인천지방법원 2025타경510601. 인천 서구 청라동 ‘청라동양엔파트’ 541동 20층 2002호, 공부상 아파트 용도입니다. 말소기준권리는 2015.06.10 삼성화재해상보험주식회사 근저당권이며, 등기상 채권최고액은 252,000,000원으로 설정됐다가 2023.10.13 변경계약으로 216,760,000원이 기재돼 있습니다. 이후 설정된 삼성화재해상보험 근저당과 남양주신용협동조합 근저당, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인이 없어 매수인이 떠안을 임차보증금도 없고, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 651,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 455,700,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 606,416,666원, 최신 거래는 2026.04의 600,000,000원입니다. 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 데이터상 75.1%로, 이번 사건은 최저가와 권리상 실질취득액이 같다는 점까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 102-3 청라동양엔파트 541동 20층2002호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 솔빛로 13 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 118.8538㎡ · 지상 25층 건물 내 20층 2002호 |
| 소유자 | 전지유 |
| 감정가 / 최저가 | 651,000,000원 / 455,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남양주신용협동조합 / 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않습니다. 핵심은 2015.06.10 설정된 삼성화재해상보험 근저당이 말소기준이라는 점입니다. 그 뒤의 2015.10.21 삼성화재해상보험 근저당과 2021.12.23 남양주신용협동조합 근저당, 2025.07.09 임의경매개시결정, 2025.10.31 인천광역시 서구 압류는 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 75.1%
청라동양엔파트는 564세대, 사용승인 관련 기준일은 2012.07.31로 제공돼 있습니다. 대상면적 118.8538㎡와 매칭된 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균은 606,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.04의 600,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 118.84㎡ | 1 | 600,000,000원 |
| 2026.04 | 118.36㎡ | 13 | 617,000,000원 |
| 2026.02 | 118.84㎡ | 15 | 608,000,000원 |
| 2026.02 | 118.84㎡ | 17 | 640,000,000원 |
| 2026.01 | 118.84㎡ | 15 | 637,000,000원 |
| 2026.01 | 118.84㎡ | 12 | 565,000,000원 |
| 2025.12 | 118.84㎡ | 9 | 630,000,000원 |
| 2025.12 | 118.84㎡ | 27 | 560,000,000원 |
| 2025.11 | 118.84㎡ | 8 | 600,000,000원 |
| 2025.07 | 118.84㎡ | 22 | 585,000,000원 |
| 2025.06 | 118.84㎡ | 24 | 645,000,000원 |
| 2025.06 | 118.84㎡ | 1 | 590,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 118.8538㎡ | 12건 | 606,416,666원 |
최근 12개월 실거래 범위는 560,000,000원~645,000,000원이고 평균은 606,416,666원입니다. 현재 최저매각가이자 권리상 실질취득액인 455,700,000원은 최근 12개월 평균 대비 75.1%입니다. 최신 거래 600,000,000원보다도 금액 자체가 낮습니다. 따라서 이 사건은 감정가 651,000,000원만 볼 때와 1회 유찰된 현재 가격을 볼 때의 평가가 달라지는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 455,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,957,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 3. 근저당 · 남양주신용협동조합 | 271,700,000원 | 67,143,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 653,300,000원, 채권자 예상 배당액은 448,743,000원, 미배당은 204,557,000원입니다. 신청채권자 남양주신용협동조합의 청구액은 247,000,000원이며 현재 회차 예상 배당은 67,143,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 455,700,000원 | 448,743,000원 | 204,557,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 318,990,000원 | 313,724,140원 | 339,575,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 223,293,000원 | 219,366,898원 | 433,933,102원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 204,557,000원에서 339,575,860원, 433,933,102원으로 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 제공 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 승계하는 금액을 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·환경. 공부상 아파트이며 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 25층 건물 내 20층 2002호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평지의 세로장방 형태이고 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 공시지가는 2,646,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되고, 대로3류 및 특수도로에 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인되며 거래 범위는 560,000,000원에서 645,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.06.10 삼성화재해상보험주식회사 근저당을 기준으로 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 자료상 임차인은 없지만 입찰 직전 현황조사서·매각물건명세서의 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 응찰가와 시세를 직접 비교. 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 75.1%지만, 실제 응찰가가 올라가면 할인폭은 줄어듭니다.
- 세금 압류 확인. 2025.10.31 인천광역시 서구 압류가 있으므로 당해세와 실제 배당순위를 원본으로 확인하세요.
- 근저당 변경내역 확인. 삼성화재해상보험 근저당에는 2023.10.13 채권최고액 변경등기가 존재하므로 최신 등기 상태와 실제 채권액을 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 일부 사항이 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·현장상태 확인. 미납 관리비와 내부 상태는 입찰 전에 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격과 실제 응찰가’가 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015.06.10 삼성화재해상보험 근저당이고, 그 이후의 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며 임차인은 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격에서는 1회 유찰의 효과가 분명합니다. 감정가 651,000,000원에서 현재 최저가가 455,700,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 606,416,666원의 75.1%입니다. 최신 거래도 600,000,000원입니다. 따라서 현재 자료만 놓고 보면 권리상 인수 부담 없이 최근 실거래보다 낮은 가격대에서 시작하는 경매라는 점이 핵심입니다. 다만 실제 투자 판단은 최저가가 아닌 최종 응찰가, 세금·점유·관리비 등 입찰 직전 확인 결과까지 합쳐서 내려야 합니다.
