인천지방법원 2025타경511016. 인천 중구 운서동 스카이탑 7층 701호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔이고 현황 탐문도 같은 내용을 담고 있습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 허정민의 보증금은 90,000,000원, 전입·점유개시는 2022.01.24, 확정일자는 2022.01.06이며 대항력이 있습니다.
말소기준권리는 2025.07.28 강제경매개시결정입니다. 허정민의 주택임차권은 그보다 앞선 2025.02.14 등기됐고, 전입 자체는 2022.01.24입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 감정가 87,000,000원보다 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3096-3 스카이탑 7층 701호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 탐문 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 25층 건물 내 7층 701호 · 사용승인일 2020.06.12 |
| 소유자 | 이윤애 · 2020.09.14 거래가액 101,970,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 60,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 90,135,800원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기부의 핵심 순서는 명확합니다. 허정민은 2022.01.24 전입·점유를 시작했고, 2025.02.14 보증금 90,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2025.07.28 강제경매가 개시됐으므로 이 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 뒤이어 등기된 주택도시보증공사의 389,500,000원 가압류는 매각으로 소멸하지만, 허정민의 미배당 임차보증금은 별개입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허정민 | 제7층 제701호 16.57㎡ · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
전입일은 2022.01.24, 확정일자는 2022.01.06이고 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 배당에서는 우선변제를 받지만, 보증금 전액이 배당되지 않으면 남은 금액은 매수인에게 넘어옵니다. 현재 최저가 60,900,000원 기준 예상 미배당액은 30,596,200원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,496,200원 |
| 1. 임차인 허정민 보증금 | 90,000,000원 | 59,403,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 허정민 | 90,135,800원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 389,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,496,200원을 제외한 59,403,800원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 30,596,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락 = 인수액 증가
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 60,900,000원 | 30,596,200원 | 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 42,630,000원 | 48,537,340원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 29,840,999원 | 61,096,139원 | 감정가 34% |
표면 최저가는 60,900,000원에서 42,630,000원, 다시 29,840,999원으로 내려가지만 매수인 인수액은 반대로 30,596,200원, 48,537,340원, 61,096,139원으로 증가합니다. 즉 이 사건은 유찰 자체로 실질취득가가 크게 낮아지는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 90,000,000원 임차보증금이 가격의 중심에 놓여 있기 때문입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 봐야 할 9,000만원
이 사건에는 동일 물건의 실거래 비교 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 87,000,000원과 최저가 60,900,000원의 차이만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 권리구조상 먼저 확인해야 할 숫자는 임차보증금 90,000,000원입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 건물 일부는 호텔로 사용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 운서역 동측 인근으로, 주변에 오피스텔·생활숙박시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 공항철도 운서역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 7층 701호이며 사용승인일은 2020.06.12입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지·기계식 주차 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 서측으로 폭 약 12m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,661,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액변제 여부. 허정민의 90,000,000원 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 최저가보다 실질취득. 현재 최저가 60,900,000원이 아니라 대항력 보증금 90,000,000원 수준을 가격 판단의 기준으로 두어야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 임차인 허정민은 강제경매 채권자로도 나타나므로 임대차계약·보증금 지급·채권 발생 경위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후 처리와 관련 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정상 주거용 오피스텔 이용상태를 함께 확인하고, 내부는 폐문부재로 확인되지 않았다는 점을 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 강한 것은 9,000만원 임차보증금
겉으로 보면 감정가 87,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 60,900,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가 할인율이 핵심이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 허정민의 주택임차권 보증금이 90,000,000원이고, 배당으로 전액 변제되지 않는 부분을 매수인이 인수하기 때문입니다.
현재 회차에서 데이터상 미배당 인수액은 30,596,200원이며, 추가 유찰 시 48,537,340원, 61,096,139원으로 증가합니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 약 90,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 감정가보다 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 주기 어렵고, 임차인과 경매채권자가 동일한 관계인 구조까지 원본 확인이 필요한 만큼 권리와 가격 모두 보수적으로 접근할 사건입니다.
