인천지방법원 2025타경510423. 인천 중구 북성동1가 98-428 ‘오션테라스’ 2층 204호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정요항표상 해당 구분건물은 공부상 휴게음식점입니다. 매각물건명세서 비고에는 근린생활시설 중 점포로 식당으로 이용되고 있으나 현재는 휴업인 것으로 보인다고 적혀 있습니다.
등기권리의 기준점은 2023.08.11. 설정된 주식회사신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 이후 2025.05.01. 설정된 이승용 근저당 150,000,000원과 2025.07.02.·2026.02.19. 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 한편 2023년 신탁과 2024년 소유권이전청구권 가등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510423 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 2층 204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 중구 월미로226번길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 구분건물 · 공부상 휴게음식점 · 근린생활시설 중 점포로 식당 이용, 현재 휴업인 것으로 보임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 내 제2층 제204호 |
| 소유자 | 심정애 · 2023.07.26. 매매 · 거래가액 694,440,000원 · 2023.08.11. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 695,000,000원 / 340,550,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 104,010,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.08.11. 주식회사신한은행 근저당권 (채권최고액 600,000,000원)입니다. 뒤이어 설정된 이승용 근저당권 150,000,000원과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 695,000,000원, 현재 최저매각가는 340,550,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 최근 거래 평균·최신 거래·가격 추세와 직접 비교할 자료가 없어, 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 340,550,000원 | 334,982,300원 | 415,017,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 238,384,999원 | 234,247,609원 | 515,752,391원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 166,869,499원 | 163,733,326원 | 586,266,674원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 유지되지만, 채권자 미배당액은 415,017,700원에서 515,752,391원, 586,266,674원으로 증가합니다. 이것은 매수인이 그 미배당 채권을 떠안는다는 뜻이 아니라, 매각대금에서 채권자가 회수하지 못하는 금액이 커진다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,567,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 334,982,300원 |
| 2. 근저당 · 이승용 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 채권최고액 기준이며, 현재 매각가 가정에서는 채권 총액 750,000,000원 중 334,982,300원이 배당되고 415,017,700원이 미배당으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 북성동1가 소재 인천해사고등학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 내 제2층 제204호이며, 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 새시 창호 등입니다. 기본 위생·급배수·소화전·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 828.8㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·특별관리해역· 중점경관관리구역에 포함되고, 토지정보상 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다. 소로1류와 소로2류에 접합니다.
- 공부상 이용. 휴게음식점으로 등재되어 있고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 영업·임대. 근린생활시설 중 점포로 식당 이용 중이나 현재 휴업인 것으로 보이며, 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 같은 상권·유사 용도의 실제 거래와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상인 만큼, 실제 점유자와 사용관계를 확인하는 것이 중요합니다.
- 휴업 사유 확인. 점포·식당으로 이용되다가 현재 휴업인 것으로 보이므로, 영업 중단 상태와 재사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.08.11. 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 시나리오는 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 용도·규제 확인. 일반상업지역, 고도지구, 지구단위계획구역 등 토지이용 제한과 휴게음식점 용도에 따른 실제 활용 가능 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 수요
이 물건은 등기권리만 보면 구조가 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정가 695,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 340,550,000원까지 내려왔다는 사실만으로 좋은 가격이라고 결론내릴 근거는 부족합니다.
특히 공부상 휴게음식점이고 실제로는 근린생활시설 중 점포·식당으로 이용되다가 현재 휴업인 것으로 보이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 등기권리는 비교적 단순하지만 가격·영업성·환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다. 현재 단계의 핵심은 ‘감정가에서 얼마나 떨어졌는가’보다 340,550,000원에 실제로 다시 임대하거나 매각할 수 있는가입니다.
