서울중앙지방법원 2025타경102503. 관악구 봉천동 수팰리스FT 101동 6층 602호 다세대주택입니다. 소유자 유선옥은 2021.04.30. 거래가 480,000,000원에 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소 여부가 아니라 보증금 480,000,000원의 대항력 임차권입니다. 김나현의 확정일자는 2021.04.13., 점유개시는 2021.04.30., 전입은 2021.05.03.으로, 말소기준권리인 2023.06.16. 압류보다 앞섭니다.
그대로라면 현재 최저매각가 383,200,000원에서 집행비용 6,164,800원을 제외한 377,035,200원이 임차보증금에 배당되고, 102,964,800원이 미배당되어 매수인 인수 위험으로 남는 구조입니다. 그러나 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.19.자로 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 본 분석에서는 이 확약이 적용되는 김나현 임차보증금의 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102503 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 101동 6층602호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제6층 제602호 |
| 사용승인 | 2020.09.01. |
| 소유자 | 유선옥 (2021.04.30. 거래가 480,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 479,000,000원 / 383,200,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.06.16. 국 압류입니다. 그보다 앞선 2021.05.03. 전입과 2021.04.13. 확정일자를 가진 김나현은 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인으로 조사됐습니다. 이후 2024.02.28. 보증금 480,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐고 배당요구도 이루어졌습니다.
다만 2026.06.19. 주택도시보증공사의 확약서가 제출되면서 구조가 달라집니다. 확약 내용은 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의입니다. 따라서 일반적인 대항력 임차인 사건처럼 “낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득이 보증금 4.8억에 고정된다”는 구조가 확약으로 차단된 사건입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나현 | 전유부분 전부 점유 2021.04.30. 전입 2021.05.03. | 480,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정 2021.04.13. 배당요구 2024.02.28. | 실질 인수 0원* 주택도시보증공사 승계·확약 |
김나현 임차보증금 480,000,000원과 주택도시보증공사의 경매신청을 별개의 보증금 두 건으로 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김나현 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 확약서를 제출했습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래보다 낮다
수팰리스FT의 최근 거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 평균은 447,500,000원, 최신 거래는 2025.06. 440,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득 383,200,000원은 최근 12개월 평균의 85.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 44.84㎡ | 3 | 440,000,000원 |
| 2025.02 | 43.04㎡ | 3 | 455,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 447,500,000원 |
현재 최저가 383,200,000원은 최신 거래 440,000,000원보다 56,800,000원 낮고, 최근 12개월 평균 447,500,000원보다 64,300,000원 낮습니다. 이 사건은 확약이 없다면 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되지만, 확약을 반영하면 실제 부담이 383,200,000원으로 내려오므로 최근 거래보다 낮은 가격대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 383,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,164,800원 |
| 1. 임차인 김나현 보증금 | 480,000,000원 | 377,035,200원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김나현 보증금 미배당분은 102,964,800원입니다. 다만 2026.06.19. 확약서에 따라 대항력·잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에서 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉림중학교 남동측 인근이며 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 봉천역이 있습니다.
- 건물. 2020.09.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 난방·위생·급배수·승강기·주차장·화재감지·소화전·CCTV 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 폭 약 8m·약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 4,941,000원/㎡.
- 환금성. 수팰리스FT는 29세대이고 최근 확인된 거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 8.1회, 매각성공률 0.0%로 반복 유찰 이력은 무겁게 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19.자 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원본에서 재확인하세요.
- 실질취득 기준. 확약이 유효하면 현재 실질취득은 383,200,000원입니다. 확약을 제외한 단순 배당계산에서는 102,964,800원 미배당이 발생합니다.
- 임차인 수. 실제 임차인은 김나현 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계·경매신청을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 447,500,000원, 최신 거래 440,000,000원과 비교해 응찰가를 검토하세요.
- 반복 유찰 원인 확인. 9회 유찰 및 단지 평균 8.1회 유찰의 배경을 현장 상태·점유·내부상태·수요 측면에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현 거주인 부재·폐문·시건장치 때문에 내부구조·이용상황·인테리어 등은 외부관찰과 자료에 의존했다는 감정평가 유의사항이 있습니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “확약이 권리구조를 바꾼다”
이 사건을 최저가 3.832억만 보고 접근하면 분석을 놓치기 쉽습니다. 원래 권리구조만 보면 보증금 4.8억의 대항력 임차인이 있고 현재 회차에서 102,964,800원이 미배당되는 인수형 사건입니다. 그러나 2026.06.19. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소 동의까지 제출됐기 때문에, 그 확약을 전제로 한 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
가격만 놓고 보면 실질취득 383,200,000원은 최근 거래 440,000,000원 및 최근 12개월 평균 447,500,000원보다 낮습니다. 다만 이미 9회 유찰됐고 단지 경매 평균도 8.1회 유찰, 매각성공률 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 확약으로 정리됐지만, 반복 유찰의 이유를 확인해야 하는 다세대”로 보는 것이 맞습니다. 확약 원본 확인이 끝난 뒤에야 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
