인천지방법원 2025타경35011. 경기도 부천시 원미구 역곡동 대성하이츠 지층 비04호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 감정평가상 연립주택으로 이용되는 지층 세대이며, 대상 전용면적은 48.01㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사에스앤지에너지개발로, 2017년 8월 11일 거래가 77,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 부천시 압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

문제는 소유권이나 압류 등기만 살펴서는 끝나지 않는다는 점입니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 남아 있으며, 전입일은 2020년 10월 16일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인에게 보증금 미배당분이 넘어갈 수 있는 구조입니다. 반면 이번 사건에는 주택임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 그 효력이 확보되는 경우 실질 인수금액 판단이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입, 그러나 확약서가 있다

말소기준권리는 2023년 3월 23일 접수된 부천시 압류입니다. 해당 압류 및 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 중소기업은행·국민은행 근저당권은 이미 말소된 이력이 있어 현재 인수 대상으로 보지 않습니다.

반면 한국토지주택공사의 주택임차권은 2023년 10월 25일 등기됐지만, 전입·점유개시일은 2020년 10월 16일입니다. 말소기준인 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 표시되어 대항력 있는 임차권으로 분석됩니다. 확정일자는 2020년 9월 24일이며 배당요구도 확인됩니다.

임차권 및 보증기관 승계 분석

보증기관 관련 표기로 분류되는 임차권 신고 1건입니다. 별도로 확인된 실제 임차인 0명이며, 동일 보증금의 별도 중복 합산은 하지 않습니다. 실제 거주·점유자의 존재 및 지위는 현장 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 싸 보이는 가격과 지층의 실질 가치를 구분

대성하이츠의 유사 면적 실거래는 총 4건이며, 전체 평균은 144,250,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 반영된 전체 평균보다 최근 거래 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 138,000,000원, 최신 거래가격도 138,000,000원입니다.

최근 거래가격 기준 최저매각가는 시세의 26.8%에 해당합니다. 확약이 유효하게 적용된다면 실질취득 기준액도 동일한 37,044,000원이므로, 지상층 거래가격과 비교한 명목상 가격 차이는 큽니다.

다만 비교 거래는 모두 지상 1~2층이며, 경매 대상은 지층 비04호입니다. 지층 특성에 따른 채광·환기·습기·방수·침수 가능성 및 재매각 난도를 감안하면, 지상층 실거래 평균을 곧바로 해당 지층 세대의 적정가격으로 볼 수 없습니다. 가격 차이가 크다는 사실만으로 수익성을 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 37,044,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정액이며, 신청채권자에게는 예상배당이 없습니다. 임차보증금의 미배당액 26,022,792원은 확약 미적용 시 계산상 인수액입니다. 확약의 법적 효력이 확보되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

유찰 회차별 인수액과 실질취득 비교

이 사건의 특징은 보증금이 최저매각가를 초과한다는 점입니다. 확약 미적용 시에는 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 반대로 확약 적용 시에는 해당 임차권에 대한 매수인 인수가 실질적으로 해소되어, 낙찰가격 자체가 취득 부담의 기준이 됩니다.

표의 확약 미적용 인수액은 각 회차 배당 시뮬레이션에 따른 수치입니다. 금액은 집행비용 추정과 배당액에 따라 변동되며, 확약 적용 0원은 해당 주택임차권의 말소동의가 유효하게 이행되는 조건입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 역곡동 소재 역곡중학교 남동측 인근입니다. 주변에 동유형 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 4층 건물의 지층 비04호입니다. 1995.12.19 사용승인됐으며 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 지층 특성. 지상층 대비 채광, 환기, 습기, 방수 및 침수 위험 등을 별도로 점검해야 합니다. 실내 상태에 따라 보수비용과 매각 가능성이 크게 달라질 수 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 15m, 서측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형이며 연립주택 건부지로 이용됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지이용계획상 토지거래허가 관련 제한도 확인 대상입니다.
• 공부 상태. 감정요항표에 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 18세대 규모의 소규모·노후 공동주택입니다. 최근 시세 추세가 -8.3%로 하락하고 있으며, 비교 실거래도 지상층에 편중되어 있습니다. 특히 지층 물건은 일반적인 지상층 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 말소동의 확약서의 정확한 대상 권리, 법적 효력 및 말소 이행 조건을 확인하세요. 등기상 한국토지주택공사 임차권에 효력이 미치는지 대조하는 것이 우선입니다.
• 대항력 임차권 점검. 2020.10.16 전입으로 말소기준권리보다 빠른 대항요건이 표시되어 있습니다. 확약 효력이 확인되지 않으면 미배당 보증금 26,022,792원의 인수 가능성을 전제로 계산해야 합니다.
• 보증기관 관련 중복신고 확인. 한국토지주택공사 명의의 보증금 62,000,000원을 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 점유자와 권리승계 구조를 원본 서류로 확인하세요.
• 점유·명도 조사. 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 확약 대상 밖의 임차인이나 점유자가 있는지 확인하고, 실제 인도 가능 여부 및 명도 비용을 살펴야 합니다.
• 지층 현장 확인. 내부 누수, 결로, 곰팡이, 채광, 환기, 배수 및 방수 상태를 직접 점검하세요. 저렴한 취득가보다 보수·유지비 부담이 더 중요한 변수가 될 수 있습니다.
• 시세 보정. 최근 12개월 평균 138,000,000원과 최신 거래 138,000,000원을 기준으로 하되 지상층과 지층의 가치 차이를 별도로 반영하세요. 최근 -8.3% 하락 추세도 고려해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 확약이 적용되지 않는다면 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 늘어나므로 총취득부담이 크게 줄지 않습니다. 단순한 최저가 하락만으로 응찰하지 마세요.
• 관리비·조세 부담. 공용부분 관리비 체납, 당해세 등 별도 부담 가능 항목을 확인하고 취득 이후 필요 비용을 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 자료 및 확약서 원본을 모두 확인하고, 매각기일과 조건의 변경 여부도 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “3,704만원”보다 중요한 것은 확약과 지층의 가치

이 사건은 숫자만 보면 감정가 108,000,000원짜리 물건을 최저가 37,044,000원에 접근할 수 있는 경매입니다. 최근 지상층 실거래 평균 138,000,000원과 비교하면 명목상 가격 차이가 매우 큽니다.

그러나 대항력 있는 62,000,000원 임차권이 존재하며, 확약이 없을 경우 현재 회차에서 26,022,792원의 보증금 인수가 발생하는 구조입니다. 반대로 제출된 말소동의 확약의 효력이 확보되면 해당 주택임차권의 실질 인수액은 0원으로 보아 가격 부담이 크게 달라집니다.

확약이 해결되더라도 모든 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 대상은 1995년 사용승인된 18세대 건물의 지층이고, 최근 거래가격은 -8.3% 하락 추세입니다. 지상층 시세와의 단순 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없으며, 지층 상태와 재매각 가능성까지 평가해야 합니다.

최종 판단은 조건부 접근입니다. 확약서의 효력과 실제 점유관계를 명확히 확인한 뒤, 지층의 적정 가치와 유지·명도 부담을 반영해야 합니다. 확약 확인 전에는 보증금 인수 위험을 배제하지 말고, 확인 후에도 지층 환금성에 보수적으로 접근하는 것이 이 사건의 핵심 전략입니다.