인천지방법원 2025타경34871. 김포시 장기동 1871-5의 토지와 현황 단독주택 및 근린생활시설을 함께 보는 사건입니다. 토지는 314.7㎡, 지목은 대, 이용상황은 주상용이며 건물은 철근콘크리트구조 지상4층으로 2017.07.05. 사용승인을 받았습니다. 사건의 말소기준은 2020.01.13. 설정된 세검정새마을금고 근저당 908,400,000원입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 구의동새마을금고 근저당, 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 점유관계는 별개입니다. 신충옥의 전입일은 2018.03.23.으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 실제 매수인 부담이 얼마인지는 이 자료만으로 고정할 수 없습니다. 따라서 배당표의 ‘매수인 인수 0원’은 배당모델 기준으로만 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34871 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 1871-5 · 경기도 김포시 김포한강4로212번길 61 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 현황 단독주택 및 근린생활시설 |
| 토지 | 314.7㎡ · 대 · 주상용 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · 단독주택 및 제2종근린생활시설 · 사용승인일 2017.07.05. |
| 소유자 | 제갈혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,871,236,800원 / 916,906,000원 · 2회 유찰 |
| 청구액 | 192,470,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
2020.01.13. 세검정새마을금고의 채권최고액 908,400,000원 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 구의동새마을금고의 228,000,000원 근저당도 설정됐고, 이후 발생한 임차권등기와 2025.11.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 경인북부수산업협동조합 근저당과 군산시수산업협동조합 근저당, 안정민 임차권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석
| 점유자 / 임차권자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최태순 | - | 2020-04-08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창주 | 403호 | 2025-08-21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박석근 | 202호 | 2025-08-21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신충옥 | 303호 | 2018-03-23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이서진 | 301호 | 2024-09-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양희정 | 304호 | 2024-10-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜린 | 302호 | 2024-11-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현학 | 203호 | 2024-08-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태환 | 401호 | 2025-04-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성민 | 403호 | 2021-06-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태연 | 103호 | 2022-07-21 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규리 | 건물 4층 중 도면표시 | 2024-03-28 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안재서 | 2층 128.7㎡ 중 별지도면 표시 | 2021-12-10 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양길모 | 4층 402호 48.2㎡ | 2023-09-26 | 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 별지 목록 기재 건물 중 2층 202호 | 2021-08-31 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용인 | 별지목록 기재 건물 2층 128.7㎡중 | 2020-03-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 은행 | - | 2020-03-09 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김규리·안재서·양길모·김동현·김용인의 임차권등기는 모두 말소기준권리 이후에 발생해 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 반면 신충옥은 등기된 임차권이 아니라 현황조사·매각물건명세서상 점유자로 확인되고, 전입일이 말소기준보다 빠르므로 별도로 취급해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 916,906,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,569,060원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 세검정새마을금고 | 908,400,000원 | 905,336,940원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 구의동새마을금고 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,136,400,000원 중 배당모델상 905,336,940원이 지급되고 231,063,060원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신충옥의 선순위 점유에 따른 실제 인수 여부도 별도 확인이 필요합니다.
④ 건물 하자·제시외건물 — 가격보다 먼저 확인
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외건물도 포함됩니다.
- 측량 필요. 정확한 위치·면적·경계 확인은 측량을 요하는 상태로 기재돼 있습니다.
- 제시외건물. 1층 근린생활시설 후면 일부와 4층·옥탑 사이 무단증축부분이 존재합니다.
- 토지 가치 관련. 제시외건물로 토지 소유권행사에 제한을 받는 경우 토지가격은 978,717,000원으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 김포시 장기동 푸른솔초등학교 서측 인근이며, 아파트단지·근린상가주택·다세대주택·근린생활시설·중소형 창고 및 공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로를 따라 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 314.7㎡, 대, 주상용, 평지, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 1,710,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 기타 제한. 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신충옥 보증금 확인. 2018.03.23. 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·현재 점유관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- ‘인수 0원’ 그대로 믿지 않기. 배당모델의 assumed_by_buyer는 0원이지만 선순위 점유자의 보증금이 미상이라 실제 매수인 부담은 확정되지 않았습니다.
- 위반건축물 조치 확인. 무단대수선·무단증축 상태와 시정명령, 원상복구 가능성 등을 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 1층 후면 일부와 4층·옥탑 사이 제시외건물의 범위와 실제 이용상태를 감정평가서 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 측량 검토. 정확한 위치·면적·경계 확인에 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 점유현황 대조. 여러 호실의 전입자·임차권등기자·배당요구자가 존재하므로 현장 점유와 서류상 명의를 호실별로 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세자료가 없어 감정가 49%라는 할인율만으로 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 미확정 인수와 건물 하자
현재 최저매각가는 916,906,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 실거래 시세 자료가 없고, 권리에서는 말소기준일보다 앞선 신충옥의 2018.03.23. 전입이 존재합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 승계금액을 확정할 수 없기 때문입니다.
물건 자체도 단순한 주거용 건물이 아닙니다. 단독주택과 근린생활시설로 이용되는 건물이고, 목록2는 무단대수선·무단증축에 따른 위반건축물로 등재돼 있으며 제시외건물과 측량 이슈도 있습니다. 배당모델상 인수액이 0원이라는 사실보다 선순위 점유자의 실제 보증금과 위반건축물 상태를 먼저 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리와 현황이 확인되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
