인천지방법원 2025타경35011. 부천시 원미구 역곡동 대성하이츠 지층비04호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현 소유자는 주식회사에스앤지에너지개발이고, 2017.08.11. 거래가액 77,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 선언된 말소기준권리는 2023.03.23. 부천시 압류입니다. 이후 2023.10.25. 설정된 주택임차권과 2025.11.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 잡혀 있습니다.
다만 이 물건은 단순히 “말소기준권리 뒤 임차권이니 끝”이라고 보면 안 됩니다. 임차권 관련 전입일은 2020.10.16., 확정일자는 2020.09.24.로 말소기준인 2023.03.23.보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있는 보증금 권리여서 배당으로 다 받지 못한 부분이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다. 실제 현재 회차 계산에서도 10,432,560원의 미배당 인수액이 산출됩니다. 그러나 해당 임차권에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 확약이 해당 을구 5번 권리에 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35011 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 104-11 대성하이츠 지층비04호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 지봉로121번길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 · 지층비04호 |
| 대상 면적 | 48.01㎡ |
| 소유자 | 주식회사에스앤지에너지개발 · 2017.08.11. 소유권이전 · 거래가액 77,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 68,239,067원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만, 확약이 승부처
말소기준권리는 2023.03.23. 부천시 압류입니다. 주택임차권 등기일은 그 뒤인 2023.10.25.이지만, 그 권리의 전입일은 2020.10.16., 확정일자는 2020.09.24.이므로 기초 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖는 구조입니다. 현재 회차 배당계산상 보증금 62,000,000원 중 51,567,440원이 배당되고 10,432,560원이 부족합니다.
임차·보증기관 현황
실제 임차인은 0명으로 봅니다. 신고된 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시되어 있어 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다.
| 권리자 | 성격 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 | 2020.10.16. | 2020.09.24. | 62,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 |
배당요구일은 2023.10.25.입니다. 보증기관 신고이므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약 유효 시 가격 차이는 크다
대성하이츠의 면적 매칭 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 150,500,000원, 최신 거래는 2025.06. 173,000,000원입니다. 현재 최저매각가 52,920,000원은 최근 12개월 평균의 35.2%입니다. 말소동의 확약이 유효하게 적용돼 실질 인수가 0원이면 실질취득 역시 52,920,000원으로 동일하므로, 시세 비교도 이 금액을 기준으로 할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 48.66㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2025.02 | 48.66㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 평균 | 48.66㎡ | 2건 | 150,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 62,000,000원 | 51,567,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 68,239,067원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 배당만 보면 보증금 부족분은 10,432,560원입니다. 다만 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 확약을 유효하게 적용하는 실질 분석에서는 매수인 인수를 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역곡중학교 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 지층비04호이며 사용승인일은 1995.12.19.입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 15미터, 서측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 연립주택 건부지이며 토지면적은 554.9㎡, 공시지가는 2,465,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 대성하이츠는 18세대이고 본건은 지층입니다. 동일 면적대 실거래 표본이 2건뿐이므로 가격 비교 시 층·상태 차이를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제 을구 5번 주택임차권의 인수 위험을 전부 해소하는지 확인하세요.
- 보증기관 중복 주의. 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시되어 있으므로 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
- 룰상 인수액. 확약을 제외한 현재 회차 계산에서는 10,432,560원의 미배당 보증금이 남습니다. 이 금액과 확약 효과를 함께 대조해야 합니다.
- 지층 환금성. 실거래 비교 대상 2건은 모두 2층입니다. 본건 지층의 채광·습기·환기·내부상태를 현장에서 확인하세요.
- 실거래 표본. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 150,500,000원, 최신 거래는 173,000,000원입니다. 표본 수가 적다는 점을 감안하세요.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 확인할 한 장의 확약서
현재 최저가는 52,920,000원으로 최근 12개월 동일 면적대 평균 150,500,000원의 35.2%입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 할인입니다. 그러나 본건은 원래 전입 2020.10.16., 확정일자 2020.09.24.의 대항력 있는 보증금 권리가 있고, 현재 회차 배당계산에서도 10,432,560원의 부족분이 발생합니다.
이 리스크를 뒤집는 것이 바로 을구 5번 주택임차권에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 명세서 기재대로 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원, 실질취득은 52,920,000원으로 정리됩니다. 반대로 확약의 적용에 문제가 있으면 계산은 달라집니다. 게다가 18세대 규모의 1995.12.19. 사용승인 연립주택 지층이라는 환금성 요소도 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 매력적이지만, 입찰 여부는 확약서 확인 뒤 결정할 물건입니다.
