 122,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 163,729,358원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2010.06.14 설정된 김천신용협동조합 근저당권 130,000,000원은 2020.11.19 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2022.08.31 갑구 4번 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 윤다솜의 전입·점유일 2022.05.04는 이 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 2023.12.15에 이루어졌더라도 임차인의 선순위 대항력 문제는 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤다솜 2층 203호 38.80㎡ 전부 | 2022.05.04 2022.04.12 | 141,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.12.15 | 매수인 인수 현재 회차 69,223,000원 |
| 이용현 | 2024.12.23 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
이용현은 2024.12.23 전입으로 말소기준권리인 2022.08.31보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나, 현재 확인된 전입 순위만 놓고 보면 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인은 윤다솜입니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 경매대금에서 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 커집니다. 그래서 최저가만 크게 내려가고 실질취득액은 141,000,000원 보증금 부근에 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 69,223,000원 | 142,723,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 51,450,000원 | 90,876,100원 | 142,326,100원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 36,015,000원 | 106,033,270원 | 142,048,270원 |
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 윤다솜 보증금 | 141,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,804,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 163,729,358원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
윤다솜은 보증금 141,000,000원 중 71,777,000원을 배당받는 것으로 추정되고, 부족분 69,223,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천귤현초등학교 서측 인근으로, 주변은 유사한 다세대주택과 아파트단지·학교·공원·소규모 근린생활시설이 형성된 주택지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 인천1호선 귤현역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2010.03.18 사용승인된 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 2층 203호입니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방, 1층 필로티 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(귤현(구획정리))·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 회차는 73,500,000원 낙찰가에 69,223,000원 인수액을 더한 142,723,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 효과 과대평가 금지. 3회 유찰 시 실질취득 142,326,100원, 4회 유찰 시 142,048,270원으로 낙찰가 하락 폭만큼 총부담이 줄지 않습니다.
- 윤다솜 배당액 재확인. 실제 배당표에서 보증금 141,000,000원 중 얼마가 배당되는지에 따라 매수인 인수액이 달라집니다.
- 이용현 점유관계 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 상태를 확인해 명도 절차를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 인수액을 먼저 보라”
이 물건의 표면적인 최저가는 73,500,000원입니다. 하지만 윤다솜의 141,000,000원 보증금이 선순위 대항력을 갖고 있고, 현재 회차에서 69,223,000원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다. 따라서 실질취득은 142,723,000원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 51,450,000원, 36,015,000원으로 내려가도 인수액은 각각 90,876,100원, 106,033,270원으로 늘어나 총부담은 계속 142,000,000원대에 머뭅니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금의 배당·인수 구조를 정확히 계산하는 것입니다.
