서울중앙지방법원 2025타경102571. 신림동 태양오피스텔 7층 701호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김택현은 2021.07.23. 매매를 원인으로 거래가액 229,000,000원에 취득했고, 이수선은 2021.07.17. 임대차계약·점유를 시작해 2021.07.20. 주민등록과 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준은 2023.01.27. 국의 압류입니다. 따라서 이 임차인의 전입은 말소기준보다 약 1년 6개월 앞서고, 원칙적으로 대항력이 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
이 사건에서 권리분석의 승부처는 등기 순서만 보고 끝내는 것이 아니라 2026.06.19. 제출된 확약서까지 반영하는 것입니다. 배당표만 기계적으로 보면 현재 최저가에서 보증금 미회수액 70,462,400원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약은 이수선의 임차권 승계분에 적용되므로 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층 701호 · 신림동5가길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 전용 11.94㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상8층 · 7층 701호 · 사용승인 2021.01.28 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.07.23. 매매 · 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 161,600,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수선 전유부분 전부 · 주거 | 점유 2021.07.17 전입 2021.07.20 | 229,000,000원 | 대항력 有 말소기준 2023.01.27 이전 전입 | 우선변제 有 확정 2021.07.20 · 배당요구 | 실질 인수 0원 승계인 HUG의 2026.06.19. 확약 |
실제 임차인은 1명, 이수선입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 매각물건명세서에 기재된 주택임차권의 승계인이므로 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 이수선의 보증금 229,000,000원 한 건만 분석 대상입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조라 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 그러나 이번 사건은 HUG 확약으로 이수선 관련 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 161,600,000원입니다. 시장 자료의 최근12개월 평균은 218,250,000원, 최신 거래는 2022.04의 221,000,000원으로, 실질취득액은 최근12개월 평균의 74.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
표본 최저는 215,000,000원, 최고는 221,000,000원이며 평균은 218,250,000원입니다. 감정가 202,000,000원 자체도 이 평균보다 낮고, 확약 반영 실질취득 161,600,000원은 평균보다 56,650,000원 낮습니다. 다만 확인되는 12건의 거래시점이 모두 2022.01~2022.04에 집중돼 있습니다. 따라서 74.0%라는 비율은 가격상 유리한 신호지만, 이를 2026년 현재의 즉시 환금 가능한 시세로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,062,400원 |
| 1. 임차인 이수선 보증금 | 229,000,000원 | 158,537,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 임차보증금 미배당액은 70,462,400원입니다. 다만 2026.06.19.자 HUG 확약으로 이 임차권에 관한 매수인 잔존 보증금반환의무는 실질 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물명은 태양오피스텔이지만 용도 판단은 다세대주택 기준입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림선 및 2호선 신림역 북서측 인근. 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 신림선·2호선 신림역과 버스승강장이 있으며 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층, 사용승인일 2021.01.28. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 인접지대와 등고 평탄한 다세대주택 건부지이며 북측으로 폭 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하고 공시지가는 7,009,000원/㎡입니다.
- 환금성. 태양오피스텔은 29세대이고 대상 전용면적은 11.94㎡입니다. 경매 평균 유찰 횟수 8.2회, 본건 9회 유찰이라는 기록을 가격만큼 중요하게 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19.자 확약에서 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 본건 701호와 이수선 임차권에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 분리해서 보기. 배당표상 보증금 부족분은 70,462,400원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 부족분 숫자만 보고 인수형으로 오판하거나, 반대로 확약 확인 없이 0원으로 단정해서도 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있으므로 당해세 여부와 배당순위 영향을 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.27. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리 여부를 원본 등기와 매각조건에서 대조해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 제공된 실거래 12건은 2022.01~2022.04 거래입니다. 최근12개월 평균 218,250,000원이라는 집계값만으로 2026년 현재 매도가를 단정하지 말고 실제 현재 거래가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 본건 9회, 관련 경매 평균 8.2회라는 기록이 있으므로 내부상태·점유·대출 가능성·매도 소요기간 등 환금성 요소를 점검해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력과 환금성
등기와 전입일만 보면 이 물건은 보증금 229,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 인수형 경매입니다. 현재 최저가 161,600,000원에서 배당 후 남는 보증금도 70,462,400원입니다. 이 단계에서 분석을 멈추면 실질취득비가 229,000,000원에 가까워지는 전형적인 함정으로 보입니다.
하지만 본건은 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.19. 우선변제권만 주장하고 대항력·잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 적용되는 전제에서 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 161,600,000원입니다. 비교 실거래 평균 218,250,000원의 74.0%라는 숫자만 보면 가격 차이는 분명합니다.
다만 9회 유찰, 29세대, 전용 11.94㎡, 그리고 2022년에 머문 비교 거래라는 요소를 함께 보면 높은 점수를 줄 수 있는 단순 저가형 물건은 아닙니다. 결론은 “확약으로 권리 인수는 해소됐지만, 반복 유찰과 소형 다세대의 환금성은 별도의 리스크”입니다. 이 사건은 입찰가보다 먼저 확약서 원문과 현재 시장가격을 확인하는 것이 핵심입니다.
