인천지방법원 2025타경510423. 인천 중구 북성동1가에 위치한 오션테라스 2층 204호입니다. 사건의 용도 표기는 '대지'이지만, 등기사항증명서는 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 휴게음식점입니다. 실제 분석 대상은 개별 구분건물의 상업용 점포로 보아야 합니다. 매각물건명세서에도 근린생활시설 중 점포로서 식당에 이용되었으나 현재는 휴업 상태인 것으로 보인다고 기재되어 있습니다.
소유자 자료상 심정애가 2023년 8월 11일 소유권이전등기를 하였고 거래가액은 694,440,000원으로 기록되어 있습니다. 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 이승용 명의의 채권최고액 150,000,000원 근저당권과 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 현재 최저매각가는 238,385,000원으로 낮아졌지만, 2023년 매매가격과 현재 적정시세는 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510423 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 중구 월미로226번길 10 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 표기 · 등기상 집합건물 · 공부상 휴게음식점 · 근린생활시설 점포 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 건물 중 2층 204호 |
| 이용상태 | 식당으로 이용되었으나 현재 휴업 중인 것으로 추정 |
| 소유자 | 심정애 (2023.08.11. 소유권이전 기록 · 거래가 694,440,000원) |
| 감정가 | 695,000,000원 |
| 최저매각가 | 238,385,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 경매 청구액 | 104,010,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2023.08.11. 을구 1번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 임차 / 점유 | 신고된 임차인 없음 · 임대관계 및 실제 점유관계 미상 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (확인된 권리 및 배당 산정 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예정, 점유는 별도 확인
말소기준은 2023년 8월 11일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며, 매각 시 이 근저당권 자체는 소멸 대상입니다. 이후 설정된 이승용의 150,000,000원 근저당권과 이승용 및 신한은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다.
2024년 10월 11일 설정된 최재묵 명의 소유권이전청구권가등기는 2025년 4월 23일 해제를 원인으로 말소되었습니다. 앞서 주식회사하나자산신탁 명의로 이루어진 신탁등기도 2023년 6월 20일 말소된 이력이 있습니다. 따라서 이 가등기와 신탁등기를 현재 존속하는 인수권리로 합산하지 않습니다.
② 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 현재 시세는 별개
이 물건의 감정가는 695,000,000원입니다. 3회 유찰된 현재 최저매각가는 238,385,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 감정가 대비 하락률을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 695,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 238,385,000원 | 34.3% | 3회 유찰 |
| 4회 유찰 시 | 166,869,500원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
| 5회 유찰 시 | 116,808,650원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 가격은 회차별 가정치이며, 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원의 진행 결과에 따라 확인해야 합니다.
2023년 소유권이전 당시 거래가액은 694,440,000원으로 기록되어 감정가와 비슷한 수준입니다. 그러나 이는 과거 거래 기록입니다. 현재의 유효한 매매가격이나 임대수익을 증명하는 자료는 아니므로, 이를 기준으로 현재 최저가가 시세보다 크게 저렴하다고 결론 낼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,385,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,137,390원 |
| 1. 을구 1번 · 신한은행 근저당 | 600,000,000원 | 234,247,610원 |
| 2. 을구 2번 · 이승용 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 238,385,000원 |
현재 최저매각가격에 낙찰되는 것으로 가정하면, 집행비용 4,137,390원을 제외한 234,247,610원이 선순위 신한은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 이승용 근저당권에는 배당 재원이 남지 않습니다. 채권최고액 기준 총액 750,000,000원 중 예상 배당액은 234,247,610원이며, 미배당액은 515,752,390원입니다.
경매 청구액 104,010,958원에 대응하는 신청채권자 배당도 현재 회차 시뮬레이션에서는 0원으로 산정됩니다. 신한은행과 이승용의 근저당권은 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있으므로, 이 미배당액을 매수인의 인수금으로 계산하지는 않습니다.
예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 모의 계산입니다. 실제 채권 잔액, 배당요구, 조세채권, 집행비용 및 임차인 최우선변제 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 변화 — 낙찰가가 내려가면 누가 손해를 보는가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(3회 유찰) | 238,385,000원 | 234,247,610원 | 515,752,390원 | 0원 |
| 4회 유찰 | 166,869,500원 | 163,733,327원 | 586,266,673원 | 0원 |
| 5회 유찰 | 116,808,650원 | 114,373,329원 | 635,626,671원 | 0원 |
현재 회차에서도 신한은행에 채권최고액 전액을 배당할 수 없기 때문에, 후순위 이승용 근저당권자는 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다. 추가 유찰되면 채권자들에게 돌아갈 금액은 더 줄어들고, 미배당 규모는 커집니다.
