서울중앙지방법원 2025타경102571. 서울 관악구 신림동 태양오피스텔 7층 701호로, 감정평가상 실제 이용은 다세대주택입니다. 소유자 김택현은 2021.07.23. 매매를 원인으로 2021.07.27. 소유권을 이전받았고 거래가액은 229,000,000원입니다. 권리분석의 출발점은 2023.01.27. 포천세무서장의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 제시돼 있고, 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 일반적인 후순위 임차권 사건과는 다릅니다. 이수선의 주민등록일과 확정일자는 모두 2021.07.20.로 말소기준권리인 2023.01.27.보다 빠릅니다. 보증금은 229,000,000원이고 배당요구도 있어, 확약이 없다면 최저가만 보고 “감정가의 64%에 산다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 배당표에서는 보증금 중 102,329,920원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 선행, 그러나 확약으로 인수 해소

말소기준은 2023.01.27. 국 압류입니다. 문제는 임차인의 주민등록일·확정일자가 모두 2021.07.20.이라는 점입니다. 즉 임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 등기부의 주택임차권 등기 자체는 2023.06.30.이지만, 등기 내용에 임대차계약일자 2021.07.17., 주민등록일자 2021.07.20., 점유개시일자 2021.07.17., 확정일자 2021.07.20.이 기재돼 있습니다.

현재 배당모형만 적용하면 매각대금 129,280,000원에서 집행비용을 먼저 빼고 이수선 보증금에 126,670,080원이 배당되어 102,329,920원이 남습니다. 원래라면 이 금액이 매수인 인수 위험입니다. 하지만 이 사건은 확약서가 그 잔존청구를 포기하도록 정리했으므로, 룰상 인수액과 실제 권리판단을 분리해서 봐야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 봐야 한다

확약이 없었다면 최저가 129,280,000원만 시세와 비교하는 것은 잘못입니다. 대항력 있는 보증금 229,000,000원 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조이기 때문입니다. 그러나 이번 사건에서는 확약이 이 임차권의 인수 위험을 실질적으로 제거하므로, 확약 반영 실질취득은 최저매각가 129,280,000원을 기준으로 비교할 수 있습니다.

제공된 동일 면적권 실거래 12건의 평균은 218,250,000원, 최저는 215,000,000원, 최고와 최신 거래는 221,000,000원입니다. 확약을 반영한 최저매각가 129,280,000원은 이 평균의 59.2%입니다. 감정가 202,000,000원보다도 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 129,280,000원 가정)

배당모형상 이수선 보증금의 미배당액은 102,329,920원으로 계산되지만, 2026.06.19. 확약서가 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 담고 있어 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

이 표가 이 사건의 핵심을 가장 분명하게 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 낮은 최저가가 곧 저렴한 취득가를 뜻하지 않습니다. 반대로 이번 확약이 유효하게 반영되면 해당 임차권의 잔존보증금 인수가 0원이므로 낙찰가 하락이 실제 취득가격 하락으로 연결됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 신림선 및 2호선 신림역 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 신림선 및 2호선 신림역과 버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 규모. 태양오피스텔은 29세대이며 사용승인일은 2021.01.28.입니다. 대상면적은 11.94㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건물의 7층 701호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 6미터 포장도로와 인접합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 7,009,000원/㎡, 토지면적은 379.8㎡입니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 8.6회이고 이 사건은 이미 10회 유찰됐습니다. 제공 실거래 12건은 2022.01~2022.04 거래라는 점을 감안해 현재 시세를 별도로 재확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 2026.06.19. 확약서에 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서에 반영됐는지 최종 확인하세요.
• 룰상 인수액과 실질 인수액을 혼동하지 말 것. 현재 회차 배당표의 102,329,920원은 확약 전 규칙상 미배당액입니다. 확약을 반영한 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.07.27. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 상태를 등기부와 관련 원본에서 다시 확인하세요.
• 시세 최신화. 제공된 실거래는 2022년 거래입니다. 129,280,000원이 과거 표본 평균의 59.2%라는 이유만으로 현재 시세 대비 동일한 할인율이라고 보지 마세요.
• 환금성 점검. 29세대, 대상면적 11.94㎡, 평균 유찰 8.6회, 현재 10회 유찰이라는 특성을 함께 보세요.

맺으며 — 이 사건은 ‘대항력 임차인’보다 ‘확약서 확인’이 승부처

표면만 보면 보증금 229,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 129,280,000원에서는 102,329,920원이 미배당되는 전형적인 인수형 구조입니다. 그런 사건이라면 최저가가 감정가의 64%까지 내려갔다는 사실은 아무 의미가 없습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지기 때문입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.19. 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 확약 반영 실질취득은 현재 최저가 129,280,000원을 기준으로 볼 수 있습니다.

다만 가격 판단은 한 단계 더 보수적으로 해야 합니다. 제공된 실거래 평균 218,250,000원과 최신 거래 221,000,000원은 모두 2022년 표본이고, 이 물건은 이미 10회 유찰됐으며 단지 경매물건 평균도 8.6회 유찰입니다. 따라서 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트의 최종 확인은 현재 시세와 환금성 검증에서 끝내야 하는 물건입니다.