인천지방법원 2025타경35194. 부천 소사구 옥길동 광양프런티어밸리5차지식산업센터 1층 124호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 최경희이고, 2022.11.24. 매매를 원인으로 2022.11.29. 소유권을 취득했습니다. 당시 거래가액은 1,044,074,000원입니다. 같은 날 안양지구축산업협동조합이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.01. 같은 조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
현재 최저매각가는 504,700,000원으로 감정가 1,030,000,000원 대비 49% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없어, 현재 가격이 시장가보다 저렴한지 여부는 확인되지 않습니다. 낙찰가가 감정가보다 낮다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35194 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 1층124호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 양지로 237 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 교회(상호: 하안중앙교회) 이용 중 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제124호 · 사용승인일 2022.01.26 |
| 소유자 | 최경희 · 거래가액 1,044,074,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,030,000,000원 / 504,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 715,779,032원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
말소기준권리는 2022.11.29. 안양지구축산업협동조합 근저당권입니다. 임차인 김동경의 전입신고는 2025.08.21.로 그보다 늦어, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동경 | 2025.08.21 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.02.03 접수 |
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 자료는 없다
이 사건은 감정가 1,030,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 504,700,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 353,290,000원, 4회 유찰 시 247,302,999원입니다.
다만 실거래 비교 자료가 없으므로 이 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 특히 근린시설이고 현황은 교회로 이용 중이므로, 응찰 전에는 같은 건물 또는 인근의 유사 근린시설 거래와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 가격 상한을 잡을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 504,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,447,000원 |
| 2. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 840,000,000원 | 497,253,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 504,700,000원을 전제로 하면 근저당권자는 497,253,000원을 배당받고, 채권최고액 기준 342,747,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 옥길동 옥길중학교 북측 인근. 아파트단지, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 현황. 근린시설이며 현재 교회(상호: 하안중앙교회)로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 124호이며, 사용승인일은 2022.01.26입니다.
- 도로. 토지 북동측·북서측·남서측으로 약 35미터, 20미터, 25미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,162,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 10,455.7㎡, 지목 대, 토지이용상황 공업용, 평지·가로장방 형태입니다.
- 시설. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김동경은 2025.08.21. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 배당요구가 접수돼 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내용을 다시 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당구조와 매각대금 배분은 달라질 수 있습니다.
- 현황 점유 확인. 현황 교회 이용과 임차인 김동경의 실제 점유관계를 현장에서 확인하고, 낙찰 후 인도 협의 가능성을 점검하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 할인율이 아닌 유사 근린시설 거래·임대료·수익성을 확인해 응찰가를 정하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가 504,700,000원, 3회 유찰 시 353,290,000원, 4회 유찰 시 247,302,999원 시나리오를 기준으로 자금 계획을 구분하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.29. 근저당권이 말소기준이고, 임차인의 2025.08.21. 전입은 그 이후라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저매각가가 504,700,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이것이 실제 시장가보다 싼지 확인되지 않았습니다. 권리는 합격, 가격은 추가 검증. 이 물건은 감정가 할인폭보다 실제 근린시설 시장가와 현황 교회 점유를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
