인천지방법원 2025타경35194. 경기도 부천시 소사구 옥길동의 광양프런티어밸리5차지식산업센터 1층 124호입니다. 공부상 근린시설이며 감정평가 당시 하안중앙교회로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 소유자 최경희는 2022년 11월 29일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 1,044,074,000원입니다. 같은 날 안양지구축산업협동조합 명의의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이후 안양지구축산업협동조합이 임의경매를 신청했고, 2025년 12월 1일 경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 353,290,000원으로 감정가에 비해 크게 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 판단 기준은 단순한 감정가 할인율이 아닙니다. 실제 거래 가능한 가격, 현재 점유자의 권리, 기존 교회 이용상태를 변경할 수 있는지가 낙찰 후 경제성을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 제1층 제124호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 양지로 237 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 현황 교회(하안중앙교회) 이용 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지상 10층 중 1층 · 사용승인 2022.01.26 |
| 소유자 | 최경희 (2022.11.29 소유권이전 · 거래가액 1,044,074,000원) |
| 감정가 | 1,030,000,000원 |
| 최저매각가 | 353,290,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 안양지구축산업협동조합 |
| 청구금액 | 715,779,032원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.29 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 임차 현황 | 김동경 · 보증금 30,000,000원 · 월차임 2,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 대항력은 없음
권리분석의 기준은 2022년 11월 29일 설정된 안양지구축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 경매 매각으로 소멸할 권리이며, 이후 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소된 이력으로 확인됩니다. 등기상 매수인에게 승계되는 별도의 선순위 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3,000만원, 대항력 없음
확인된 실제 임차인은 김동경 1명입니다. 임차인은 2025년 8월 21일 전입신고했으며, 이는 말소기준권리 설정일인 2022년 11월 29일보다 늦습니다. 따라서 현재 조사 결과에서는 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 전입일 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동경 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 2025.08.21 2026.02.03 배당요구 |
없음 | 미확인 | 없음 |
배당요구일은 2026.02.03입니다. 확정일자가 확인되지 않아 일반 우선변제권의 성립 여부는 확정할 수 없습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권을 인정할 수는 없습니다.
또한 보증금 30,000,000원과 월차임 2,500,000원이 확인되지만, 현재 배당 추정에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 해당 시설의 실제 임대차 형태, 사업자등록 여부, 상가건물 임대차보호법 적용 여부, 소액임차인 요건과 배당순위를 원본 서류로 검토해야 합니다. 최우선변제 가능성과 매수인 보증금 승계는 구별해야 하며, 현재 확인된 대항력 판단상 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 34%가 곧 시세 34%는 아니다
감정가 1,030,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 353,290,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 시장가격 대비 할인율은 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 353,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,746,060원 |
| 1. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 840,000,000원 | 347,543,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 미배당 | — | 492,456,060원 |
| 매수인 권리 인수 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당 492,456,060원은 채권자 측 미회수 추정액이며 매수인의 인수금액이 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮은 입찰가와 높은 미배당
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
353,290,000원 | 347,543,940원 | 492,456,060원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
247,302,999원 | 243,040,757원 | 596,959,243원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
173,112,099원 | 169,888,530원 | 670,111,470원 | 0원 |
위 표의 추가 유찰 가격은 가정 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 배당 추정에서는 회차가 진행될수록 근저당 미배당액이 커지지만 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 옥길중학교 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 2022.01.26 사용승인된 지상 10층 건물의 1층 124호입니다. 외벽은 석재타일·복합판넬 및 강화유리 등으로 마감됐으며 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 북동측·북서측·남서측으로 각각 약 35m·20m·25m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 옥길공공주택지구 지구단위계획구역에 속합니다. 과밀억제권역·공공주택지구 및 교육환경 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 10,455.7㎡이며 공시지가는 2,162,000원/㎡입니다. 지형은 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
- 공부 및 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 교회 이용상태에 따른 실제 허가·신고 및 관리규약 적합 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지식산업센터 내 근린시설로서 매수층과 활용 가능 업종이 일반 주거용 부동산과 다릅니다. 최근 비교 실거래가 확인되지 않고 3회 유찰된 상태이므로 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 권리 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 확인하여 말소기준권리, 새로 발생한 권리와 특별매각조건을 점검하세요.
- 임차인 실체 확인. 김동경의 임대차계약서, 전입신고, 확정일자, 배당요구서 및 실제 점유관계를 대조하세요.
- 교회 점유 확인. 하안중앙교회의 운영 주체가 누구인지, 김동경과 어떤 관계인지, 교회 측에 독립적인 사용권원이나 추가 임대차관계가 있는지 확인하세요.
- 최우선변제 검토. 보증금 30,000,000원·월차임 2,500,000원에 대해 적용 법령, 환산보증금, 사업자등록 여부 및 법정 배당요건을 확인하세요.
- 사용 용도 확인. 건축물대장상 정확한 용도, 지식산업센터 관리규약, 해당 호실의 허용 업종과 교회 이외의 용도로 변경할 수 있는지를 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물과 인근 지식산업센터의 1층 근린시설 실거래, 현재 매물 호가, 실제 임대료와 공실 현황을 조사하여 적정 입찰 상한을 산정하세요.
- 명도 비용. 대항력 없는 임차인이라도 점유 상태와 인도 협의에 따라 명도기간 및 집행비용이 달라질 수 있으므로 별도 예산을 확보하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 취득 관련 세금, 기타 부대비용을 최저매각가 외에 별도로 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.10.29 매각기일과 최저가 353,290,000원을 법원 공고에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “34%라는 숫자보다 중요한 것은 실제로 팔릴 가격”
이 물건의 장점은 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인에게 대항력이 없어 권리 인수액은 0원으로 분석됩니다. 감정가 1,030,000,000원에 비해 현재 최저가도 353,290,000원까지 내려왔습니다.
그러나 권리상 인수 부담이 적다는 사실이 곧 투자 수익성을 보장하지는 않습니다. 3회 유찰된 근린시설이며, 현황 교회 이용이라는 특수성과 미확인된 시세, 점유관계 및 환금성 문제를 함께 고려해야 합니다. 감정가 대비 할인율만을 기준으로 성급하게 응찰하기보다는 임차·점유관계, 허용 용도, 동일 유형의 실거래와 임대수요를 먼저 확인하는 것이 합리적입니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트는 검증 전까지 보류입니다. 현재 34.3%라는 감정가 대비 비율을 시세 대비 저평가로 해석해서는 안 됩니다. 실거래와 활용 가능성이 확인되지 않는다면 추가 유찰 가능성까지 고려하여 보수적인 입찰 판단을 유지하는 편이 적절합니다.
