인천지방법원 2025타경34989. 경기도 김포시 마산동 한강동일스위트더파크뷰1단지의 근린생활시설에이동 1층 126호입니다. 아파트가 아닌 근린생활시설이며, 감정평가서에도 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가는 254,000,000원, 현재 최저매각가는 87,122,000원입니다. 세 차례 유찰로 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌지만, 이것만으로 실거래 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

소유자 이한기는 2024.06.28 소유권을 이전받았고, 같은 날 용인축산업협동조합의 채권최고액 204,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 하나카드 가압류, 임의경매개시결정, 국세 압류, 구리농업협동조합 가압류가 이어졌습니다. 근저당권을 말소기준으로 보면 그 이후 등기상 권리들은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.

다만 이 물건에는 임차인 양은숙의 점유가 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦은 2025.10.24로, 조사상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 그러나 보증금과 확정일자, 구체적인 임대차 관계가 확인되지 않았다는 점은 입찰 전 반드시 해소해야 할 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

이 사건의 핵심은 2024.06.28 설정된 용인축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 하나카드·구리농업협동조합의 가압류, 국세 압류 및 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

실제 확인된 임차인 1명. 현황조사 및 매각물건명세서 기준. 전입일이 말소기준권리보다 늦으며, 임차보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다.

양은숙의 전입일 2025.10.24는 근저당 설정일 2024.06.28보다 늦습니다. 조사된 임차관계에서는 말소기준권리에 대항하지 못하는 임차인으로 분류됩니다. 따라서 확인된 내용만으로는 임차보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 판단되지 않습니다.

그러나 근린생활시설의 임대차에서는 실제 영업, 사업자등록, 점유 개시, 임대차계약 내용과 상가건물임대차보호법상 요건 등을 함께 검토해야 합니다. 전입일만으로 상가 임대차의 모든 대항력 요건을 최종 판단해서는 안 됩니다. 특히 보증금 자체가 미상이므로 관련 계약과 점유관계를 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%, 그러나 직접 비교시세는 미확인

현재 최저매각가는 87,122,000원으로 감정가 254,000,000원의 34.3%입니다. 감정가와의 차이가 크다는 사실은 분명합니다. 하지만 중요한 것은 감정가 대비 할인율보다 동일하거나 유사한 근린상가가 실제 얼마에 거래되고 임대되는지입니다.

한강동일스위트TheParkView1단지의 최근 아파트 거래는 전용 84.9~84.99㎡ 주거용 물건입니다. 반면 경매 대상은 1층 근린생활시설이고, 상가 비교 기준면적은 27.2963㎡입니다. 용도와 면적이 다르므로 아파트 거래가를 상가의 시세로 적용할 수 없습니다.

근린상가는 같은 건물이라도 호실별 위치, 출입 동선, 가시성, 전면 폭, 실제 임대수요 등에 따라 가치가 달라집니다. 이 물건은 3회 유찰돼 감정가에서 큰 폭으로 내려왔지만, 반복 유찰 자체가 수요 부족이나 가격 형성의 어려움을 검토해야 할 이유이기도 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,122,000원 가정)

근저당권은 채권최고액 기준으로 계산한 예상배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 압류된 국세의 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.

현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 1,968,196원을 제외한 85,153,804원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당권 채권최고액 204,000,000원에도 미치지 못하기 때문에 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 배당은 계산상 없습니다.

전체 배당대상 채권액 235,246,918원 중 예상 채권자 배당액은 85,153,804원이며, 미배당액은 150,093,114원입니다. 이는 채권자 측의 미회수 추정액이지, 매수인이 자동으로 승계하는 금액은 아닙니다. 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 더 낮아져도 가치 검증은 필요

추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 더 낮아질 수 있지만, 동시에 선순위 채권자의 회수액도 줄어들고 미배당액은 확대됩니다. 위 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 동일한 권리·임차 조건을 전제로 한 결과입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 마산동 은여울공원 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 배후 주거지. 한강동일스위트TheParkView1단지는 1,021세대 규모의 아파트 단지입니다. 주거지 인접성은 확인되지만, 해당 점포의 실제 방문객이나 매출을 보장하지는 않습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 남측에 약 20m 내외의 포장도로, 동측에 약 25m 내외의 보행자전용도로가 개설돼 있습니다. 해당 호실이 도로에 직접 노출되는지는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 근린생활시설이며, 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역 (김포한강신도시) 등이 기재돼 있습니다. 일부 자연녹지지역 저촉 및 기타 토지이용 제한도 함께 확인됩니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 3회 유찰된 근린시설입니다. 동일·유사 상가의 실거래가, 임대료, 공실 현황 및 매수 수요가 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 양은숙의 보증금과 임대차계약 내용을 확인하고, 실제 점유자와 계약당사자가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 대항력 재검토. 전입일이 말소기준권리 이후라는 점 외에도 상가 임대차에 적용되는 사업자등록·인도 등 대항요건과 시점을 확인해야 합니다.
• 명도·인도 가능성. 임차인 점유가 확인되므로 낙찰 이후 점유 이전 절차와 임차인 협의 가능성을 점검해야 합니다.
• 국세 압류. 구로세무서장의 압류와 관련한 조세채권의 종류, 법정기일, 우선순위를 확인해 실제 배당 및 매수인 부담에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 상가 실거래 검증. 동일 단지 또는 인근의 유사한 1층 근린생활시설 거래 사례를 확인해야 합니다. 아파트 매매가를 비교시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 실제 임대수익. 월차임 300,000원의 계약상 지급 여부, 임대차 유지 가능성, 관리비·공실 비용과 상가 운영비를 확인해야 합니다.
• 현장 상권 조사. 126호의 노출도, 출입 동선, 주변 점포 입점 상황, 공실 및 실제 유동인구를 직접 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 관련 승계 가능 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 최신 기준으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시세의 34.3%”

이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 3회 유찰과 감정가 대비 큰 할인폭입니다. 최저가가 87,122,000원까지 내려왔고, 근저당권과 후순위 등기상 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상 인수액 역시 0원입니다.

하지만 경매의 핵심은 감정가에 비해 얼마나 내려왔느냐가 아니라 실제 가치에 비해 얼마에 취득하느냐입니다. 이 물건은 아파트가 아닌 근린생활시설이므로 단지 아파트 실거래 평균 425,833,333원을 시세 근거로 삼을 수 없습니다. 또한 임차인 양은숙의 보증금과 임대차 세부관계가 확인되지 않았습니다.

권리구조는 비교적 단순하지만, 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다. 상가 실거래 사례와 실제 임대수익, 점유·보증금 관계를 확인하기 전에는 입찰을 보수적으로 판단하는 것이 타당합니다. 결론은 권리 조건부 양호, 가격 판단 보류입니다.