서울중앙지방법원 2025타경102472. 관악구 봉천동 현대파라곤 3층 301호, 전용면적 29.57㎡의 다세대주택입니다. 건물은 2021년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 총 10세대 규모입니다. 현재 소유자는 김재학이고, 주택도시보증공사가 407,897,636원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 겉으로 보이는 임차보증금 380,000,000원 때문에 인수형 물건처럼 오해하기 쉽지만, 권리판정은 다릅니다. 임차인 정경의 전입일은 2022.07.28이고 말소기준권리로 지정된 은천새마을금고 근저당권은 2021.09.14에 접수되어 있어 임차권은 후순위, 즉 대항력 없음으로 분류됩니다. 여기에 임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.19 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102472 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 457-161 현대파라곤 제3층 제301호 도로명: 서울특별시 관악구 중앙길 87 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.57㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김재학 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 407,897,636원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.09.01 / 10세대 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권과 확약
근저당권 다음에는 2022.07.28 김재학 앞으로 소유권이 이전됐고, 같은 날 임차인 정경이 전입하고 점유를 시작했습니다. 2022.09.27에는 민간임대주택 등기가 추가됐으며, 정경은 2023.12.05 임차보증금 380,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 주택도시보증공사가 2025.03.24 강제경매를 신청했고, 국민건강보험공단 압류가 뒤따랐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계기관 중복합산 금지
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정일자 | 권리판정 | 배당·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정경 전유부분 전부 · 주거 | 점유개시 2022.07.28 380,000,000원 | 전입 2022.07.28 확정일자 2022.06.30 계약일 2022.06.29 | 대항력 없음 배당요구 인수 0원* 말소기준권리 이후 전입 | 주택도시보증공사 승계 보증기관 승계 우선변제권만 주장 확약 2026.06.19 |
* 확약은 정경 임차권의 승계분에 적용됩니다. 확인된 별도 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 2,000,000원 차이는 할인으로 보기 어렵다
현대파라곤 전용 29.2~29.57㎡의 확인된 실거래 5건은 모두 384,000,000원입니다. 거래 시기는 2022.05부터 2022.10까지이고, 최저·평균·최고가가 모두 같습니다. 현재 최저매각가 382,000,000원은 이 실거래 평균의 99.5%로 2,000,000원 낮을 뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 29.57㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.07 | 29.2㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.06 | 29.2㎡ | 3 | 384,000,000원 |
| 2022.06 | 29.57㎡ | 5 | 384,000,000원 |
| 2022.05 | 29.2㎡ | 4 | 384,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 384,000,000원 |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 100%) | 382,000,000원 | 0원 | 1,712,045,636원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 80%) | 305,600,000원 | 0원 | 1,787,376,036원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 64%) | 244,480,000원 | 0원 | 1,847,640,356원 |
④ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,148,000원 |
| 1. 근저당 · 은천새마을금고 | 1,080,000,000원 | 375,852,000원 |
| 2. 근저당 · 신림새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 407,897,636원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 2,087,897,636원이고, 채권자 예상배당액은 375,852,000원입니다. 미배당액은 1,712,045,636원이며 신청채권자 주택도시보증공사는 예상배당을 받지 못합니다. 다만 주택도시보증공사는 정경의 임차권 승계인으로서 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않겠다는 확약서를 제출했으므로, 미배당액이 곧 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신봉초등학교 동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 2021.09.01 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 4,904,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이며 확인된 거래는 2022년 5건입니다. 평균 유찰 7회와 매각률 0%가 나타나므로 매도기간과 가격 변동 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기준권리 원본 대조. 2021.09.14 근저당이 말소기준으로 표시된 동시에 2022.07.01 말소등기가 기재돼 있습니다. 등기부와 매각물건명세서의 기준권리·배당순위를 반드시 확인하세요.
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기, 잔존 반환청구권 포기 및 말소동의 문구를 원문으로 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 확약에 따른 임차권등기 말소 시기와 필요한 서류, 협조 주체를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실과 현재 실제 점유 상태는 별개의 문제입니다. 현황조사와 현장 방문으로 점유자를 확인하세요.
- 현재 최저가 확인. 7회 유찰 표기에도 최저가가 감정가와 같은 382,000,000원입니다. 매각기일 공고와 변경·재진행 여부를 원본에서 확인하세요.
- 시세 재조사. 확인된 실거래가 2022년에 집중돼 있으므로 2026년 인근 동일 면적 다세대의 호가·거래사례를 추가 점검하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.09.27 민간임대주택 등기의 현재 상태와 말소 여부를 등기부 원본 및 관계 서류로 확인하세요.
- 체납금 확인. 당해세와 공용부분 관리비 체납은 예상배당과 별도로 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 서류와 환금성
이 물건의 임차보증금은 380,000,000원으로 최저매각가와 거의 같지만, 임차권은 말소기준권리 이후에 성립해 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 주택도시보증공사의 확약서까지 반영하면 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 실질 0원*입니다.
그러나 권리 인수만 해소됐다고 곧바로 매력적인 물건이 되는 것은 아닙니다. 7회 유찰된 10세대 다세대인데도 현재 최저가는 382,000,000원으로 2022년 실거래 평균 384,000,000원과 거의 같습니다. 더구나 근저당 말소등기와 예상배당의 선순위 채권 구조가 서로 맞지 않는 부분이 있습니다. 결론은 “임차 인수는 해소, 가격 메리트는 제한, 기준권리는 원본 확인 필수”입니다. 서류 불일치가 명확히 해소되고 현재 시세가 다시 확인되기 전에는 보수적인 입찰 상한이 필요합니다.