반면 확인된 근저당권이 모두 소멸한다는 전제 아래 각 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 다만 실제 임차인이나 점유자가 확인될 경우 법적 지위에 따라 인수 위험과 명도 비용을 다시 분석해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 북성동1가 소재 인천해사고등학교 북서측 인근입니다. 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가에서는 전반적인 입지여건을 무난한 편으로 평가하였습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호 등으로 조사되었습니다. 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 실제 용도. 공부상 휴게음식점으로 등재되어 있습니다. 점포로서 식당에 이용되었으나 현재 휴업 중인 것으로 보입니다. 공실 여부와 내부 상태, 영업 재개 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며, 대체로 평탄한 가로장방형 토지입니다. 관련 토지면적은 828.8㎡로 조사되었으나, 이는 해당 점포의 개별 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 각각 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구·지구단위계획구역·과밀억제권역· 특별관리해역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시도 있어 적용 여부와 구체적인 제한 내용을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 자료는 1,857,000원/㎡입니다. 개별 점포의 거래가격이나 경매 적정가를 직접 나타내는 값은 아닙니다.
- 공부 관계. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 구분건물의 대지권·전유부분과 실제 매각 범위는 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 3회 유찰과 휴업 추정 상태를 감안하면 향후 매수자 확보와 임대수요 검증이 중요합니다. 최근 비교 거래와 실현 가능한 임대료가 확인되지 않아 환금성에 대한 긍정적인 평가를 내리기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각목록과 물건 용도. 사건 용도 표기는 대지이나 등기와 감정평가에서는 집합건물 내 휴게음식점으로 나타납니다. 전유부분·대지권 및 매각 범위를 반드시 일치시켜 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2023.08.11. 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 이승용 근저당권은 소멸 예정입니다. 최신 등기사항증명서로 추가 권리변동을 확인하세요.
- 소유권 등기 대조. 소유자 요약과 갑구 4번 소유권이전등기의 말소 상태 표시를 원본 등기사항증명서로 확인하세요. 과거 신탁등기와 가등기의 말소 이력도 함께 대조해야 합니다.
- 임차인·점유 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 점포 점유자와 사업자등록 상태, 임대차계약 존재 여부 및 보증금·대항력 관련 사항을 직접 확인하세요.
- 휴업 원인 확인. 휴업이 일시적인 영업 중단인지, 상권 수요나 시설 문제에 따른 것인지 확인해야 합니다. 영업 재개 및 임대 가능성을 현장 중심으로 검증하세요.
- 최근 시세 검증. 감정가 695,000,000원이나 과거 거래가 694,440,000원을 현재 시세로 사용하지 마세요. 유사한 상업용 점포의 최근 거래가격과 실제 임대료를 확보해야 합니다.
- 수익성 산정. 임대료, 공실, 관리비, 수리비, 재영업 가능성 등을 반영하여 실질 투자비와 기대수익을 재산정하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 가능성과 조세채권, 각종 비용의 부담 여부를 확인하세요. 예상배당표는 이를 모두 확정적으로 반영한 결과가 아닙니다.
- 매각기일·보증금. 2026.10.29. 매각 진행 여부와 실제 최저매각가, 입찰보증금, 매각조건은 법원 공고로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각목록을 최신 기준으로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “34.3%라는 숫자가 수익을 보장하지 않는다”
인천 오션테라스 204호는 감정가 695,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 238,385,000원에 이른 물건입니다. 확인된 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 담보권리의 소멸 구조는 비교적 명확합니다.
그러나 가격 경쟁력은 아직 입증되지 않았습니다. 이 물건은 2층 휴게음식점으로, 식당 이용 후 휴업 중인 것으로 추정됩니다. 임대관계가 미상이며, 적정한 현재 시세를 판단할 최근 실거래도 확인되지 않았습니다. 여기에 3회 유찰이라는 매각 이력이 더해져 상업용 점포의 수요·수익성·환금성 위험을 낮게 평가하기 어렵습니다.
추가 유찰 시 최저매각가가 166,869,500원, 116,808,650원으로 내려가는 시나리오도 있지만, 더 낮은 가격이 곧 우량 투자기회를 의미하지는 않습니다. 권리 소멸 구조는 확인하되, 투자 판단은 보류하는 것이 적절합니다. 실제 점유·임차관계와 현재 시세, 임대수익 및 매각 범위를 검증한 뒤 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
