인천지방법원 2025타경35040. 김포시 구래동 ‘한가람마을우미린’ 103동 20층 2003호 아파트입니다. 감정가는 439,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 307,300,000원입니다. 등기부만 보면 말소기준은 2021.08.12 군위축산업협동조합 근저당권 438,900,000원이고, 이후 김포세무서장 압류, 임의경매개시결정, 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 김하나가 확인되고 전입일은 2020.06.05입니다. 이는 말소기준 2021.08.12보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 실제로 대항력이 인정되는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35040 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6873-8 한가람마을우미린 103동 20층 2003호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 105.7897㎡ · 지하1층 지상26층 건물 내 20층 2003호 |
| 사용승인일 | 2011.10.28 |
| 소유자 | 주식회사영안 · 2020.06.01 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 307,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 군위축산업협동조합 / 392,649,584원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 전입
현재 소유자 주식회사영안은 2020.06.01 이 물건을 거래가액 350,000,000원에 취득했고 같은 날 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 신탁은 2021.08.12 말소됐고 같은 날 군위축산업협동조합 근저당권 438,900,000원이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하나 | 2020.06.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인으로 확인되는 사람은 김하나 1명입니다. 다만 보증금이 확인되지 않았기 때문에 현재 배당표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산값을 그대로 권리분석 결론으로 사용할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정된다면, 낙찰가 + 미배당 인수액이 사실상 보증금 수준에 수렴하므로 유찰로 최저가가 낮아져도 총 취득부담이 같이 낮아진다고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 71.4%, 실질취득가는 아직 미상
한가람마을(우미린) 동일 면적대의 최근 실거래 12건 평균은 430,333,333원, 최신 거래는 2026.07의 440,000,000원입니다. 현재 최저가 307,300,000원은 최근 12개월 평균의 71.4%입니다. 감정가 439,000,000원도 최근 평균과 최신 거래 범위 안에 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 105.82㎡ | 12 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 105.82㎡ | 17 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 105.79㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2026.06 | 105.79㎡ | 10 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 105.82㎡ | 23 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 105.79㎡ | 18 | 417,000,000원 |
| 2026.05 | 105.79㎡ | 18 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 105.82㎡ | 6 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 105.79㎡ | 24 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 105.79㎡ | 15 | 425,000,000원 |
| 2026.04 | 105.82㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2026.03 | 105.82㎡ | 13 | 447,000,000원 |
| 평균 | 105.7897㎡ | 12건 | 430,333,333원 |
표본 범위는 400,000,000원~460,000,000원이고 최신 거래는 440,000,000원입니다. 따라서 등기상 인수만 없다면 현재 최저가 307,300,000원은 가격 차이가 큽니다. 그러나 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 미상입니다. 307,300,000원을 실질취득가로 놓고 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 확인해야 할 값은 김하나의 보증금과 실제 대항력·배당관계입니다.
④ 예상배당표 (매각가 307,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,102,200원 |
| 2. 근저당 · 군위축산업협동조합 | 438,900,000원 | 302,197,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 근저당권 미배당액은 136,702,200원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 배당표에는 김하나의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 반영될 수 없는 상태입니다. 따라서 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 채권자 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 307,300,000원 | 302,197,800원 | 136,702,200원 | 임차보증금 확인 필요 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 215,110,000원 | 211,298,460원 | 227,601,540원 | 임차보증금 확인 필요 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 150,577,000원 | 147,668,922원 | 291,231,078원 | 임차보증금 확인 필요 |
신청채권자의 청구액은 392,649,584원입니다. 현재 회차에서도 계산상 배당액은 302,197,800원으로 청구액 전부를 충족하지 못하며, 유찰이 진행될수록 배당액은 줄어듭니다. 하지만 매수자에게 더 중요한 변수는 채권자의 미배당액이 아니라 선순위 임차인의 보증금 중 매각으로 회수되지 않고 남는 부분이 있는지입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구래역(김포골드라인) 북측 인근에 위치하며 주변은 신도시 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 교통상황은 비교적 우수한 편입니다.
- 단지. 한가람마을(우미린)은 1,058세대, 사용승인일은 2011.10.28입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상26층 건물의 20층 2003호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김하나 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서 입찰가를 정하지 마세요. 이 금액이 실질취득가를 좌우합니다.
- 대항력 확정. 전입일은 2020.06.05로 말소기준보다 빠르지만, 보증금·확정일자 등 미상 요소가 있어 대항력은 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않아 보증금의 배당·인수 구조도 확정되지 않았습니다.
- 표면 할인율 경계. 최저가가 최근 시세의 71.4%라는 숫자만으로 ‘저렴하다’고 결론 내리지 마세요. 실질취득액 확인이 먼저입니다.
- 등기 소멸 범위. 2021.08.12 군위축산업협동조합 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기부에서 점유관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸 보이지만, 취득원가는 아직 모른다”
현재 최저매각가는 307,300,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 430,333,333원의 71.4%입니다. 최신 거래 440,000,000원과 비교해도 표면가격 차이는 큽니다. 그러나 이 물건에는 말소기준보다 빠른 2020.06.05 전입자 김하나가 있고, 보증금·확정일자·배당요구가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 “3.073억에 사서 4.3억 시세를 노린다”는 계산은 아직 성립하지 않습니다.
김하나의 보증금과 대항력·배당관계를 확인해 인수액이 없거나 충분히 작다는 점이 확인되면 현재 회차의 가격 경쟁력이 살아납니다. 반대로 대항력이 인정되는 큰 보증금이 남는다면, 낙찰가가 더 떨어져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용은 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 점유자의 보증금 확인입니다.
