인천지방법원 2025타경35100. 부천 원종동 은하빌라 비동 2층 201호, 전용면적 45.45㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 131,000,000원, 현재 최저매각가는 64,190,000원으로 두 차례 유찰됐습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2025.04.09. 설정된 이도금융대부주식회사의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 그 뒤 순번으로 전세금 5,000,000원의 전세권도 설정돼 있고, 이 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 앞서 확인되는 점유관계입니다. 곽현섭의 전입일은 2024.03.18로 말소기준권리보다 약 1년 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 규모를 모르는 상태에서 매수인이 얼마를 추가로 부담할지 계산할 수 없습니다. 최저가가 감정가의 절반 이하로 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35100 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 70 은하빌라 비동 2층201호 · 소사로835번길 12 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 45.45㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 1996.03.18 |
| 소유자 | 박준희 · 2016.07.14. 거래가 105,000,000원에 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이도금융대부주식회사 / 42,956,711원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
2019.06.17. 부천시 압류가 있었지만 2019.08.05. 해제로 말소됐습니다. 2024년 삼성카드 가압류 2건과 2025년 오정농업협동조합의 기존 경매개시결정 역시 이후 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.04.09. 이도금융대부주식회사 근저당권 60,000,000원입니다. 같은 날 접수된 이도금융대부의 전세권 5,000,000원은 근저당권보다 뒤 순번이며 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 승부처
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽현섭 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 곽현섭이 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입 시점만 보면 말소기준권리보다 앞서므로 매수인에게 보증금 반환의무가 남을 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 37.8% 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
확인되는 동일 면적 거래는 은하빌라(A,B동) 전용 45.45㎡의 2022.06 거래 1건, 170,000,000원입니다. 현재 최저가 64,190,000원은 이 금액의 37.8%입니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이고 시점도 2022.06이라, 이를 2026년 매각기일의 현재 시세로 그대로 대입하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 45.45㎡ | 4 | 170,000,000원 |
특히 이 사건에서는 시세보다 먼저 실질취득가가 확정돼야 합니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 64,190,000원만 놓고 170,000,000원과 비교해 “62.2% 싸다”는 식의 판단은 성립하지 않습니다. 보증금이 얼마인지에 따라 실제 매수원가는 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,555,420원 |
| 2. 근저당 · 이도금융대부주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 전세권 · 이도금융대부주식회사 | 5,000,000원 | 2,634,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 65,000,000원 중 62,634,580원이 배당되고 2,365,420원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 곽현섭의 보증금·확정일자가 미상이라 임차인 배당과 실제 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 추가 유찰 시 — 가격은 더 내려가도 임차인 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 64,190,000원 | 62,634,580원 | 2,365,420원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,933,000원 | 43,724,206원 | 21,275,794원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 31,453,099원 | 30,486,943원 | 34,513,057원 |
유찰이 더 진행되면 명목 낙찰가는 44,933,000원, 31,453,099원으로 내려갑니다. 하지만 선순위 전입자의 보증금이 실제로 인수되는 구조라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 유찰 횟수와 최저가 하락만으로 투자 매력도가 개선된다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호입니다. 사용승인일은 1996.03.18입니다.
- 입지. 원일초등학교 북동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 필지 남서측 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·항공표면·상대보호구역 등이 포함되며, 토지 공시지가는 1,849,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 은하빌라(A,B동)는 18세대이며, 확인되는 동일 면적 거래는 2022.06의 1건입니다. 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 곽현섭 보증금 확인. 입찰 전 보증금 액수와 실제 점유, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다. 이 금액이 실질취득가를 바꿉니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되는 확정일자와 배당요구 여부만으로는 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 선순위 전입자의 매수인 인수 여부를 최신 매각물건명세서와 현황조사서에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교 순서. 먼저 임차인 인수액을 확정해 실질취득가를 계산한 뒤, 그 총액을 시세와 비교해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 확인 거래는 2022.06 170,000,000원 1건뿐이므로 현재 시장가격의 단독 기준으로 사용하기 어렵습니다.
- 명도·현장 확인. 감정평가 현장조사는 이해관계인 부재 및 폐문 상태에서 진행됐고 자세한 임대관계는 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금
감정가 131,000,000원이 두 차례 유찰돼 64,190,000원까지 내려왔고, 확인 거래 170,000,000원과 단순 비교하면 37.8% 수준입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 바로 그 숫자가 함정이 될 수 있습니다.
곽현섭의 전입일은 말소기준보다 앞선 2024.03.18이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 대항력이 인정되고 보증금이 남는다면 매수인은 그 미배당 부분을 떠안을 수 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “싸다”가 아니라 “실질취득가 미확정”입니다. 보증금과 점유관계가 확인되어야 비로소 64,190,000원이 기회인지, 추가 부담을 숨긴 가격인지 판정할 수 있습니다.
