50,960,000원
인천지방법원 2025타경510547. 인천 남동구 만수동 109-221, 통칭 ‘엄지빌라 가동’의 2층 202호입니다. 전용 42.12㎡ 다세대주택으로, 1996년 1월 사용승인을 받은 철근콘크리트조 건물입니다. 현재 소유자는 오광래이며, 2018.02.28 대물변제로 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준은 같은 날 설정된 리더스금융판매주식회사 근저당권 50,000,000원입니다. 이후의 압류·강제경매개시결정과 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 임차권등기 순위가 아니라 임차인의 실제 전입·확정일자·점유 시점입니다. 인천도시공사는 2017.07.11 전입했고 2017.07.20 점유를 개시해 말소기준일인 2018.02.28보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 109-221 2층 202호 · 도로명 인천광역시 남동구 서판로 71-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 42.12㎡ · 2층 202호 |
| 건물 | 1996.01 사용승인 · 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지상4층·지하1층 |
| 소유자 | 오광래 · 2018.02.28 대물변제 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 95,170,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권등기보다 ‘선행 전입’이 핵심
현재 말소기준은 2018.02.28 리더스금융판매주식회사 근저당권입니다. 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 성북구 압류 등은 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 하지만 인천도시공사의 임대차는 계약 2017.07.04 · 확정일자 2017.07.05 · 전입 2017.07.11 · 점유개시 2017.07.20으로 말소기준보다 앞섭니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 인천도시공사 | 2층 202호 42.12㎡ 전부 · 주거 | 78,000,000원 | 2017.07.11 | 2017.07.05 | 2020.02.21 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 28,357,280원 |
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 50,960,000원 | 28,357,280원 | 79,317,280원 |
| 3회 유찰 시 | 35,672,000원 | 43,370,096원 | 79,042,096원 |
| 4회 유찰 시 | 24,970,400원 | 53,879,067원 | 78,849,467원 |
회차별 집행비용 추정과 배당 계산 때문에 합계가 소폭 달라지지만, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 임차보증금 78,000,000원 수준에서 거의 고정되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저 50,960,000원이 아니라 실질취득 79,317,280원으로 봐야 한다
엄지빌라(109-221)가동의 거래 자료는 총 7건입니다. 전체 평균은 92,285,714원이지만, 2021년의 95,000,000원~111,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 80,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 80,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군 대비 -15.2% 하락 추세로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 42.83㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2023.05 | 42.12㎡ | 4 | 101,000,000원 |
| 2021.10 | 42.83㎡ | 3 | 111,000,000원 |
| 2021.10 | 42.12㎡ | 4 | 101,000,000원 |
| 2021.09 | 42.12㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 42.83㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.07 | 42.12㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 92,285,714원 |
표면상 최저가 50,960,000원은 최근 12개월 평균 80,000,000원의 63.7%라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 보증금 인수를 합친 현재 실질취득 79,317,280원은 최신 거래 80,000,000원과 불과 682,720원 차이입니다. 즉 실제 자금 부담 기준으로는 최근 시세와 거의 같은 가격입니다. 최근 추세가 -15.2%인 상황까지 감안하면, 최저가 할인율만 근거로 가격 메리트를 크게 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 1. 임차인 · 인천도시공사 | 78,000,000원 | 49,642,720원 |
| 2. 근저당 · 리더스금융판매주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 95,170,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,317,280원을 제외한 매각대금 전부가 우선변제권을 가진 인천도시공사에 배당되는 계산입니다. 보증금 부족분 28,357,280원은 매수인 인수로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 동부초등학교 북측 인근으로, 공동주택과 단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수·위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당하며, 토지 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 10세대 규모의 1996년 준공 다세대이며 거래 자료는 7건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세도 -15.2%여서 매도 시 가격 검증이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 50,960,000원만 보면 최근 시세의 63.7%지만 현재 미배당 인수까지 합치면 실질취득은 79,317,280원입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 3회 유찰 시 실질취득 79,042,096원, 4회 유찰 시 78,849,467원으로 낙찰가 하락분 대부분이 보증금 인수 증가로 상쇄됩니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서는 제출됐지만, 인천도시공사의 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 명도·보증금 정산. 실제 임차인 1명의 대항력이 인정돼 있으므로 배당 후 잔존 보증금과 인도 관계를 함께 점검해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래는 80,000,000원이고 최근 추세는 -15.2%입니다. 과거 전체 평균 92,285,714원만 기준으로 응찰 상한을 높이면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 말소동의 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “78,000,000원 보증금”을 보라
이 물건은 숫자만 보면 감정가 104,000,000원이 2회 유찰돼 50,960,000원까지 떨어진, 할인 폭이 큰 경매처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 78,000,000원이고 현재 예상 미배당액이 28,357,280원이어서 실질취득은 79,317,280원입니다.
최신 실거래는 80,000,000원. 즉 현재 실질취득은 최신 거래와 거의 같은 수준입니다. 더 유찰돼도 인수액이 커져 총취득가는 78,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 게다가 최근 추세는 -15.2%이고 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 권리분석의 핵심은 ‘최저가 49%’가 아니라 ‘선순위 대항력 보증금’이며, 가격 결론은 싸다기보다 시세 근처입니다. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서는 반드시 원문으로 대항력 포기 범위까지 확인해야 합니다.
