244,480,000원
서울중앙지방법원 2025타경102472. 관악구 봉천동 현대파라곤 3층 301호, 감정평가 이용상태상 다세대주택입니다. 소유자는 김재학이고, 현재 등기상 핵심은 2023.12.05. 설정된 정경 명의의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.06.29., 확정일자는 2022.06.30., 전입 및 점유개시는 2022.07.28., 보증금은 380,000,000원입니다.
현재 말소기준은 2025.03.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 정경의 전입·점유는 이보다 앞서므로 원래 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차권이고, 현재 최저매각가 244,480,000원에서 집행비용을 제외한 배당만으로는 보증금 전액을 돌려줄 수 없습니다. 계산상 잔존액은 139,742,720원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102472 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 457-161 현대파라곤 3층 301호 · 도로명 서울특별시 관악구 중앙길 87 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 전체 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상면적 | 29.57㎡ |
| 소유자 | 김재학 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 244,480,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 407,897,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
2021.09.14. 은천새마을금고와 신림새마을금고 근저당권이 설정됐지만 두 근저당은 2022.07.01. 모두 등기부상 말소됐습니다. 이후 김재학이 소유권을 취득했고, 정경은 2022.07.28. 전입·점유를 시작했습니다. 2023.12.05. 보증금 380,000,000원의 주택임차권이 등기됐고, 2025.03.24. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
따라서 통상적인 권리구조만 놓고 보면 정경의 임차권은 말소기준보다 앞선 선순위 대항력 임차권입니다. 그러나 이번 사건에는 그 임차권의 승계인 주택도시보증공사가 제출한 확약이 있어 결과가 달라집니다. 확약 내용대로라면 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의하므로, 해당 임차권으로 인한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 해소
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정경 | 전유부분 전부 · 주거 | 2022.07.28 | 2022.06.30 | 380,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 시 실질 인수 0원 |
③ 가격 비교 — 확약 반영 실질취득은 거래표본의 63.7%
현대파라곤의 제공된 동일 면적대 실거래 표본은 2022년 5월부터 10월까지 총 5건이며, 모두 384,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 적용 시 실질취득액인 244,480,000원은 이 거래표본 평균의 63.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 29.57㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.07 | 29.2㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.06 | 29.2㎡ | 3 | 384,000,000원 |
| 2022.06 | 29.57㎡ | 5 | 384,000,000원 |
| 2022.05 | 29.2㎡ | 4 | 384,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 384,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 382,000,000원도 거래표본 384,000,000원과 거의 같은 수준이었고, 9회 유찰을 거치면서 현재 최저가가 244,480,000원까지 내려왔습니다. 다만 실거래 표본의 최신 시점은 2022.10이고, 현재 매각기일은 2026.09.30입니다. 따라서 63.7%라는 수치 자체는 명확하지만, 이를 현재 시점의 즉시 환금 가능한 가격과 동일시해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,222,720원 |
| 1. 임차인 정경 보증금 | 380,000,000원 | 240,257,280원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 407,897,636원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 미배당액 139,742,720원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.06.19. 제출한 확약서에 따라 해당 잔존 보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 없으면 인수액은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 64% | 244,480,000원 | 139,742,720원 | 실질 0원 |
| 10회 유찰 시 · 51% | 195,584,000원 | 187,954,176원 | 실질 0원 |
| 11회 유찰 시 · 41% | 156,467,200원 | 226,523,341원 | 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 잘 보여줍니다. 확약을 제외한 원칙적인 대항력 임차권 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당 가능액이 줄고 미배당 보증금이 커지기 때문에, 단순히 최저가만 보고 “더 싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 반대로 이번 사건처럼 해당 임차권에 대한 대항력·잔존청구권 포기 확약이 유효하게 적용되면 그 미배당액은 매수인의 실질 인수액에서 제외됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신봉초등학교 동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 서울대입구역(지하철 2호선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물의 3층 301호이며 승강기·개별난방·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지는 대, 면적 233.0㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 4,904,000원/㎡입니다.
- 규모. 현대파라곤은 총 10세대이며 준공일은 2021.09.01입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19.자 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 확약 적용 주체 확인. 본 사건의 확약은 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 제출한 것으로, 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 이 임차권에 한정합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소 절차가 확약 내용대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 64%까지 내려왔음에도 반복 유찰된 배경을 현장 상태·점유·대출 가능성·매수 수요 측면에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 시점 확인. 제공된 실거래 표본은 2022.05~2022.10 거래이므로 2026.09.30 입찰가격 판단 전 현재 거래 가능 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “9회 유찰”보다 중요한 것은 확약의 효력이다
이 사건을 최저가 244,480,000원만 보고 보면 감정가의 64%, 거래표본 평균의 63.7%까지 내려온 물건입니다. 그러나 원래 권리구조는 보증금 380,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 존재해, 현재 회차 기준 139,742,720원의 미배당 보증금이 남는 구조입니다.
이번 물건을 일반적인 인수형 사건과 다르게 만드는 것은 2026.06.19.자 확약서입니다. 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 그 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 매수인 실질 인수액은 0원이고 실질취득액은 현재 최저가인 244,480,000원입니다.
다만 9회 유찰, 단지 평균 유찰 8.5회, 총 10세대라는 수치는 가격 할인과 별개로 환금성을 확인해야 한다는 신호입니다. 결국 이 사건의 판단축은 ① 확약서의 실제 효력과 말소 이행, ② 2026년 현재의 실제 시세, ③ 반복 유찰의 원인입니다.
