124,460,000원
인천지방법원 2025타경34989. 김포 마산동 한강동일스위트더파크뷰1단지의 근린생활시설에이동 1층 126호입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이고, 대상 면적은 27.2963㎡입니다. 소유자 이한기는 2024.06.06. 매매를 원인으로 2024.06.28. 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 250,000,000원입니다. 같은 날 용인축산업협동조합이 채권최고액 204,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 하나카드 가압류, 용인축산업협동조합의 임의경매개시결정, 국의 압류, 구리농업협동조합 가압류가 차례로 붙었지만 모두 말소기준 이후입니다. 등기 순서만 보면 낙찰자가 승계할 후순위 권리는 없습니다. 임차인 양은숙의 전입일도 2025.10.24.로 말소기준일 2024.06.28.보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34989 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 마산동 638-4 한강동일스위트더파크뷰1단지 근린생활시설에이동 1층126호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 근린생활시설 이용 · 27.2963㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제126호 |
| 소유자 | 이한기 · 2024.06.28. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 124,460,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 168,129,238원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심 기준점은 2024.06.28. 용인축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 204,000,000원입니다. 이후 하나카드 가압류 10,432,063원, 경매개시결정, 국의 압류, 구리농업협동조합 가압류 20,814,855원은 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양은숙 | 2025.10.24 | 미상 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 양은숙의 전입신고는 2025.10.24.로 말소기준권리보다 약 1년 4개월 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자에게 임대차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 조사 내용에도 구체적인 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 입찰 전 보증금·사업자등록·배당요구 여부를 원본으로 재확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 49% 할인처럼 보여도 ‘시세 대비’ 판단은 별개
현재 최저매각가는 124,460,000원으로 감정가 254,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 하지만 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 위험합니다. 대상은 27.2963㎡ 근린생활시설인데, 함께 제시된 최근 거래 12건은 84.9㎡대 공동주택 거래이며 면적 일치 여부도 false입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 7 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 23 | 431,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 6 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 19 | 451,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 9 | 445,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 7 | 428,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 13 | 423,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 7 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 20 | 422,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 19 | 418,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 426,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 124,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,542,440원 |
| 1. 근저당 · 용인축산업협동조합 | 204,000,000원 | 121,917,560원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,432,063원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 구리농업협동조합 | 20,814,855원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 235,246,918원 중 121,917,560원이 배당되고, 미배당은 113,329,358원입니다. 신청채권 168,129,238원도 전액 충족되지 않습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 124,460,000원 | 121,917,560원 | 113,329,358원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 87,122,000원 | 85,153,804원 | 150,093,114원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 60,985,399원 | 59,487,662원 | 175,759,256원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 분석된 권리구조에서는 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 이번 사건의 핵심 위험은 권리 승계보다 상가 자체의 적정가·임대수익·공실 가능성에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 “근린생활시설”로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 상업용 집합건물로 봐야 합니다.
- 입지. 경기도 김포시 마산동 은여울공원 북측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 20m 내외 포장도로, 동측으로 약 25m 내외 보행자전용도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물 내 1층 126호이며, 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등이며 공시지가는 2,011,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 동일 단지 공동주택보다 수요층이 좁을 수 있으므로 실제 상가 매매·임대사례 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래 확인. 대상 27.2963㎡와 유사한 동일 상가동 또는 인근 근린생활시설의 실제 매매가격을 별도로 확인하세요.
- 임대수익 확인. 현재 월차임은 300,000원으로 조사되어 있습니다. 보증금이 미상이므로 실제 계약서와 임대조건 확인이 필요합니다.
- 임차인 점유 확인. 양은숙의 대항력은 없지만 실제 영업·점유 상태와 명도 가능 시점을 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 국의 압류가 등기되어 있으므로 당해세 등 우선배당 여부를 배당요구종기·세금자료와 함께 점검하세요.
- 유찰 원인 확인. 이미 2회 유찰되었습니다. 단순히 가격 때문인지, 상가 위치·공실·동선·임대수익성 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유·임대차 상태를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 할인”과 “가격 할인”은 다르다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2024.06.28. 용인축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 양은숙도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 따로 있습니다. 현재 최저가 124,460,000원은 감정가의 49%지만, 대상은 근린생활시설입니다. 제시된 410,000,000원~451,000,000원의 거래들은 84.9㎡대 공동주택으로 이 27.2963㎡ 상가의 직접 비교대상이 아닙니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 낮지만, 가격 메리트는 아직 입증되지 않았다”입니다. 2회 유찰이라는 사실까지 감안하면, 실제 상가 시세와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
