63,000,000원
인천지방법원 2025타경510480. 인천 남동구 간석동 89-4, 전용 36.99㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 90,000,000원에서 한 차례 유찰된 63,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 27,000,000원 내려와 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차인의 선순위 대항력을 먼저 봐야 합니다. 임차인 박소원은 확정일자 2022.03.07, 점유개시 2022.04.08, 주민등록 2022.04.11이고, 말소기준인 2023.03.06 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다.
박소원의 임차보증금은 90,000,000원입니다. 현재 회차 63,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,534,000원을 제외한 61,466,000원이 임차보증금에 배당되고, 남는 28,534,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰자가 실제 부담하는 금액은 63,000,000원 + 28,534,000원 = 91,534,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510480 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 89-4 2층 202호 · 용천로201번길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.99㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 강샛별 · 2022.04.14 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박소원 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 날짜보다 ‘선행 대항력’이 핵심
등기부상 말소기준은 2023.03.06 갑구 6번 국 압류입니다. 이후 남동구 압류, 강제경매개시결정, 시흥세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 7번 주택임차권등기 자체는 2024.05.03로 말소기준보다 늦지만, 박소원의 임대차계약일 2022.03.06·확정일자 2022.03.07·점유개시 2022.04.08·주민등록 2022.04.11이 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 등기 날짜만 보고 후순위 임차권이라고 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박소원 2층 202호 36.99㎡ 전부 | 90,000,000원 | 2022.04.11 2022.03.07 | 있음 | 있음 | 28,534,000원 현재 회차 예상 |
실제 임차인은 1명입니다. 박소원은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 매각가 가정에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 보면 결론이 뒤집힌다
현대빌라(라)(89-4) 전용 36.99㎡ 거래 표본은 5건입니다. 집계된 최근 12개월 평균은 62,750,000원, 최신 거래는 2022.10 · 73,000,000원입니다. 현재 최저가 63,000,000원만 보면 최근 평균의 100.4% 수준이지만, 이 사건은 그 숫자로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 매수인 인수액을 더한 실질취득 91,534,000원이 진짜 비교 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 36.99㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2022.08 | 36.99㎡ | -1 | 45,000,000원 |
| 2022.04 | 36.99㎡ | -1 | 43,000,000원 |
| 2022.04 | 36.99㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2021.09 | 36.99㎡ | -1 | 44,000,000원 |
전체 5건 평균은 59,000,000원이고, 최근 12개월 집계 평균은 62,750,000원입니다. 실질취득 91,534,000원은 최근 평균의 145.9%, 최신 거래 73,000,000원의 125.4%입니다. 심지어 감정가 90,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 이 물건을 “1회 유찰돼 싸졌다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 임차인 박소원 보증금 | 90,000,000원 | 61,466,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 박소원 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 90,000,000원 중 61,466,000원이 배당되고 28,534,000원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 실제 선순위 배당액이 달라지고 임차인 미배당·매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 낙찰가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 28,534,000원 | 91,534,000원 |
| 2회 유찰 시 49% | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 47,093,800원 | 91,193,800원 |
| 3회 유찰 시 34% | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 60,085,661원 | 90,955,660원 |
표에서 보듯 낙찰가가 63,000,000원에서 44,100,000원, 30,869,999원으로 크게 내려가도 인수액이 28,534,000원에서 47,093,800원, 60,085,661원으로 증가합니다. 결과적으로 매수인의 총부담은 계속 약 9,100만원입니다. 이 사건은 추가 유찰만으로 가격 메리트가 크게 개선되는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 202호이며 전용면적은 36.99㎡입니다.
- 입지. 신명여자고등학교 남측 인근으로, 주변은 동류형 공동주택과 단독주택이 주로 들어선 주택지대입니다.
- 교통. 서남측 직선거리 약 400m 지점에 인천지하철1호선 간석오거리역이 있고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 5m 포장도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되며 공시지가는 1,342,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황을 확인하지 못했고 건축물현황도도 부재했습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1990.11.20 준공, 총 8세대 규모의 다세대주택이며 확인되는 거래 표본은 5건입니다. 최신 거래가 2022.10이므로 현재 시세 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 인수액부터 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 63,000,000원에 미배당 보증금 28,534,000원을 더한 실질취득 91,534,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 91,193,800원·90,955,660원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 임대차 실질 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 모두 박소원인 만큼 임대차계약서·점유관계·채권관계를 경매기록과 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 합니다. 선순위 세금이 있으면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 확인되는 최신 실거래가 2022.10의 73,000,000원이므로 2026.08.13 입찰 전 인근 중개업소와 최근 거래 자료를 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았고 건축물현황도도 없어 수리비·내부 구조를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·세금 교부청구와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,300만원 경매”가 아니라 “9,100만원대 인수형”
이 물건의 최저매각가는 63,000,000원입니다. 그러나 그 숫자는 실제 취득비용을 설명하지 못합니다. 대항력 있는 임차인 박소원의 보증금이 90,000,000원이고, 현재 예상배당으로는 28,534,000원이 남아 매수인이 인수합니다. 결과적으로 현재 회차 실질취득은 91,534,000원입니다.
가격도 불리합니다. 최근 12개월 평균은 62,750,000원, 최신 확인 거래는 73,000,000원인데 실질취득은 각각의 145.9%, 125.4% 수준입니다. 추가 유찰을 기다려도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 커져 총부담은 약 9,100만원대에서 크게 움직이지 않습니다. 게다가 국세·지방세 압류가 있어 실제 배당에서 세금이 선순위로 차감되면 임차인 미배당액이 더 커질 가능성도 확인해야 합니다. 최저가 할인보다 선순위 임차보증금이 지배하는 사건으로, 현재 자료 기준 가격 메리트는 낮습니다.
